“四大”仍是主戰(zhàn)場(chǎng)
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，萬(wàn)科穩(wěn)健財(cái)務(wù)也為其高溢價(jià)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備提供了有力支撐。萬(wàn)科在三季度報(bào)中提到，1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入人民幣 429.9 億元，規(guī)模創(chuàng)歷年新高。截至 9 月底，公司持有的貨幣資金達(dá)到人民幣751.9 億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和（人民幣 309.4 億元）。截至9月底，公司凈負(fù)債率為 8.94%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；有息負(fù)債中，長(zhǎng)期負(fù)債的比例為64.85%。
基于充沛的現(xiàn)金流，萬(wàn)科也完成了多項(xiàng)以增加土儲(chǔ)為目的的收購(gòu)。今年10月，萬(wàn)科以8.75億元收購(gòu)沿海家園天津 百億項(xiàng)目70%股權(quán)；7月，萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)無(wú)錫萬(wàn)宇置業(yè)有限公司拿下萬(wàn)宇花半里二期地塊；6月，萬(wàn)科以3.02億元收購(gòu)杭州萬(wàn)通杭昀置業(yè)有限公司100%股權(quán)，從而得到萬(wàn)通地產(chǎn) 的上元公寓項(xiàng)目，等等。
這些項(xiàng)目均位于萬(wàn)科所看重的城市圈帶。包括萬(wàn)科耗資38.89億元收購(gòu)的印力集團(tuán)，其投資的商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)，重點(diǎn)分布在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，更不用說(shuō)萬(wàn)科通過(guò)V Capital Limited（即萬(wàn)丈資本）間接全資子公司從凱雷集團(tuán)手中收購(gòu)的位于上海黃陂北路中區(qū)廣場(chǎng)。
在今年年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，譚華杰曾指出，中國(guó)城市化僅完成一半，未來(lái)還有非常大的成長(zhǎng)空間；農(nóng)民工二代將成為未來(lái)一類購(gòu)房主力，他們將流向與大城市有軌道交通連接的都市圈。
“人口向大城市聚集能夠帶來(lái)更為強(qiáng)大的內(nèi)需。”北大國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁認(rèn)為。而有軌道交通方便人口流入大城市的地塊，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著巨大的機(jī)會(huì)，包括萬(wàn)科基于轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商上提出的“八爪魚(yú)戰(zhàn)略”，所需的多數(shù)物業(yè)都需位于交通沿線、有一定配套的區(qū)域。
比如萬(wàn)科剛在增城取得的宅地，就是位于增城唯一一條能直達(dá)廣州市區(qū)的21號(hào)線邊上；今年6月，萬(wàn)科在沈陽(yáng)第三子落戶鐵西，是一個(gè)與廣州圣豐集團(tuán)合作的項(xiàng)目，也是近地鐵1號(hào)線保工街地鐵口站。另外，今年萬(wàn)科在高鐵站項(xiàng)目布局上也有新的斬獲，比如今年6月與鄭州百潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司簽約，合作開(kāi)發(fā)位于鄭東新區(qū)高鐵核心片區(qū)的福晟廣場(chǎng)項(xiàng)目——該項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，東側(cè)和北側(cè)都各有一條地鐵線路在建，屬于雙地鐵的換乘區(qū)域。
萬(wàn)科對(duì)“與大城市有軌道交通連接的都市圈”的看重，從萬(wàn)科報(bào)告中也可見(jiàn)端倪。三季度報(bào)顯示，萬(wàn)科銷售主力城市可分為四大區(qū)域：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域和中西部區(qū)域。
而圍繞這四大區(qū)域輻射的都市圈則包括14個(gè)萬(wàn)科持續(xù)關(guān)注的城市：廣深都市圈中的深圳、廣州、東莞、佛山，上海都市圈中的上海、杭州、南京、無(wú)錫、蘇州，北京都市圈中的北京、天津、沈陽(yáng)，中西部都市圈中的成都、武漢。
萬(wàn)科三季度報(bào)顯示，這14個(gè)主要城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)22.6%，增速較上半年回落22.8個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，上述14城市的批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少15.8%，成交批售比（商品住宅成交面積/同期批準(zhǔn)預(yù)售面積）由第二季度的1.32上升至1.44。由于成交增長(zhǎng)和供應(yīng)下滑，9月底上述城市的新房可售庫(kù)存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）進(jìn)一步下降至0.98億平方米，為2011年底以來(lái)最低水平，庫(kù)存去化周期為5.7個(gè)月。
