杭州萬科是否存在虛假宣傳
“從杭州市城市規(guī)劃檔案館調(diào)取的該項目的《總平面圖》和《竣工總平面圖》顯示，一樓圍墻為項目竣工規(guī)劃核實后搭建的。”西湖區(qū)城管局開出的處罰決定書上還有這樣的表述。
在接受法治周末記者采訪時，陳女士還表示，如果萬科西廬的整個《竣工總平面圖》上沒有圍墻，那就說明萬科西廬的整個項目規(guī)劃中是沒有圍墻的。但是杭州萬科從開盤到銷售一直未告知購房者事實這一事實，反而以圍墻、庭院等作為賣點吸引消費(fèi)者，甚至在交房時都在通過房屋交付須知的形式承諾圍墻的存在，這屬于虛假宣傳。
“杭州萬科在購房合同里是否與一層購房者就圍墻、庭院的情況進(jìn)行約定？或者說，杭州萬科是否向一層的購房者承諾，房屋交付時含有圍墻？”記者亦就此問題采訪杭州萬科方面。
杭州萬科方面對此事的回復(fù)中并未提及圍墻一事，只是提及，公司在沙盤模型及實景示范區(qū)中均對一樓庭院作了說明和展示，并在商品房買賣合同中與所有買受人作了相應(yīng)住戶對一樓庭院享有專屬使用權(quán)的約定，不存在欺瞞客戶的行為。
對于陳女士的說法，王玉臣分析道，《商品房銷售管理辦法》第十四條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。”
“如果陳女士所述均屬實，萬科的宣傳顯然不符合‘真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確’這八個字。”王玉臣說。
王玉臣還補(bǔ)充道，陳女士等人購房時是在2014年，那時《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》尚未實施，當(dāng)時施行的是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定：“違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，不得發(fā)布廣告。”如果萬科的確是在2014年2月就開始未經(jīng)審批建設(shè)圍墻，說明建設(shè)行為中存在違建行為，顯然也是不能以此為賣點進(jìn)行任何銷售宣傳的。
“所以，我個人認(rèn)為萬科最初的這種行為已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳和欺詐。根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。業(yè)主可以以此為理由請求撤銷合同，進(jìn)行退房。”王玉臣說。
交房程序是否合法
陳女士等人對處罰決定書中的一些關(guān)于圍墻建設(shè)事實的表述也不認(rèn)可。
處罰決定書稱，2015年12月30日，執(zhí)法人員詢問了杭州萬科的授權(quán)委托人潘木紅，潘木紅就圍墻的基本情況、用途、建造時間進(jìn)行了闡述。
“經(jīng)查明，2015年8月18日，萬科西廬完成竣工驗收，杭州萬科在小區(qū)竣工驗收后開始籌劃建設(shè)實心圍墻，完工日期為2015年11月底。”處罰決定書中寫道。
“但事實上，圍墻在2014年2月就在建了，并非是2015年8月才開始建設(shè)的。”陳女士向記者出示了拍攝日期為2014年2月18日的圍墻照片。
記者亦聯(lián)系杭州萬科公關(guān)人士，詢問“關(guān)于圍墻，萬科西廬在最初的規(guī)劃中是怎么設(shè)計的”，但在發(fā)給記者的回復(fù)中，杭州萬科方面也未回答此問題。
如果陳女士所言屬實，萬科西廬在2014年即開始建設(shè)圍墻，而整個小區(qū)的規(guī)劃中并沒有圍墻，這種情況下，小區(qū)能否通過規(guī)劃驗收？
王玉臣認(rèn)為，若是業(yè)主確實有證據(jù)證明開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃驗收時已經(jīng)存在圍墻，說明當(dāng)時就已經(jīng)存在違反規(guī)劃條件的情況，既然不符合規(guī)劃條件，規(guī)劃委員會就不能通過規(guī)劃驗收，應(yīng)當(dāng)是要求開發(fā)商進(jìn)行整改，整改合格后才能通過規(guī)劃驗收。由此可見，規(guī)劃委員會的規(guī)劃驗收顯然是存在問題的。
“此外，城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條明確規(guī)定：‘縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。’如果在規(guī)劃驗收時不符合規(guī)劃條件，嚴(yán)格按照法律講，萬科都不能組織竣工驗收，更不能進(jìn)行竣工驗收備案，交付的房屋也就不具備交房條件。
業(yè)主或起訴杭州萬科及相關(guān)政府部門
陳女士告訴記者，5月12日晚，杭州市西湖區(qū)蔣村街道辦事處的工作人員約談了部分業(yè)主代表，在會談中，街道辦表示圍墻是違法建筑，一定要拆除。
“業(yè)主代表也表達(dá)了幾點訴求。第一，60%的業(yè)主覺得，如果圍墻拆除，花園得不到保障，要求退房；第二，還有部分業(yè)主可以接受這樣的房子，但是房子是花錢買的，買的時候就帶圍墻，且一層比二層貴，相當(dāng)于圍墻也是業(yè)主花錢買下來的，如果要拆，希望萬科方面進(jìn)行賠償。”陳女士說。
陳女士稱，杭州萬科在5月16日上午回復(fù)業(yè)主代表時表示，一層業(yè)主可以選擇退房，但只退房款和利息，不退房屋增值部分；如果不退房，可以將圍墻改為綠籬。
對此種解決方案，陳女士并不認(rèn)可：“城管部門之前表示，小區(qū)的綠地是公共綠地。如果建設(shè)圍墻是違法的，那么在公共綠地上建綠籬就可以嗎？另外，我們是在房價低點是買的房，現(xiàn)在房價已經(jīng)漲很多了。”
在王玉臣看來，若圍墻地段屬于小區(qū)的公共綠地，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于全體業(yè)主共有，在未經(jīng)全體業(yè)主同意之前開發(fā)商無權(quán)加裝綠籬。若圍墻地段屬于城鎮(zhèn)公共綠地，不屬于小區(qū)的，開發(fā)商更沒有權(quán)利加裝綠籬。
陳女士表示，如果在未妥善解決問題之前圍墻就被拆掉了，業(yè)主會考慮起訴杭州萬科，同時也會考慮起訴相關(guān)政府部門不作為。
“因為這樣的圍墻在兩年前剛開盤銷售的時候就存在了，開發(fā)商賣房的時候，政府為什么不管，卻等老百姓花錢買了房子之后卻說是違建，要拆除。”陳女士說。
王玉臣也表示，按照相關(guān)的法律規(guī)定，規(guī)劃委員會在進(jìn)行規(guī)劃驗收的時候，是需要進(jìn)行現(xiàn)場驗收核查的。若是在規(guī)劃驗收之時，確實就已經(jīng)存在圍墻，那么規(guī)劃委員會就不應(yīng)該給開發(fā)商核發(fā)規(guī)劃驗收合格文件。在這種情況下，還能通過規(guī)劃驗收，認(rèn)定為合格，就說明相關(guān)政府部門存在失職。
來源：法治周末 記者 肖莎
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