寶能地產(chǎn)部分項(xiàng)目投資情況
資金有缺口不可怕，只要有錢過橋，銷售得力，回款及時(shí)，管控得當(dāng)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)玩兒的就是資金。“七個(gè)蓋八口鍋”的把戲，通常都會(huì)耍得很有看頭。但寶能地產(chǎn)總能做到與眾不同。
現(xiàn)金流最能反映真實(shí)的資金狀況。2012年至今，寶能地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流和投資現(xiàn)金流全部為負(fù)，完全靠大量的融資支撐，累計(jì)籌資超過220億元。
2015年上半年寶能地產(chǎn)財(cái)報(bào)中，貨幣資金(主要是現(xiàn)金、存款及各種現(xiàn)金等價(jià)物)在總資產(chǎn)中的占比是3.13%，同期經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)7.43億元缺口，凈虧3.15億元。
同期寶能地產(chǎn)取得借款73億元，其中的53億元用于償還之前的債務(wù)本金，8億元用于償還債務(wù)利息。當(dāng)年10月寶能地產(chǎn)試圖通過發(fā)行公司債募集30億元，“償還金融機(jī)構(gòu)借款”依然是募集資金主要使用方向。
寶能地產(chǎn)連年赤字的現(xiàn)金流量表，估計(jì)能拿下行業(yè)之最。
管控力坍陷：拿地戰(zhàn)略不當(dāng)，產(chǎn)品策略犯錯(cuò)，人事激烈震蕩
問題出在2012年到2014年大規(guī)模擴(kuò)張過程中，大肆舉債，從拿地決策、產(chǎn)品策略直至管理執(zhí)行全方位出錯(cuò)，終于落入如今無力回天的田地。
在這期間，寶能地產(chǎn)出走一線城市深圳。目前其開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)布局20多個(gè)城市，二三線城市成為主戰(zhàn)場。按照項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積計(jì)算，寶能地產(chǎn)的一線、二線、三線城市項(xiàng)目占比分別為18%、50%、32%。
寶能地產(chǎn)2012-2015年土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)示意
拿地偏好“打新城靠高鐵”，則進(jìn)一步強(qiáng)化了寶能地產(chǎn)的戰(zhàn)略失誤。
寶能地產(chǎn)一位不愿透露姓名的高管說，“2013至2014年寶能集團(tuán)主要在城市新區(qū)、高鐵站邊上拿地。這些地并不是很理想，周圍環(huán)境較差，沒有配套，甚至有些地方還是村落。蕪湖、沈陽、肇慶、云浮的地塊簡直可以用慘不忍睹來形容。”
生搬硬套萬達(dá)廣場商業(yè)模式導(dǎo)致產(chǎn)品硬傷。很多新進(jìn)城市的綜合體項(xiàng)目由于所在區(qū)域偏遠(yuǎn)，環(huán)境尚不成熟，商業(yè)運(yùn)營遇到挑戰(zhàn)。與萬達(dá)廣場開業(yè)即可實(shí)現(xiàn)100%入駐率相比，寶能僅能實(shí)現(xiàn)60%，其中超過三分之一的物業(yè)目前入駐低于50%，處于虧損之中。
壓垮寶能地產(chǎn)的最后一根稻草，來自于跨區(qū)域開發(fā)新手的內(nèi)部管控。
合肥寶能城“銷售造假事件”具有典型意義。
2014年10月18日，在拿地中擊退真正地標(biāo)專業(yè)戶的合肥寶能城正式開盤，當(dāng)日對(duì)外宣稱實(shí)現(xiàn)了15億元銷售額。有意思的是，寶能地產(chǎn)5年前的奠基項(xiàng)目深圳太古城開盤當(dāng)日也是錄得15億元銷售額。
然而，寶能地產(chǎn)出具的報(bào)表顯示，2014年合肥寶能城銷售面積17.87萬㎡，簽約銷售金額13.1億元。
后經(jīng)媒體曝光寶能地產(chǎn)內(nèi)部文件得知，合肥寶能城存在嚴(yán)重管理問題：“成本浪費(fèi)、銷售折扣過大導(dǎo)致少賣金額約85.53萬元。電商合同返還資金約78.5萬元未追回，還因資源浪費(fèi)導(dǎo)致無效成本約39.86萬元流失。還有銷售作假，為完成指標(biāo)虛增認(rèn)購金5000多萬元。”
事發(fā)后，合肥公司總經(jīng)理和營銷副總雙雙離職。而項(xiàng)目困境并未解除，2015年上半年，銷售面積7.26萬㎡，簽約金額5.67億元。
類似情形還出現(xiàn)在沈陽、天津城市公司。事件進(jìn)一步發(fā)酵，集團(tuán)層面同期出現(xiàn)人事震蕩。公開信息顯示，過去一年內(nèi)有超過11名高管離職，其中絕大多數(shù)曾任職寶能集團(tuán)副總裁。
至此，不僅僅宣告寶能地產(chǎn)為期一年的北方戰(zhàn)略全面破產(chǎn)，也拖累了寶能品牌的全面淪陷。（新浪樂居）
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