調(diào)查顯示，龍崗現(xiàn)有889個(gè)工業(yè)區(qū)，總占地面積80.5平方公里，規(guī)劃保留為產(chǎn)業(yè)用地42.2平方公里，涉及514個(gè)工業(yè)區(qū)。其中，適合改造升級(jí)的工業(yè)區(qū)共373個(gè)。
龍崗區(qū)方面指出，這些工業(yè)區(qū)容積率在1-2之間的用地占比56.8%，平均容積率約為1.3，“容積率偏低，提升空間大”。
龍崗區(qū)相關(guān)表示，拆除重建類“工改工”的主要政策包括四個(gè)方面：其中，提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度提高指“新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限可達(dá)6.0，物流用地容積率上限可達(dá)4.0”。
據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，“這么高的容積率，是高樓林立的CBD的模樣。”這與華為終端公司所需要的低密度工業(yè)用地，背道而馳。
與此同時(shí)，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施更新速度慢，也造成了交通等方面的難題。
華為消費(fèi)者BG(BusinessGroup)CEO余承東今年4月在朋友圈里談到道路擁堵問(wèn)題：“早晨6點(diǎn)45分出發(fā)，7點(diǎn)10分左右就可到公司了，冬天早晨車更少。如果七點(diǎn)鐘之后出發(fā)，需要一個(gè)多小時(shí)。很多人建議消費(fèi)者BG早晨7點(diǎn)30上班，不知大家意見(jiàn)如何？”
“深圳許多的工業(yè)用地都是舊改而來(lái)。就城市建設(shè)而言，東莞并沒(méi)有這個(gè)包袱。”上述了解深圳舊改的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
土地的產(chǎn)值與成本
一位被安排到華為大學(xué)（高端培訓(xùn)中心）工作的新員工透露，公司告知，三年后其所在部門(mén)會(huì)搬遷到松山湖，該員工認(rèn)為“人均占用空間比較大的部門(mén)，是很適合搬到松山湖的。”
地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科同樣選擇在松山湖建設(shè)其住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，占地200畝。“當(dāng)時(shí)我們是首選深圳，因?yàn)槿f(wàn)科是深圳的企業(yè)，但是深圳能批下來(lái)的產(chǎn)業(yè)用地太少，沒(méi)有談到合適的。”萬(wàn)科建筑研究中心內(nèi)部人士介紹。
人均產(chǎn)值和用地成本，是企業(yè)判斷旗下部門(mén)在不同城市區(qū)域布局的重要依據(jù)。
前述龍崗區(qū)用地的窘境，是深圳市的一個(gè)縮影。中金公司在5月23日發(fā)布的研報(bào)中稱深圳國(guó)土面積只有1997平方公里，只有上海的1/3,、廣州的1/4、北京的1/8，相當(dāng)于一個(gè)普通縣城規(guī)模。
按照中金公司的統(tǒng)計(jì)，2015年，深圳每平方公里的單位土地面積產(chǎn)出GDP8.76億，比上海高出一倍有余，較之北京的1.4億更是多出五倍多。
深圳新增建設(shè)用地有限，這個(gè)現(xiàn)實(shí)決定了深圳的土地成本居高不下。其居住用途的土地價(jià)格僅次于北京，而工業(yè)用地價(jià)格則為最高，達(dá)到近3500元/m2。
在土地稀缺的情況下，目前深圳仍然取得了不錯(cuò)的發(fā)展成績(jī)，發(fā)展速度快、質(zhì)量高。中金公司稱指出，深圳對(duì)出口依賴度降低，且出口結(jié)構(gòu)升級(jí)；高技術(shù)制造業(yè)成為驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的核心力量；再次，深圳金融和互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展；最后，深圳已擁有中國(guó)最好的企業(yè)集群，同時(shí)一大批充滿活力的新企業(yè)正在迅速壯大。”
然而，如果放到更長(zhǎng)的時(shí)間段，并通過(guò)與世界級(jí)城市比照的方法去觀察深圳這座城市，可能會(huì)對(duì)其地價(jià)、房?jī)r(jià)以及發(fā)展后勁有所擔(dān)憂。
全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商第一太平戴維斯發(fā)布的研究報(bào)告通過(guò)對(duì)全球12座大型城市的比較研究發(fā)現(xiàn)，城市較高的吸引力推動(dòng)了其人才聚集、房?jī)r(jià)上漲。與此同時(shí)，這些城市的產(chǎn)業(yè)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也說(shuō)明，高房?jī)r(jià)的城市只能承載高產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)。
深圳現(xiàn)在的問(wèn)題是，高房?jī)r(jià)本身的調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致只有高產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)才能留下來(lái)。但如果房?jī)r(jià)升高到一定程度，其結(jié)果可能是人才外流和吸引力降低。
華為創(chuàng)始人任正非在今年年初接受新華社采訪過(guò)程中說(shuō)：“既然要發(fā)展大工業(yè)、引導(dǎo)大工業(yè)，就要算一算大工業(yè)需要的要素是什么，這個(gè)要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承載了多少產(chǎn)值，這些產(chǎn)值需要多少人，這些人要有住房，要有生活設(shè)施。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來(lái)。”
其認(rèn)為：“深圳房地產(chǎn)太多了，沒(méi)有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)公司都需要一定的空間發(fā)展。”“對(duì)于華為來(lái)說(shuō)，把‘大腦’留在深圳，把制造和供應(yīng)放到東莞，是符合它不同部門(mén)的不同產(chǎn)值分配的做法。”一名接近松山湖管委會(huì)的人士說(shuō)。
然而，中國(guó)式的行政區(qū)劃方式限制了類似華為這種全球性企業(yè)的自由布局，因而也限制了深圳產(chǎn)業(yè)的輻射能力。中金公司分析師指出，雖說(shuō)有深、莞、惠城市群協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，然而行政區(qū)劃的分割和地方財(cái)政的分離，在某種程度上限制了其發(fā)揮作用。
上述接近松山湖管委會(huì)的人士透露，“華為有關(guān)部門(mén)搬遷的事情都是直接對(duì)接?xùn)|莞市長(zhǎng)。企業(yè)和政府雙方都非常低調(diào)，對(duì)有關(guān)進(jìn)展嚴(yán)格保密。因?yàn)樯婕暗缴钲谀沁叺亩愂盏纫幌盗械膯?wèn)題。”
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 吳娓婷 劉艷 余舒虹
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