人民網(wǎng)北京11月18日電（余燕明）距離招商地產(chǎn)重慶花園城項(xiàng)目二期交房僅一個月，期盼著收房的業(yè)主們聽說自己買房的小區(qū)規(guī)劃出現(xiàn)了大變更，原本一棟樓生生“不見了”，變規(guī)后小區(qū)內(nèi)的綠地面積不增反減。業(yè)主們坐不住了，開始找招商地產(chǎn)討要一個說法。

　　開發(fā)商招商地產(chǎn)向業(yè)主解釋稱，變更規(guī)劃的原因是原規(guī)劃兩棟住宅樓位置與重慶輕軌三號線保護(hù)線沖突，因此選擇避讓。而規(guī)劃變更后小區(qū)內(nèi)地上建筑面積、居住人口和居住戶數(shù)有所減少，容積率降低，小區(qū)環(huán)境將有所優(yōu)化。

　　事實(shí)上，輕軌三號線選址早在2004年前后已經(jīng)完成，因此項(xiàng)目規(guī)劃與輕軌規(guī)劃不應(yīng)該存在沖突。據(jù)重慶北部新區(qū)規(guī)劃辦的一位官員透露，招商花園城項(xiàng)目總建筑面積不會變化，該項(xiàng)目二期N5地塊減少的建筑面積將在N8和N17地塊上彌補(bǔ)。這也意味著招商花園城項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)仍然可能面臨規(guī)劃變更問題。

　　招商重慶項(xiàng)目的規(guī)劃一事，變更緣由在各處的說法和解釋不盡相同，業(yè)主們顯得更加迷茫。

　　消失的一棟樓

　　再有一個月的時間，就是重慶招商花園城二期業(yè)主陳先生收房的日子，不過直到前幾天，陳先生和他的鄰居們才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的3號樓全部由百平左右的戶型變成了40平方米到60平方米的公寓戶型，3號樓的戶數(shù)也幾乎占到了小區(qū)內(nèi)總戶數(shù)的一半。

　　不過，據(jù)陳先生等業(yè)主與招商地產(chǎn)溝通及記者調(diào)查了解，在招商花園城二期3號樓戶型變小、戶數(shù)增多的背后，是招商地產(chǎn)在進(jìn)行的一系列規(guī)劃變更。

　　據(jù)悉，重慶招商花園城項(xiàng)目系招商地產(chǎn)在2007年以2349元/平方米的樓面價獲得，根據(jù)當(dāng)時出讓文件及招商地產(chǎn)歷年財報披露的數(shù)據(jù)顯示，重慶招商花園城項(xiàng)目為商住性質(zhì)，所屬地塊占地面積為24萬平方米，總建筑面積接近52萬平方米。目前重慶招商花園城項(xiàng)目一期已經(jīng)竣工，二期、三期正在開發(fā)建設(shè)中。

　　其中，記者了解到，按照招商花園城二期的原規(guī)劃，共有9棟樓，分別是1、2、3、4、5號5棟30層左右百平戶型的高層住宅以及6、7、8、9號4棟低層樓棟。不過，招商地產(chǎn)至少應(yīng)該是在去年就完成規(guī)劃變更。記者在重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)上查詢得知，目前招商花園城二期1、2、4號樓依然是30層左右的百平戶型住宅樓，每層6戶（個別單元為躍層）；3號樓為32層的小戶型住宅樓，每層12戶；6、7、8號樓也依然是躍層的低層樓棟；5號和9號樓現(xiàn)在則是商鋪。

　　“其實(shí)核心的規(guī)劃變更就是原規(guī)劃中的3號和5號兩棟高層住宅已經(jīng)變更為現(xiàn)在的3號一棟高層住宅，戶型變小，戶數(shù)隨之激增。”一位不愿透露身份的人士告訴記者，而現(xiàn)在3號住宅樓選址并非原規(guī)劃中的兩棟住宅樓所處位置，而是選址在原規(guī)劃的綠地區(qū)域。

　　而且，讓招商花園城項(xiàng)目二期業(yè)主費(fèi)解的是，在去年9月份前后，原規(guī)劃中的3號和5號住宅樓其實(shí)已經(jīng)建起來一部分，不過隨后被拆除，后又選址小區(qū)附近位置建設(shè)現(xiàn)在的3號住宅樓。而在這一過程中，招商地產(chǎn)并未告知招商花園城項(xiàng)目二期業(yè)主規(guī)劃變更情況。招商地產(chǎn)對此解釋稱，該項(xiàng)目規(guī)劃變更其實(shí)是在取得預(yù)售許可證之前，因此在項(xiàng)目銷售之前的規(guī)劃變更，并無告知業(yè)主義務(wù)。

