1月6日，成都融創(chuàng)以總計15.1億元收購了兩家目標(biāo)公司股權(quán)；1月9日又以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)；1月13日，融創(chuàng)宣布以150.41億元投資樂視系多家公司，目前已有124億元到賬；3月1日，融創(chuàng)以6.87億元收購北京融智瑞豐30%的股權(quán)及債權(quán)，以16.17億元收購聯(lián)想旗下聯(lián)創(chuàng)融錦49%的股權(quán)，共耗資23.04億元。此外，截至去年末，融創(chuàng)通過旗下三家公司共持有金科21.08%的股份，這也意味著2017年1月份融創(chuàng)增持的金科股份為2.07%，耗資約5.83億元。
上述并購?fù)顿Y的總體規(guī)模為220.38億元，如果剔除投資樂視尚未到賬的26億元，總金額為194.38億元。而截至2016年年末，融創(chuàng)一年到期的浮息負(fù)債為129.54億元，定息負(fù)債為196.9億元，合計326.44億元。
2017年以來，融創(chuàng)在公告中并未提及任何一筆融資。這種情況下，簡單計算可知，融創(chuàng)在完成多筆投資并購后，集團(tuán)可自由支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為326.48億元，與融創(chuàng)短期負(fù)債的金額基本相同。
“孫宏斌對現(xiàn)金流很重視，現(xiàn)金覆蓋掉短期負(fù)債，應(yīng)該是其定下的紅線，這也可以解釋今年以來，融創(chuàng)并購速度大大下降的原因，這種情況下，孫宏斌即便對金科有想法，單方面行動的可能性也不大，”有行業(yè)分析師對記者表示。
實際上，相比去年融創(chuàng)數(shù)百億元的并購花費，今年融創(chuàng)在項目土地上的并購只有2起，且金額都不大，相反，戰(zhàn)略性投資則占據(jù)了花費的大部分。“通過去年的并購，融創(chuàng)已經(jīng)完成了全國的布局，繼續(xù)大規(guī)模并購，資金鏈恐怕就要受不了了，拿出一部分錢投資上下游產(chǎn)業(yè)，也是孫宏斌提前為公司的未來發(fā)展考慮。”有業(yè)內(nèi)人士稱。
此前，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽便曾預(yù)測，融創(chuàng)的杠桿率在2016年年底將達(dá)到50%（負(fù)債凈額/可調(diào)整庫存），這相對2015年同期拔高近一倍，因此惠譽認(rèn)為，“融創(chuàng)的杠桿空間即將耗盡”。
值得注意的是，借助去年寬松的融資環(huán)境，融創(chuàng)共發(fā)行285億元的境內(nèi)債券，融資成本也整體下降。但從去年年末開始，國內(nèi)融資渠道便開始收緊。有信托公司的工作人員也告訴《證券日報》記者，目前的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)要求嚴(yán)格符合“四三二”規(guī)定，即“四證”齊全，項目自有資金30%以上，房企需要有國家二級資質(zhì)。具備以上條件的才有融資資格。
此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于美元升值風(fēng)險仍舊高企，企業(yè)對美元債券的發(fā)行大都保持謹(jǐn)慎態(tài)度，適度發(fā)行、求質(zhì)不求量。加上目前離岸人民幣債券市場仍舊處于低迷態(tài)勢，中資企業(yè)境外發(fā)行人民幣債的可行性也不具優(yōu)勢。整體看，房企今年發(fā)債不但比去年困難，且成本也要提升不少。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，伴隨融資渠道逐步收緊，房企運營風(fēng)險越來越大。房企“加杠桿”的資金周期一般為2年，也就是2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。
“融創(chuàng)銷售業(yè)績爆發(fā)式增長的背后，也面臨盈利能力下滑，資產(chǎn)負(fù)債率偏高的威脅，雖然融創(chuàng)短期償債能力較好，現(xiàn)金流充裕，因此公司短期內(nèi)資金風(fēng)險較小，但長期來看，資金鏈仍存在一定風(fēng)險。” 張宏偉稱。
瘋狂并購欲規(guī)模制勝
不過，對于孫宏斌來說，相比短期利潤，其在當(dāng)下更重視的是企業(yè)的規(guī)模。
“未來，房企之間的并購、收購是大趨勢。行業(yè)集中度提升的路徑，一是小公司買地后掙錢退出讓給大公司做，二是企業(yè)間的收購和兼并�？床欢@個規(guī)律，很多企業(yè)容易從小‘美’就變成小而‘沒’了，美不了。”孫宏斌表示。
同時，包括孫宏斌在內(nèi)，多位龍頭房企的負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，未來5年到10年是一部分房地產(chǎn)企業(yè)的鉆石時代，每年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模將保持在11萬億左右的量級，行業(yè)集中度會快速提升，行業(yè)排名前10的地產(chǎn)公司會占有市場40%的份額。
不少業(yè)內(nèi)人士還指出，大企業(yè)會給銀行和債券投資者更多信心，龍頭房企在和地方政府合作時，也會有更多討價還價的余地。因此，融創(chuàng)加速擴(kuò)大自身規(guī)模也就成了孫宏斌必然的選擇，而憑借獨特的并購模式，融創(chuàng)也確實在規(guī)模上實現(xiàn)了彎道超車。
2016年，融創(chuàng)新增獲取土地總建筑面積5394萬平方米，迅速完成了一線、環(huán)一線及核心城市的全國化布局。2017年，融創(chuàng)將銷售目標(biāo)確定為2100億元。而2015年融創(chuàng)的銷售金額還只有734.6億元，業(yè)績在全國房企中位居行業(yè)第九，2016年則躍居行業(yè)第七。
數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月25日，融創(chuàng)的土地儲備已經(jīng)達(dá)到7912萬平方米，對應(yīng)貨值1.2萬億元，2017年的整體貨值可達(dá)4185億元。
而包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、雅居樂在內(nèi)，幾家同屬高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的房企，2017年以來的股價表現(xiàn)也是相當(dāng)搶眼。“這幾家企業(yè)今年的股價漲幅幾乎都超過了50%，說明機(jī)構(gòu)開始認(rèn)可這些企業(yè)高負(fù)債快發(fā)展的模式，”有港股分析師表示。
國泰君安的分析師也指出，香港市場的中資地產(chǎn)股在估值上具有足夠的安全邊際，估值已經(jīng)反映了市場對地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒。另一方面，一、二線城市的長期向上趨勢不變，盡管短期的貨幣收緊政策或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)基本面造成一定壓力，但長遠(yuǎn)來看，行業(yè)需求仍然上升。
“2017年的融資環(huán)境偏緊，在沒有獲取新資金的情況下，融創(chuàng)在并購方面肯定會放緩，畢竟其負(fù)債水平已經(jīng)不低了，收購了這么多土地，也需要時間梳理，維持好現(xiàn)金流，把手中這些項目做好，應(yīng)該是今年融創(chuàng)工作的重點”。有業(yè)內(nèi)人士稱。
證券日報 記者 王 崢
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