人民網(wǎng)北京10月23日電（盧志坤）成立30年的招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（000024，下稱招商地產(chǎn)）近期公布了第三季度的營(yíng)運(yùn)狀況。數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)3季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入77億元，前三季累計(jì)收入237.53億元，同比分別上升5%和1.2%。
不過(guò)，招商地產(chǎn)的盈利狀況仍在惡化，凈利潤(rùn)總體仍在呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，招商地產(chǎn)第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.55億元，同比下降56.83%，前三季凈利潤(rùn)總計(jì)22.41億元，同比下跌37.85%。中銀國(guó)際分析稱，招商地產(chǎn)前三季凈利潤(rùn)降幅擴(kuò)大源于毛利率大幅下跌。數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)前三季毛利率自去年同期下滑13個(gè)點(diǎn)至33%，3季度則降至28%。
招商地產(chǎn)在公告中表示，前三季“歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)同比下降主要是因?yàn)槭芙Y(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品及區(qū)域結(jié)構(gòu)不同的影響，”3季度“結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的總體毛利率水平同比較低。”并表示，“公司本年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工時(shí)間分布不均衡，”3季度內(nèi)“毛利率較高的項(xiàng)目暫未結(jié)轉(zhuǎn)。”
一位接近招商地產(chǎn)的分析人士指出，產(chǎn)品偏重于中高端項(xiàng)目影響了招商地產(chǎn)的去化速度，最終的表現(xiàn)就是企業(yè)的凈利潤(rùn)降低。不過(guò)他也表示，招商地產(chǎn)近兩年來(lái)在三四線城市的擴(kuò)張速度比較快，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開(kāi)始調(diào)整，產(chǎn)品線正在擴(kuò)大，加大了中小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，這些能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目毛利率偏低，結(jié)果導(dǎo)致了公司凈利潤(rùn)下滑。
凈利潤(rùn)的持續(xù)下滑，則讓業(yè)界重新聚焦于經(jīng)過(guò)一系列的高層人事變動(dòng)之后，招商地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益并增的局面。億翰智庫(kù)分析師張華東說(shuō)，“如何在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快周轉(zhuǎn)的情況下，保住毛利率是招商地產(chǎn)面臨的新問(wèn)題。”銀河證券的一位分析師則表示，“由于招商地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型期，面臨結(jié)算項(xiàng)目分布及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不排除未來(lái)毛利率繼續(xù)下滑。”
招商地產(chǎn)董秘劉寧說(shuō)，在現(xiàn)今的調(diào)控背景下，整個(gè)房地產(chǎn)的毛利率下滑是正常趨勢(shì)。“可能說(shuō)之前招商地產(chǎn)的毛利率在整個(gè)行業(yè)里處于較高的水平，因?yàn)樗暮芏囗?xiàng)目都得到大股東的支持。”她說(shuō)，“之前房地產(chǎn)的高毛利率是不正常的，現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，企業(yè)的毛利率肯定會(huì)回歸常態(tài)。”
成立于1984年的招商地產(chǎn)，是中國(guó)最早的房地產(chǎn)企業(yè)之一，與同年成立的行業(yè)龍頭萬(wàn)科一樣，招商地產(chǎn)曾擁有“招保萬(wàn)金”四大房地產(chǎn)公司之一的輝煌。
不過(guò)，當(dāng)萬(wàn)科、保利等房企已經(jīng)在千億銷售額上不斷前進(jìn)時(shí)，招商地產(chǎn)的成績(jī)卻仍停留在百億級(jí)別，今年的銷售目標(biāo)，正好是要突破500億元。從最直觀的數(shù)據(jù)來(lái)看，曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”招牌，招商地產(chǎn)已然在一線房企陣營(yíng)中掉隊(duì)。去年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了1700億元的銷售額，保利地產(chǎn)則是1200億元，招商地產(chǎn)則只有432億元。而在2000年，招商地產(chǎn)與萬(wàn)科兩家的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相差不到10億元，萬(wàn)科全年?duì)I業(yè)收入為38.7億元，招商地產(chǎn)是29億元。
綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，近幾年的招商地產(chǎn)“在整體策略上偏保守，想要突破，卻一直找不到方向。”易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“過(guò)去‘招保萬(wàn)金’的提法，屬于一種先發(fā)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。那個(gè)時(shí)候招商地產(chǎn)憑借特殊的企業(yè)身份，以及較早搭乘了城鎮(zhèn)化發(fā)展的列車，所以能夠在行業(yè)中處于上游位置。”
“但往往此類優(yōu)勢(shì)會(huì)因?yàn)楦母锏耐菩卸鴨适А２⑶也慌懦罄m(xù)市場(chǎng)中存在一些新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)比恒大，招商地產(chǎn)在全國(guó)化方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)；對(duì)比萬(wàn)科，其產(chǎn)業(yè)化思維不足。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