　　不過，據(jù)記者了解獲悉，招商地產(chǎn)至少在2013年4月份前后開售時，就已經(jīng)在著手進(jìn)行該項(xiàng)目的規(guī)劃變更事宜，而招商地產(chǎn)取得預(yù)售證向業(yè)主銷售時，其規(guī)劃變更也并未完成。在多位受訪業(yè)主向記者出示的購房協(xié)議中，招商地產(chǎn)在合同中提示風(fēng)險時標(biāo)注，“因開發(fā)需要，N5地塊規(guī)劃方案有部分改動，目前正在向規(guī)劃部門報批”，并羅列變更內(nèi)容為總建筑規(guī)模由原約14萬平方米減少到12萬平方米，取消5號和9號兩個樓棟，且3號樓面積有變化，項(xiàng)目容積率有所降低。

　　根據(jù)招商花園城項(xiàng)目二期業(yè)主向重慶北部新區(qū)規(guī)劃部門了解到的信息，招商地產(chǎn)第一次報批招商花園城項(xiàng)目二期N5地塊的施工許可證是在2012年1月份，彼時原計容面積近11萬平方米，而直到2013年9月份才重新批準(zhǔn)新方案，并確定了該項(xiàng)目3號樓每層12戶的小戶型方案，并于今年1月份批復(fù)工程施工許可。

　　推責(zé)地鐵規(guī)劃

　　上述人士也進(jìn)一步告訴記者，在業(yè)主向招商地產(chǎn)質(zhì)詢變更規(guī)劃的原因時，招商地產(chǎn)給出的解釋是，因?yàn)樵��?guī)劃中的3號和5號住宅樓所處位置，實(shí)際上侵占了重慶輕軌三號線龍頭寺段的保護(hù)線，因此政府要求其退避。

　　上述說法記者亦得到了招商地產(chǎn)方面的證實(shí)。記者以招商花園城二期業(yè)主的身份向招商地產(chǎn)方面求證時，對方回復(fù)記者稱，因?yàn)樵��?guī)劃中的3號和5號住宅樓被告知侵占了輕軌三號線保護(hù)線，因此隨后3號樓的選址作了調(diào)整。“至于現(xiàn)在3號樓的戶型變化，這是早就在規(guī)劃之中的。”招商地產(chǎn)方面回復(fù)說。

　　與招商地產(chǎn)方面回復(fù)所言存在出入的是，至少在2013年年初，招商地產(chǎn)就已經(jīng)主動向重慶市北部新區(qū)規(guī)劃部門主動提出規(guī)劃變更，而非被告知侵占輕軌三號線保護(hù)線后的被動調(diào)整。

　　“我們在2013年前后接到招商地產(chǎn)重慶花園城項(xiàng)目二期N5地塊的規(guī)劃調(diào)整請求，因?yàn)楫?dāng)時項(xiàng)目并未取得預(yù)售證，申請規(guī)劃調(diào)整后建筑面積減少，容積率降低，我們考慮到其實(shí)是優(yōu)化了小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃，因此在2013年3月份的時候給予招商地產(chǎn)同意規(guī)劃變更的函復(fù)意見。”重慶北部新區(qū)規(guī)劃辦的一位官員告訴記者，在招商花園城項(xiàng)目二期N5地塊規(guī)劃進(jìn)行變更后，項(xiàng)目占地面積未發(fā)生變化，不過地上建筑面積由原來14.37萬平方米減少至12萬平方米。

　　而招商花園城項(xiàng)目二期業(yè)主指出的招商地產(chǎn)回復(fù)的另一個矛盾之處在于，事實(shí)上早在2004年前后，重慶市規(guī)劃部門就已經(jīng)完成了對輕軌三號線龍頭寺段的規(guī)劃及選址，因此招商地產(chǎn)在該項(xiàng)目開工建設(shè)之初就應(yīng)該知道輕軌三號線的保護(hù)線位置。而記者也從一位招商花園城項(xiàng)目二期業(yè)主處獲得了這份重慶市規(guī)劃局關(guān)于輕軌三號線龍頭寺段的《建設(shè)工程選址意向書》，批復(fù)時間顯示為2004年。

