隨著華潤(rùn)公開(kāi)反對(duì)重組方案通過(guò)、萬(wàn)科獨(dú)董知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生公開(kāi)表態(tài)、19日深夜電話會(huì)議、部分高管拋售個(gè)人持股，萬(wàn)科重組一事在本周一走向更加撲朔迷離。
6月19日夜間，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰、董秘朱旭臨時(shí)召開(kāi)投資者電話會(huì)議，詳解萬(wàn)科引入深鐵的資產(chǎn)重組預(yù)案。這被業(yè)內(nèi)解讀為“拉票”之舉。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者從可靠渠道獲得的19日夜間電話會(huì)議紀(jì)要顯示，譚華杰明確表示，萬(wàn)科買的并不是深圳地鐵的資產(chǎn)，而是整個(gè)行業(yè)的未來(lái)。
然而資本市場(chǎng)似乎并不買賬，截至6月20日收盤，萬(wàn)科企業(yè)H股股價(jià)報(bào)17港元，逆市下跌2.97%。而恒生指數(shù)報(bào)20510.2點(diǎn)，上漲340.22點(diǎn)，漲幅1.69%。
近一年來(lái)，從“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”到如今的“華萬(wàn)之爭(zhēng)”，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)演變成商業(yè)版“權(quán)力的游戲”，而在目前的膠著狀態(tài)中各利益方均陷入“難以共贏”的窘境。這既讓外行人看熱鬧，也讓內(nèi)行人看不出門道，同時(shí)多方均對(duì)萬(wàn)科這家房地產(chǎn)業(yè)及民營(yíng)企業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)的未來(lái)捏一把汗。
萬(wàn)科的意圖可信嗎
譚華杰在19日夜間萬(wàn)科投資者電話會(huì)議上表示，深圳地鐵目前具備唯一性：第一，唯一軌道交通建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、上蓋開(kāi)發(fā)全部打通的公司;第二，唯一一個(gè)有外地項(xiàng)目和外地訂單的公司。“因此如果能綁定深圳地鐵，對(duì)公司未來(lái)發(fā)展至關(guān)重要。關(guān)乎萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展。”
在解釋萬(wàn)科引入深鐵的重組方案的背景時(shí)，譚華杰表示，中國(guó)的城市化率在2015年底才達(dá)到56%，相當(dāng)于美國(guó)1945和日本1950年代的水平。因此，中國(guó)城市化遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。就房地產(chǎn)本身而言，空間仍具備。其次在城市化超過(guò)50%~80%后，進(jìn)入城市化第二階段，在這一階段，城市圈和城市帶的興起是最大特點(diǎn)。按照以上模式，珠三角、京津冀、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中上游城市帶、川渝城市帶，可能以上區(qū)域就是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。“單一發(fā)展時(shí)代，城市發(fā)展就是攤大餅發(fā)展模式。城市圈時(shí)代，城市發(fā)展是軸向發(fā)展，主軸就是軌道交通。因此，基于以交通為發(fā)展的城市發(fā)展是最好的。”譚華杰認(rèn)為這也是地產(chǎn)商的機(jī)遇。“東京在1960年出現(xiàn)嚴(yán)重大城市病，交通擁堵，城市空氣下降，房?jī)r(jià)擴(kuò)張都存在。1980年代，東京城市病問(wèn)題基本解決，靠的就是軌道交通組團(tuán)式軸向發(fā)展。”
