8月5日，中國恒大突然購入萬科A股票，截至8月15日，恒大共持有7.53億股萬科A股，占萬科總股本約6.82%，共耗資約145.7億元。此后未有新的披露，但市場傳聞恒大仍在買入萬科股票，持股已超過7%。
恒大為什么要大舉買入正處于風(fēng)口浪尖的萬科股票?
價值被低估的萬科
面對記者的問詢，恒大方面解釋稱：這是一次財務(wù)投資，萬科的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，恒大入股將有助于萬科股權(quán)事件形成多贏局面。
萬科的資產(chǎn)的確優(yōu)質(zhì)。并且，與恒大財報想盡辦法將部分負(fù)債隱藏在權(quán)益中不同，萬科的財報卻試圖掩蓋利潤。
會計手段中，隱藏利潤有兩大法寶，低估資產(chǎn)和高估負(fù)債，萬科這兩點都做到了。
作為中國排名第一的地產(chǎn)公司，萬科賬面資產(chǎn)就超過6113億元，2015年銷售1956億元，凈利潤260億元。房地產(chǎn)公司都有大量的資產(chǎn)包和土地儲備，這些資產(chǎn)在財報年是否重新估值，在會計準(zhǔn)則上并沒有強行要求。
土地的價格按照公式P=收益/年利率決定，當(dāng)一塊土地?zé)o法利用時，它的收益等于零，其價格也只能是零。反之，高收益土地也價格高昂。土地收益取決于多種因素，而利率也變化無常，這就使同一塊土地的價格會有巨大變化。
萬科的土地儲備在業(yè)內(nèi)不算最高，但總量也堪稱巨大。萬科財報并未披露具體土地儲備數(shù)據(jù)，但業(yè)內(nèi)估計應(yīng)在4000萬平方米上下。
那么負(fù)債呢?
復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院財務(wù)金融系教授王小卒對《財經(jīng)》記者分析，“萬科杠桿極低，現(xiàn)金充足，潛在的股息和投資價值十分可觀。”
但萬科2015年報里的負(fù)債率并不低，高達(dá)77%的負(fù)債率，別說在一般行業(yè)，就算是重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)也是中游水平。
對此王小卒解釋說，萬科負(fù)債率雖高，但真正的負(fù)債，也就是帶息負(fù)債并不多。萬科的負(fù)債中，45%是預(yù)收款。由于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售特點，期房的銷售預(yù)收是回款的主要途徑，這在報表中要記入負(fù)債，但這不是真正付息借款。
將預(yù)收款去除以后，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率就只有43%。而要看帶息債務(wù)率的話，萬科2015年的帶息債務(wù)額為965億元，除以總資本1967億元，其帶息債務(wù)率為49%，這個比例遠(yuǎn)低于同業(yè)平均65%的帶息債務(wù)率。
從償債能力看，有一個重要指標(biāo)是已獲利息倍數(shù)，即公司息稅前收入與利息支出之比。萬科已獲利息倍數(shù)高達(dá)84倍，是行業(yè)前十名地產(chǎn)公司12倍平均水平的7倍。
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正在倡導(dǎo)去庫存去杠桿，低負(fù)債的公司常常被分析師視為高效率低風(fēng)險的公司。但萬科作為龍頭地產(chǎn)公司，如此低的負(fù)債率和那么高的償債能力，其實不應(yīng)該去杠桿，而應(yīng)該加杠桿。
從投資者角度看，只要萬科在正常償債能力內(nèi)，越多借債對投資者越有利。公司多向外部借債，就不用向股東要錢，理論上股東就可以多分紅派息，提高投資回報率。投資回報率高了，就能吸引大資金買入，股價也就上去了。
萬科的負(fù)債率低，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率(ROE)低，同時萬科的股息率一向也不高。以2015年為例，萬科股息率3.487%，在A股排名第25，股息率只有排名頭幾名公司的一半左右。
萬科作為市場公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)公司，股價卻長期低迷，以上兩點正是主要原因。去年底股權(quán)戰(zhàn)爆發(fā)后，萬科管理層顯然已經(jīng)意識到該問題，公司從2015年的每股分紅0.5元，提高到了2016年每股分紅0.72元。即便如此，這與萬科的分紅能力仍有相當(dāng)大的差距。
王小卒教授認(rèn)為，以萬科2015年財報為準(zhǔn)，只要將帶息債務(wù)率從49%提高到行業(yè)平均水平的65%，即可增加帶息負(fù)債314億元，在總資本投入不變 的情況下，這意味著減少股東權(quán)益支出314億元。那么ROE就會從19%提高到25%，不用看潛在派息，單是這一指標(biāo)的變化就能大大提高萬科股價。
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