招商地產(chǎn)正在積極改變這種情況。從去年開(kāi)始，招商地產(chǎn)進(jìn)行了關(guān)鍵的高層人事變動(dòng)。一直掌管公司事務(wù)的林少斌辭任董事長(zhǎng)和董事職務(wù)，董事總經(jīng)理賀建亞成為了招商地產(chǎn)的第一負(fù)責(zé)人，業(yè)界認(rèn)為招商地產(chǎn)或從此進(jìn)入“賀建亞時(shí)代。”宋丁說(shuō)，“類似這種層面的人事調(diào)整，更多的是因?yàn)槠髽I(yè)在發(fā)展思路或者策略上要作出轉(zhuǎn)變。”
外界很快就見(jiàn)識(shí)到了賀建亞要改變招商地產(chǎn)過(guò)去幾年發(fā)展思路的嘗試。去年9月，剛剛就任“第一責(zé)任人”不久的賀建亞就拋出了總額達(dá)64.87億元的增發(fā)方案，此時(shí)距離招商地產(chǎn)上一次增發(fā)方案獲批已經(jīng)過(guò)去了5年時(shí)間。2008年，招商地產(chǎn)增發(fā)募集近60億元獲批，此后，就再?zèng)]有這樣的紀(jì)錄。
不過(guò)由于時(shí)間倉(cāng)促、準(zhǔn)備不充分，招商地產(chǎn)的這次增發(fā)沒(méi)有得到市場(chǎng)的強(qiáng)有力回應(yīng)。但它可能釋放出的一個(gè)明顯信號(hào)則是，賀建亞不是“低調(diào)”的林少斌，已經(jīng)開(kāi)始全面主持工作的他在未來(lái)極有可能為招商地產(chǎn)帶來(lái)更為激進(jìn)的擴(kuò)張策略。
例如，去年招商地產(chǎn)獲取土地總地價(jià)達(dá)到221億元，占簽約銷售金額的一半，新增項(xiàng)目總建筑面積666萬(wàn)平方米，拿地力度較往年有所增加。這種較為大膽的拿地策略也持續(xù)到今年。今年年中報(bào)顯示，招商地產(chǎn)上半年新增15個(gè)項(xiàng)目，補(bǔ)充項(xiàng)目資源370.21萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積341.68萬(wàn)平方米。而新增項(xiàng)目土地支出逾108億元，其中僅1月份的土地支出就達(dá)到了83億元。
也是從去年開(kāi)始，一向以穩(wěn)健溫和著稱的招商地產(chǎn)首次提到“突出狼性”的字眼，提出未來(lái)五年實(shí)現(xiàn)千億元收入、利潤(rùn)百億元，并進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)�？焖倌玫貏t成為招商地產(chǎn)做大規(guī)模的開(kāi)始。
“在一個(gè)企業(yè)到三、四百億的時(shí)候，再往上上一點(diǎn)規(guī)模，這個(gè)階段是需要（增加土地），”賀建亞在公開(kāi)的訪談中說(shuō)，“一方面是有效城市覆蓋面問(wèn)題，另一方面是目標(biāo)核心城市深耕問(wèn)題。招商地產(chǎn)在這樣的時(shí)期兩方面的需要都要滿足。一些業(yè)務(wù)適度的擴(kuò)張、加上企業(yè)深耕的需要，對(duì)資源的需求就會(huì)有所提升。”
協(xié)縱國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖說(shuō)，“過(guò)去，招商地產(chǎn)的項(xiàng)目集中于中高端，通常在核心城市的核心地段獲取土地比較難，地價(jià)也比較昂貴�，F(xiàn)在轉(zhuǎn)向一些有需求的三四線城市，不僅是為了實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，也要進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。”
知情人士表示，實(shí)際上，在林少斌執(zhí)掌招商地產(chǎn)的后期，隨著賀建亞話語(yǔ)權(quán)的擴(kuò)大，企業(yè)風(fēng)格已經(jīng)大有改進(jìn)，營(yíng)收規(guī)模迅速增長(zhǎng)。營(yíng)業(yè)收入從2010年的137.8億元增長(zhǎng)到2013年的達(dá)到325億元，銷售額則是以每年近百億元的規(guī)模增長(zhǎng)。
訪談紀(jì)錄顯示，賀建亞對(duì)招商地產(chǎn)未來(lái)的增長(zhǎng)保持樂(lè)觀。“中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去十年的發(fā)展以住宅為主跑馬圈地，招商局集團(tuán)出于資源配置的考慮，沒(méi)有在這里面做更大投入。而恰恰到了現(xiàn)在，新城鎮(zhèn)化這種對(duì)產(chǎn)城融合互動(dòng)的強(qiáng)大需求，可以在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)狠狠地來(lái)施展一番拳腳，形成集團(tuán)軍作戰(zhàn)。”他說(shuō)。
不過(guò)，隨著企業(yè)在核心一線城市以外的快速擴(kuò)張，低端項(xiàng)目毛利率偏低導(dǎo)致的凈利潤(rùn)下滑成為招商地產(chǎn)需要面對(duì)的問(wèn)題。賀建亞顯然需要平衡的問(wèn)題則是，如何在做大規(guī)模的同時(shí)保證股東的收益水平。
劉寧對(duì)此并不擔(dān)心。她稱，招商地產(chǎn)之前有很高的毛利率，但是布局不是很大，總體的利潤(rùn)不會(huì)太高。“現(xiàn)在我在全國(guó)布局以后，高毛利的項(xiàng)目比重肯定會(huì)下降，但是一個(gè)房地產(chǎn)公司要做成規(guī)模，你就要接受這樣的安排，不可能只在一二線。”
她進(jìn)一步指出，要做成一個(gè)全國(guó)性的企業(yè)，而且全國(guó)項(xiàng)目多，布局均勻，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)更強(qiáng)。
“我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，從400億邁向千億，又遇到了整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控這么艱難的過(guò)程，投資者也應(yīng)該以一個(gè)寬容的心態(tài)看待我們這一過(guò)程，”她說(shuō)，“這個(gè)過(guò)程肯定是曲折的，但是我們還是很樂(lè)觀，覺(jué)得未來(lái)還是可以的。”
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