張琪的房屋位于美丹路18弄。
別墅還是普通住宅，對業(yè)主來說重要嗎？張琪向記者表達了疑問。
一家房產(chǎn)中介公司的法務(wù)代表告訴澎湃新聞記者，這點非常重要。
這名法務(wù)介紹，2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。”在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。“如果張琪購買的是高爾夫別墅的話，肯定不會6年才漲了這點錢。”
“現(xiàn)在不少開發(fā)商采用外觀以別墅整體設(shè)計的兩套雙拼，賣給客戶后再改成一套別墅，來規(guī)避政策上帶來的風(fēng)險及稀缺問題。”這名法務(wù)代表說，其實國家曾明確規(guī)定，聯(lián)排、雙拼，甚至所謂的創(chuàng)新型疊加別墅等低密度住宅均不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍，張琪所購買的美蘭湖花園可能就是此類。“如果開發(fā)商以高爾夫別墅作為宣傳，再以別墅價格售賣這些房屋，開發(fā)商恐涉嫌違法。”
該法務(wù)代表解釋，國土資源部對別墅的定義是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積很大，容積率非常低。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權(quán)面積的。且別墅的買賣雙方合同一般都有注明：本商品房戶型為別墅。從張琪所簽預(yù)售合同來看，張琪所購買的絕非別墅。
5月19日，上海安東房地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售經(jīng)理楊先生回應(yīng)稱，“我們從宣傳、銷售到簽署合同階段均強調(diào)是疊加別墅而非獨棟別墅。
“一直都以為買的是別墅啊，我們老百姓哪里知道疊加別墅屬于普通住宅呢？你看網(wǎng)上和宣傳冊都是拿美蘭湖高爾夫別墅作為噱頭，這樣難道不涉嫌虛假宣傳嗎？”張琪的鄰居黨佳佳（化名）說。
上海聯(lián)合律師事務(wù)所合伙人胡雪律師表示，可能廣告宣傳中涉及夸大或者混淆，但開發(fā)商的行為還構(gòu)不成法律意義上的虛假宣傳。如果涉及宣傳違規(guī)，市場監(jiān)督局是可以處罰的，不過時至今日已超過行政機關(guān)處罰年限了。
一證兩房有何影響？
張琪告訴澎湃新聞記者，該小區(qū)共434戶，一期 136戶，二期 150戶，三期是148戶。其中一期、二期共184名業(yè)主名下有兩套房，三期業(yè)主均是一套房。
記者走訪中發(fā)現(xiàn)，184名住戶中大部分是一個產(chǎn)證兩套房，少部分業(yè)主兩套產(chǎn)證兩套房。5月19日，寶山區(qū)房管局相關(guān)負責(zé)人已開始著手調(diào)查。
“開始還沒有發(fā)現(xiàn)問題，當(dāng)想出手的時候，發(fā)現(xiàn)兩套房不好出手。”張琪說，房管局規(guī)定兩套房不能分開出售，這就意味著，184戶居民無法正常流轉(zhuǎn)這些房屋。
張琪告訴記者，上海市政府于2011年1月31日頒發(fā)并實施了《關(guān)于本市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實施意見》，即俗稱的房地產(chǎn)限購政策。
“這意味著，此后的購房者如果是上海戶口，需要名下無房產(chǎn)，購房者如果是異地戶口，根本無法購買。”張琪說，現(xiàn)在許多業(yè)主家里的孩子想在中心城區(qū)買婚房，還有業(yè)主想置換，以及部分業(yè)主資金流發(fā)生問題急需售房套現(xiàn)，但受到限購政策和一證兩房的影響，讓他們的房產(chǎn)不能在市場上正常流通交易。
為何相同戶型還有一戶一證
為什么在該小區(qū)三期，跟張琪家同樣的戶型，房產(chǎn)證就顯示為一套房？
業(yè)內(nèi)人士告訴澎湃新聞記者，10年前出臺的“國六條”曾明確規(guī)定：新批、新開工的商品房，90平方米以下的住房必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這個政策被稱為“7090政策”，直到2015年3月才被悄然廢除。從《羅店新鎮(zhèn)美蘭湖花園修建性詳細規(guī)劃》來看，政府要求開發(fā)商在9.07萬平方米的住宅建筑面積中，要有26.65%的房子是90平方米以上，73.35%的房子在90平米以下。拿張琪先生購買的175平方米疊加別墅來看，開發(fā)商把這棟別墅拆分，單層面積控制在90平米以內(nèi)，才符合規(guī)劃要求。所以才會出現(xiàn)張琪的產(chǎn)證上，有兩套90平方米以下產(chǎn)權(quán)面積住房。
安東房地產(chǎn)公司楊經(jīng)理表示，美蘭湖花園在拿地規(guī)劃審批過程中的確受到“7090”政策的影響，后期政策淡化，就改建大戶型。“所以同樣戶型，才會出現(xiàn)一證兩房和一證一房的差異。有兩套房的業(yè)主對此也是知曉的。”