為了進(jìn)一步完善四大都市圈布局，萬(wàn)科“舍得”高溢價(jià)拿地的范圍，也從中心城市，延伸至周邊具有較好市場(chǎng)機(jī)會(huì)的增長(zhǎng)型城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2014年萬(wàn)科以超過(guò)100%溢價(jià)率拿地的，只有合肥一宗商住用地；在2015年，超過(guò)100%溢價(jià)率拿地的城市有東莞、深圳、蘇州，50%-100%溢價(jià)率拿地的城市還有佛山、南京、南昌和珠海；到了2016年，萬(wàn)科在市場(chǎng)高漲的環(huán)境影響下，也對(duì)更多重點(diǎn)城市加碼土地儲(chǔ)備，超過(guò)100%溢價(jià)率拿地的城市就有廣州、大連、合肥、佛山、濟(jì)南、鄭州、南寧、廈門、成都和杭州。
穩(wěn)健如萬(wàn)科，也面臨風(fēng)險(xiǎn)？
不過(guò)，萬(wàn)科這一輪頻頻高價(jià)拿地，有人認(rèn)為存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
譚華杰曾透露過(guò)，萬(wàn)科拿地的底線是，預(yù)期房?jī)r(jià)基準(zhǔn)，不能逾越當(dāng)?shù)貧v史最高價(jià)位，換言之，萬(wàn)科能夠接受的土地價(jià)格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，絕不購(gòu)買只有基于房?jī)r(jià)上漲才能盈利的地塊。
但萬(wàn)科似乎在背離這一原則。今年5月，萬(wàn)科在杭州奪下的三墩北單元宅地，樓面價(jià)達(dá)14902元/平方米，創(chuàng)下所在板塊新高；7月，萬(wàn)科壕擲25.024億拿下鄭州鄭紡機(jī)地塊，樓面地價(jià)13411元/平方米，刷新鄭州總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄，而周邊房?jī)r(jià)在10000元/平方米左右，在售新房沒(méi)有一家高于該地價(jià)；9月，萬(wàn)科以溢價(jià)率230%競(jìng)得合肥肥東宅地，創(chuàng)下區(qū)域單價(jià)、總價(jià)、樓面地價(jià)最高的記錄，與周邊房?jī)r(jià)幾乎持平；10月，萬(wàn)科在天津張家窩以總價(jià)74.5億元摘牌，樓面地價(jià)22860元/平方米，直線距離4-5公里外的成熟住宅區(qū)洋房?jī)r(jià)格也只有24000-25000元/平方米。而11月萬(wàn)科在廣州增城拿下的地鐵口宅地，樓面地價(jià)12088元/平方米，區(qū)域均價(jià)也只有10000-15000元/平方米。
“如未來(lái)這些區(qū)域房?jī)r(jià)不能迅速上漲，項(xiàng)目想要盈利會(huì)比較困難。”廣東 省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同向見(jiàn)地君表示。
據(jù)萬(wàn)科第三季度報(bào)，1-9月，萬(wàn)科平均土地成本為5043元/平方米，這一數(shù)據(jù)在去年僅為3731元/平米；而根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，萬(wàn)科10月平均土地成本已經(jīng)達(dá)到8118元/平方米。土地成本上漲如此迅速，除了有全國(guó)土地成本普遍上漲等外部環(huán)境影響，萬(wàn)科高溢價(jià)拿地也是其中一個(gè)重要原因。
當(dāng)然，這并非萬(wàn)科“獨(dú)家”。全國(guó)一二線核心城市的土地成交價(jià)在今年1-9月堪稱“突飛猛進(jìn)”，房企拿地成本均直線上升。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截止10月中，年內(nèi)搶地最積極的19大房企合計(jì)拿地為7013億，合計(jì)建筑面積為10338萬(wàn)平米，平均拿地成本為6783元每平米，相比2015年標(biāo)桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)52.8%。
“在綠地、保利、中海等千億房企中，萬(wàn)科的盈利性和賺錢能力并不具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，若繼續(xù)高溢價(jià)拿地，未來(lái)將會(huì)進(jìn)一步影響萬(wàn)科自身的利潤(rùn)率，也會(huì)增加財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。”韓世同認(rèn)為。
來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 新浪樂(lè)居 姚瑤 見(jiàn)地
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