業(yè)績(jī)“滑鐵盧” 負(fù)債高企
2015年2月初，合生被曝出以公司業(yè)績(jī)整體下滑為由裁減人員，比例高達(dá)20%。對(duì)此，合生相關(guān)人士在接受采訪時(shí)對(duì)記者表示，裁員是為了實(shí)施“事業(yè)合伙人制”。她表示，過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售人員是與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤的，薪酬和年終獎(jiǎng)都根據(jù)業(yè)績(jī)調(diào)整，但合生創(chuàng)展現(xiàn)在把企業(yè)業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)人員、甚至法務(wù)人員等全員綁定，業(yè)績(jī)好則全員分紅，只是分紅比例不同。
“合生此次裁員很大原因仍是業(yè)績(jī)下滑，資金鏈緊繃，必須減少人員開(kāi)支。”據(jù)知情人士透露，裁員的確是事實(shí)，而且比例或已超過(guò)報(bào)道的20%。
合生2014年業(yè)績(jī)突遭“滑鐵盧”的確可能是合生裁員的根本原因。1月，合生發(fā)布2014年全年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，截至2014 年 12 月 31 日止 12 個(gè)月，合生合約銷(xiāo)售金額約為53.52億元，較2013年全年112.67億元同比下降52.5%，銷(xiāo)售面積42.1萬(wàn)平方米。值得注意的是，平均售價(jià)也有所下調(diào)，合生表示，本集團(tuán)2014年合約銷(xiāo)售平均售價(jià)為每平方米12702元，較2013年每平方米17205元同比下降26.2%。
這是合生近5年來(lái)最差業(yè)績(jī)，也意味著合生連續(xù)5年未能達(dá)到銷(xiāo)售150億元目標(biāo)。此前2010年至2012年，合生分別完成銷(xiāo)售金額110.4億、99.4億和116.43億元。
那么，是否是合生的目標(biāo)過(guò)高？事實(shí)上，2004年的合生便成為中國(guó)首個(gè)年銷(xiāo)售破百億，是王石眼中“中國(guó)房地產(chǎn)航空母艦”的房企。招商證券研報(bào)也曾推算，合生年可售資源高達(dá)450億至500億元。
“超級(jí)大盤(pán)”變超級(jí)“拖累”
“去化率低是合生近年來(lái)一直的癥結(jié)所在。”業(yè)內(nèi)人士表示，受超級(jí)大盤(pán)戰(zhàn)略的拖累，合生已錯(cuò)過(guò)轉(zhuǎn)型最佳時(shí)期，其高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式早已不適應(yīng)如今的市場(chǎng)，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫(kù)存計(jì)劃。
數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展2014年新推貨量約180億，加之既有的約250億存貨，總可售貨量約430億左右。全年銷(xiāo)售52.53億計(jì)算，合生創(chuàng)展年去化率僅為12.21%。更現(xiàn)實(shí)的是，合生2014年中報(bào)顯示，存貨高達(dá)788.91億港元，較2013年底765.34億再度上漲，若按照2014年去化來(lái)看，去化期將高達(dá)11年。
“超級(jí)大盤(pán)”的策略失當(dāng)，布局與產(chǎn)品定位的局限性，也不能忽視。合生創(chuàng)展在一線城市堅(jiān)持高端定位，頻頻開(kāi)發(fā)超級(jí)大盤(pán)或者頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，現(xiàn)階段合生最大的包袱便是京津新城的“超級(jí)大盤(pán)”。這個(gè)合生寄予帶來(lái)飛躍的超2萬(wàn)畝土地的項(xiàng)目，卻成了最大的拖累。
此外，合生的負(fù)債不斷高企。中期報(bào)告顯示，截至2014年6月底，合生總負(fù)債891.52億港元，較2013年800.26億港幣，上升近百億。其中短期負(fù)債513.8億港幣，較2013年底418.5億港幣上升超20%。僅2015年需還債154.8億港幣，占短期負(fù)債30%。
同時(shí)，管理層的動(dòng)蕩導(dǎo)致合生創(chuàng)展方向不明。自2008年以來(lái)，合生創(chuàng)展先后出現(xiàn)謝世東、陳長(zhǎng)纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換，另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開(kāi)，致使管理層無(wú)強(qiáng)人。
上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，雖然合生有改變現(xiàn)狀的意愿，但多年的低周轉(zhuǎn)已經(jīng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的傷害。盡管合生還會(huì)通過(guò)再發(fā)債、加快推盤(pán)、減持套現(xiàn)等加快回籠資金，但面對(duì)巨額的到期債務(wù)，顯得有些杯水車(chē)薪。加上銷(xiāo)售執(zhí)行差，融資成本普遍增加，其未來(lái)再融資的壓力也不斷加大，利潤(rùn)水平也將受到較大影響，財(cái)務(wù)安全值得警惕。(經(jīng)濟(jì)參考報(bào))
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