　　“重慶花園城項(xiàng)目二期N5地塊的規(guī)劃不可能與輕軌三號線的保護(hù)線沖突，規(guī)劃部門怎么可能出現(xiàn)這種錯誤呢？我也不知道招商地產(chǎn)為什么拆掉在建的3號和5號兩棟住宅樓，而選址其他地方建設(shè)現(xiàn)在的3號住宅樓。”上述重慶北部新區(qū)規(guī)劃辦的官員開始如是告訴記者，不過隨后其又悔口，并稱輕軌的規(guī)劃由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)，其對此并不清楚。

　　被指侵占綠地

　　招商地產(chǎn)在向業(yè)主解釋規(guī)劃變更時稱，因?yàn)轫?xiàng)目占地面積沒有變化，而建筑面積有所減少，因此項(xiàng)目容積率有所降低，其實(shí)是改善了小區(qū)規(guī)劃環(huán)境。

　　然而，據(jù)多位受訪的業(yè)主向記者介紹，其實(shí)規(guī)劃變更之后，未來小區(qū)的實(shí)際環(huán)境將會變差，而非優(yōu)化。招商花園城項(xiàng)目二期一位業(yè)主告訴記者，雖然占地面積沒變，建筑面積減少，但是原規(guī)劃中3號和5號樓位置并未覆蓋綠植，而是由招商地產(chǎn)建設(shè)成為“開放式的停車場”，亦即對外營業(yè)的停車場，由招商地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司經(jīng)營，而現(xiàn)在3號樓所處位置則是原規(guī)劃中的綠地面積，“實(shí)際上綠地面積是減少了。”

　　招商地產(chǎn)方面對此亦予以了證實(shí)。“停車場建成以后，將交給招商花園城項(xiàng)目二期的物業(yè)公司收費(fèi)經(jīng)營。”招商地產(chǎn)方面人士回復(fù)記者稱。

　　“招商花園城項(xiàng)目毗鄰重慶火車站北站，又是地鐵旁邊，因此未來3號樓的小戶型有利于出租，招商地產(chǎn)也可以改作酒店經(jīng)營。而原規(guī)劃中兩棟住宅樓所占面積被招商地產(chǎn)建成停車場，也可以用于經(jīng)營。”上述不愿透露身份人士向記者分析。

　　不過，該人士的這一猜測遭到招商地產(chǎn)方面的否認(rèn)。“停車場雖然對外經(jīng)營，但是也是屬于全體業(yè)主，交給小區(qū)物業(yè)來管理經(jīng)營。”招商地產(chǎn)方面人士反駁說，“而3號樓現(xiàn)在已經(jīng)在賣了，而且賣得不錯，將來也不會改作酒店經(jīng)營。”

　　記者也從重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)上查詢到，招商花園城項(xiàng)目二期3號樓在今年10月底確已取得預(yù)售許可證。

　　針對招商花園城項(xiàng)目二期因規(guī)劃變更所減少的建筑面積，上述重慶北部新區(qū)規(guī)劃辦官員向記者透露，N5地塊損失的建筑面積將會在后續(xù)N8地塊和N17地塊的開發(fā)建設(shè)上進(jìn)行彌補(bǔ)，其實(shí)這意味著招商花園城項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)也可能仍將涉及規(guī)劃變更事宜。隨后記者為此向招商地產(chǎn)方面核實(shí)，該人士表示暫時并不清楚。

　　事實(shí)上，招商地產(chǎn)重慶花園城項(xiàng)目在建筑面積上的變動，N5地塊二期項(xiàng)目的規(guī)劃變更并非首次。招商花園城項(xiàng)目最初規(guī)劃的總建筑面積近52萬平方米，而在可供查閱的重慶市國土資源和房屋管理局的兩份公示文件中，該項(xiàng)目在2013年經(jīng)規(guī)劃部門確定的總建筑規(guī)模已經(jīng)超過了58萬平方米，招商地產(chǎn)并為此先后兩次補(bǔ)繳了共計1700萬的土地出讓金。

　　此外，記者進(jìn)一步調(diào)查了解到，招商花園城項(xiàng)目一期工程項(xiàng)目曾在未通過方案審批、未報送初步設(shè)計技術(shù)審查的情況下，要求審圖機(jī)構(gòu)出具偽造的《施工圖設(shè)計文件審查合格書》作為招標(biāo)依據(jù)，為此招商地產(chǎn)受到重慶市勘察設(shè)計協(xié)會的通報批評。

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