目前全世界人口超過(guò)2000萬(wàn)城市，大部分在發(fā)展中國(guó)家，只有紐約和東京是發(fā)達(dá)國(guó)家。兩個(gè)城市最大特點(diǎn)就是高效交通。“未來(lái)中國(guó)大量人口會(huì)進(jìn)入城市帶，未來(lái)只有通過(guò)軌道交通拓展都市帶來(lái)發(fā)展城市新區(qū)。也說(shuō)明，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇也同樣在于誰(shuí)能更好占領(lǐng)城市帶。可以說(shuō)，軌道交通時(shí)代是類似98年房改一樣的重大機(jī)遇。”譚華杰表示，如果能和軌道交通企業(yè)建議密切關(guān)系，開(kāi)發(fā)商將具備極大優(yōu)勢(shì)。軌道交通對(duì)公共交通分擔(dān)率很高，東京、香港超90%。目前北京42%、上海51%，深圳28%。“深圳是目前軌交分擔(dān)率最低城市，未來(lái)建設(shè)規(guī)模最大。”
譚華杰認(rèn)為，地鐵和房地產(chǎn)結(jié)合看，有幾種模式，一是凱德模式，主要是上蓋綜合體;二是港鐵模式，港鐵基本是自己建地鐵，通過(guò)招拍掛賣給開(kāi)發(fā)商，自己保留部分地鐵商業(yè)和廣告;此外還有東京地鐵模式。“鐵的地不賣，完全自己開(kāi)發(fā)或者找人開(kāi)發(fā)。以上模式好處在于不會(huì)有地王，且效率更高。”
譚華杰認(rèn)為，目前引入深鐵的重組方案，即接近東京地鐵模式。而這也被業(yè)內(nèi)解讀為符合萬(wàn)科于2014年定調(diào)的“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。“倘若該交易得以落實(shí)，則引入深圳地鐵作為公司最大股東將幫助萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)‘地鐵+地產(chǎn)’的業(yè)務(wù)模式，使其在中國(guó)地鐵高速發(fā)展之際抓住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良機(jī)。此舉也符合公司成為‘城市配套服務(wù)商’的長(zhǎng)期目標(biāo)。”高盛旗下高華證券6月20日發(fā)布的研報(bào)表示。
而地王之困似乎是萬(wàn)科與深鐵合作的另外一個(gè)重要理由。譚華杰表示，目前地王現(xiàn)象已經(jīng)蔓延到國(guó)內(nèi)一二線大部分市場(chǎng)，要拿到價(jià)格合理土地已經(jīng)非常困難，開(kāi)發(fā)商進(jìn)退兩難。部分內(nèi)地城市地價(jià)便宜，但是庫(kù)存高，又不敢買。“如果要保持?jǐn)U張和增長(zhǎng)，類似東鐵(東京地鐵)模式就是很好的方式。開(kāi)發(fā)商類似輕資產(chǎn)模式進(jìn)入，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率大。綁定軌道軌道交通企業(yè)，對(duì)公司發(fā)展都存在利好。”
然而爭(zhēng)議和質(zhì)疑也隨之而來(lái)——此方案能否保證包括中小股東在內(nèi)的各股東方利益?
此外，6月19日 ，萬(wàn)科(02202.HK)在香港證券交易所發(fā)布公告，披露了自去年底停牌前6個(gè)月內(nèi)萬(wàn)科部分高管大舉拋售個(gè)人持有的萬(wàn)科股票事宜。這更引發(fā)各界對(duì)萬(wàn)科重組方案的質(zhì)疑和萬(wàn)科股價(jià)大跌的擔(dān)憂。
摩根大通也于20日發(fā)布研報(bào)稱，短期來(lái)看，若重組方案落實(shí)，萬(wàn)科每股盈利以及每股派息會(huì)被灘薄20%，同時(shí)，若引入深圳地鐵，將加強(qiáng)發(fā)展被視為有泡沫的深圳市場(chǎng)，因此短期內(nèi)有負(fù)面影響。但摩根大通對(duì)萬(wàn)科未來(lái)12個(gè)月的股價(jià)預(yù)期仍然正面，維持“增持”評(píng)級(jí)。
易居中國(guó)克而瑞研究中心(香港)研究總監(jiān)洪圣奇認(rèn)為，在萬(wàn)科集團(tuán)整體盈利能力不變的前提下，發(fā)行新股將使每股盈利及每股派息減少，或令H股股價(jià)承壓，但最終能否引入新股東，以及華潤(rùn)與萬(wàn)科管理層之間的爭(zhēng)議是否會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，現(xiàn)在均難以判斷。
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