1月21日，華業(yè)地產(chǎn)(6.98,0.00,0.00%)(600240.SH)發(fā)布股權(quán)激勵草案，激勵目標(biāo)是實現(xiàn)未來三年扣除損益后的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率(ROE)不低于10%，扣除損益后的凈利潤增長相對于2010年分別不低于50%、100%和150%。

　　就在上市房企雄心勃勃，致力增長和擴(kuò)張的同時，1月26日晚新“國八條”的出臺無異于一盆冷水潑下。開發(fā)商與樓市調(diào)控之間的博弈遠(yuǎn)未結(jié)束，勝負(fù)未知。

　　行權(quán)條件并不苛刻 分析師稱“鎖定”利潤

　　根據(jù)華業(yè)地產(chǎn)股權(quán)激勵草案，一次性授予激勵對象800萬份股票期權(quán)，行權(quán)價格為8.14元。激勵對象可以分三次行權(quán)，每批次可行權(quán)數(shù)量占獲授期權(quán)數(shù)量比例為40%、30%和30%。

　　“這一行權(quán)定價還算是比較合理的”，民生證券地產(chǎn)分析師趙若瓊接受《證券日報》記者采訪時指出。

　　華業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的2010年業(yè)績預(yù)告顯示，公司實現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤在2.65-2.85億元之間，同比增長了126%-144%。以凈利潤預(yù)測的較低值2.65億元計算的話，若要滿足股權(quán)激勵行權(quán)條件，2011-2013年華業(yè)地產(chǎn)經(jīng)審計的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤分別不得低于3.975億元、5.3億元以及6.625億元。相應(yīng)的，在未有擴(kuò)股或是轉(zhuǎn)增股份的前提下，華業(yè)地產(chǎn)2011-2013年對應(yīng)的EPS分別為0.62、0.82以及1.03不過，在民生證券出具的一份研究報告中，對華業(yè)地產(chǎn)2011年EPS的預(yù)測顯然更為樂觀，給予其0.93元的估值：“像萬科、保利差不多都是10倍的PE，以此標(biāo)準(zhǔn)來計算的話，華業(yè)地產(chǎn)合理的股票價格應(yīng)是9.30元……9.30元是一個下限了”，民生證券趙若瓊?cè)缡钦f。

　　不過，如果以10倍的PE計算的話，滿足了行權(quán)條件的華業(yè)地產(chǎn)，在2013年的合理股價應(yīng)不低于10.30元。

　　以此計算的話，華業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)激勵對象即使以8.14元/股行權(quán)的話，800萬股的股票對應(yīng)著至少1728萬元的收益。

　　中郵證券地產(chǎn)分析師張鵬在接受《證券日報》記者咨詢時表示，上述股權(quán)激勵方案的行權(quán)條件“稱不上苛刻”。另有某上市房企的財務(wù)人員告訴記者，10%的ROE水平算是一個較低的條件，他預(yù)測2010年房地產(chǎn)行業(yè)的ROE平均水平在15%左右。

　　而民生證券的趙若瓊則對記者表示，華業(yè)地產(chǎn)的行權(quán)條件，算是“對公司業(yè)績的一個鎖定吧”。

　　項目重頭戲在通州 經(jīng)營存在地域風(fēng)險

　　一直以來，華業(yè)地產(chǎn)的項目布局集中在北京、長春、深圳以及大連四個地區(qū)。2009年年報顯示，“未來三年，公司經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長主要依賴于北京通州新項目、長春及大連項目的經(jīng)營狀況”。

　　公開資料顯示，2010年上半年，華業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入9.35億元——絕大多數(shù)均為深圳“華業(yè)玫瑰郡”和長春的“華業(yè)玫瑰谷”兩個項目帶來。除去長春“華業(yè)玫瑰園”和大連東方玫瑰項目尚余少量未結(jié)算項目外，華業(yè)地產(chǎn)在長春、深圳以及大連的項目已經(jīng)有限。2010年，華業(yè)地產(chǎn)以資產(chǎn)收購的方式，在深圳新增用地面積2.65萬㎡，按容積率計算建筑面積不大于10.05萬㎡；以掛牌方式在大連新增用地面積3.57萬㎡，耗資5.98億元。