楊先生告訴記者，在預(yù)售合同的附加條款中明確寫有：甲乙雙方確認，乙方在購買該房屋的同時還購買了與該房屋相連的301室房屋，乙方已非常明確并充分地了解了301、401房屋的現(xiàn)狀。 “也就是說對于房屋交接時的狀態(tài)，業(yè)主是清楚的。”
一證兩房能否分別售賣
“如果是兩套房的話，為什么只有一個門洞、一間廚房、一套水電煤系統(tǒng)？兩套房子都有產(chǎn)權(quán)就意味著可以單獨出售，那為什么合同里又規(guī)定不能拆開銷售呢？這不是自相矛盾嗎？”張琪提出質(zhì)疑。
楊經(jīng)理表示，預(yù)售合約內(nèi)附加條款第九條寫明：乙方自愿委托甲方將自己名下的美丹路18弄**號301室與401室合并成整套房屋進行裝修（合并裝修后的房屋以下簡稱該房屋）。雙方約定，該房屋因裝修的實施，原有兩套房屋的各自功能因合并后有所改變，交付的房屋只執(zhí)行合并裝修后的功能標(biāo)準；乙方被告知，上述功能的改變（含廚房間、衛(wèi)生間的功能性改變）為不可逆轉(zhuǎn)。因上述原因故本合同所涉各類退房或因其他原因造成的退房以及合同相關(guān)的履（違）約責(zé)任，均以兩套房屋裝修合并后作為共同的單一主體，不得拆分。
第九條條款就意味著業(yè)主買的是全裝修的房子，不可能出現(xiàn)兩套所謂的獨立的水電系統(tǒng)。
楊經(jīng)理還表示，預(yù)售合約附加條款第一條明確規(guī)定：乙方承諾，乙方在今后轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)時必須一并轉(zhuǎn)讓上述兩套房屋產(chǎn)權(quán)。
寶山房管局相關(guān)負責(zé)人稱，在驗房時，兩套房屋的水電煤系統(tǒng)都是齊全的，據(jù)房管局方面了解，正是由于業(yè)主之后委托開發(fā)商改造裝修，才導(dǎo)致開發(fā)商把其中一套房子水電系統(tǒng)改了。
對房管局明確兩套房不能分開出售的說法，該負責(zé)人表示，業(yè)主誤解了。房產(chǎn)交易中心所有發(fā)的產(chǎn)證都是按照建交委規(guī)劃核定的基本單元來發(fā)的。“只要有獨立產(chǎn)權(quán)的房子都可以自由交易，房管局沒有權(quán)利干預(yù)。”不過，由于房屋已被改造，而且很多地方是不可逆的，導(dǎo)致兩套房屋的獨立功能很難再恢復(fù)。且不說雙方有捆綁轉(zhuǎn)讓的約定，但就很多功能不可逆這一現(xiàn)狀，就很難有人愿意分開購買。
【律師觀點】政策銜接間的漏洞誰來修補？
業(yè)主認為開發(fā)商涉及虛假廣告宣傳誘導(dǎo)消費者購買、合同跟實際情形不符、甚至認為其和開發(fā)商所簽的合同為霸王合同。
但開發(fā)商認為自己是嚴格按照規(guī)劃來建，房屋實際情況已經(jīng)在合同中體現(xiàn)。“就是因為限購導(dǎo)致目前一證兩房的業(yè)主不便拋售才引發(fā)的矛盾。”開發(fā)商表示。問題究竟出在哪？
看似業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，實質(zhì)倒是業(yè)主和開發(fā)商均受到政策的影響所致。
2006年5月，建設(shè)部等九個部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，提出“7090政策”，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上。這項政策出臺的主旨在于穩(wěn)定房價。但是政策一旦出臺，開發(fā)商勢必要打破原有大房定位，調(diào)整戶型大小，所謂上有政策下有對策，就有了大房一拆二的“辦法”。
政策總是與時俱進的。2011年起，房產(chǎn)限購令啟動，盼望能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場，給過熱的房價降降溫，控制投機，保障剛需。然而，正是“7090”政策在先，限購令一波一波在后，讓美蘭湖花園一證兩房的業(yè)主們，陷入了極其尷尬的境地。
按理，既然房屋交易中心頒發(fā)了一證兩房，審核和程序上或者無誤，但合同規(guī)定兩套房必須捆綁交易，又適逢限購，讓這部分業(yè)主陷入尷尬境地。不好賣，又沒人買。
暫且不計開發(fā)商“美蘭湖高爾夫別墅”還是“美蘭湖花園”之間的障眼法，但就一前一后兩個政策的銜接，確實是遺漏了一些特例業(yè)主的感受和利益。不可否認，不同時期有不同的市場和政策需求，相應(yīng)政策的出臺也解決了一定的問題，但我們是否也應(yīng)當(dāng)思考，政策銜接之間，會不會擠壓到一部分、哪怕只是很小部分老百姓的利益？是否有一種救濟的方式？哪怕是一種綠色通道、特別預(yù)案？
（上海海華永泰律師事務(wù)所高級合伙人、媒體評論員 嚴嫣）
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