　　顯然的，華業(yè)地產(chǎn)在大連、深圳兩地新增的土地項目建筑面積不過在20萬㎡左右。

　　未來三年，華業(yè)地產(chǎn)利潤增長的重頭戲集中在北京通州地區(qū)：自2009年以低價收購?fù)ㄖ?ldquo;自由小鎮(zhèn)”項目后，華業(yè)地產(chǎn)總算迎來了它的春天。2010年公司計劃推出30萬㎡通州“東方玫瑰”項目，且獲得了銀團(tuán)高達(dá)17億的銀行貸款。2010年8月，華業(yè)地產(chǎn)接下通州區(qū)梨園鎮(zhèn)舊村土地一級開發(fā)項目，據(jù)稱，該項目距離公司“東方玫瑰“項目不過2公里；之后，又砸下21.9億元拿下通州兩塊地，以華業(yè)地產(chǎn)2010年3季度的資產(chǎn)規(guī)模來看，通州的一塊地是公司總資產(chǎn)的1/3！

　　2010年華業(yè)地產(chǎn)三季報顯示，公司所持現(xiàn)金不過4.43億元，能夠滿足維持在建項目的需要。而其巨額的預(yù)收款項僅能夠覆蓋巨額的土地競拍保證金。雖然，華業(yè)地產(chǎn)的短期借款已轉(zhuǎn)為長期負(fù)債，一定程度上緩解了償債和資金流轉(zhuǎn)壓力，但是若想進(jìn)一步增加土地儲備，必須加快推盤以實現(xiàn)業(yè)績釋放。其推盤——拿地——開發(fā)任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，恐怕都使得公司經(jīng)營陷入到尷尬境地。

　　新“國八條”突襲 股權(quán)激勵方案前途未卜

　　然而，通州地區(qū)卻是樓市泡沫集中地。自通州新城建設(shè)規(guī)劃傳出之后，通州房價一度飆升到2.5-3萬元/㎡。樓市調(diào)控“新政”出臺后，房價又迅速回落至1.6-1.8萬元/㎡。民生證券分析師趙若瓊表示，通州的樓盤已經(jīng)跌到了一個比較合理的水平，房價“繼續(xù)下行的空間不大”。

　　事實果真如此嗎？通州真的能否成為北京的副中心？

　　以通州區(qū)2009年全區(qū)的稅收總額不過83.6億元、地區(qū)生產(chǎn)總值234億元來看的話，真要是向傳說中那般，需要花費上萬億來建立通州新城，恐怕是一個遙遙無期的“夢想”。業(yè)內(nèi)人士指出，依靠地方政府的財政資金根本無法解決通州新城建設(shè)的資金需求，向銀行舉債雖能短期內(nèi)緩解這一問題。但是，“借短貸長”，周期上不匹配易造成通州地區(qū)一級土地市場的波動。

　　目前，通州地區(qū)產(chǎn)業(yè)未興而地產(chǎn)先行的模式，亦引起專家的擔(dān)憂。前者是一個地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，后者過快發(fā)展則易滋生泡沫。

　　更為“雪上加霜”的是，新“國八條”與1月26日重磅出擊。保障房建設(shè)、公租房供應(yīng)都將對房地產(chǎn)開發(fā)商造成某種程度上的沖擊。而更為嚴(yán)格的貸款政策將影響購房者住房需求，新政為房產(chǎn)稅鋪路的傳言將進(jìn)一步改善購房者的預(yù)期。

　　記者向一位房企的財務(wù)人員進(jìn)行咨詢時，他一改往日堅稱房價不會下降的態(tài)度，“這一次真的不知道房地產(chǎn)市場會怎么樣了”。他表示，大型房企依然能夠沉著應(yīng)對，但是中小型房企的經(jīng)營恐怕要更加辛苦，“能堅持多久就不知道了。”

　　1月27日，《證券日報》記者聯(lián)系到華業(yè)地產(chǎn)董秘辦人士，截至發(fā)稿日，并未得到任何回復(fù)。

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