記者梳理部分省市新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法執(zhí)行辦法》(以下統(tǒng)稱《消保條例》)發(fā)現(xiàn)，針對(duì)“一生中最大消費(fèi)支出”的房產(chǎn)消費(fèi)，為切實(shí)保障消費(fèi)者合權(quán)益，各地在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《合同法》等法律基礎(chǔ)上，作出了更細(xì)致的規(guī)定，力求讓消費(fèi)者購房更安心。
明確權(quán)屬 保障知情權(quán)
滬、甘、黑、遼、晥、贛、浙、蘇、魯?shù)染攀∈行滦抻喌摹断l例》中，要求明確商品房的權(quán)屬，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)。
如《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第八條規(guī)定：“消費(fèi)者在購買、使用商品或者接受服務(wù)時(shí)，有權(quán)詢問和了解該商品或者服務(wù)的真實(shí)情況及交易條件”，其中包括“商品房的權(quán)屬證明、建筑結(jié)構(gòu)、面積構(gòu)成等情況”。與之相對(duì)應(yīng)，其第十九條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)用清晰明白的語言或者文字向消費(fèi)者作出真實(shí)的介紹和說明，并就消費(fèi)者的詢問作出真實(shí)的答復(fù)”，包括“商品房的權(quán)屬證明、建筑結(jié)構(gòu)、面積構(gòu)成等”。
其他各省市《消保條例》也有類似規(guī)定，有的省還規(guī)定得更加詳細(xì)。如《江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定：“從事開發(fā)建設(shè)商品房的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者書面明示商品房的準(zhǔn)確地址、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、建筑和裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)保期限、配套設(shè)施、交房日期、單價(jià)、總價(jià)、產(chǎn)權(quán)辦理、前期物業(yè)管理等事項(xiàng)。”
中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律與理論事務(wù)部主任陳劍告訴記者，在《消法》修訂討論時(shí)，曾對(duì)商品房是否適用《消法》有過爭議，最終頒布實(shí)施的《消法》并未將商品房排除在保護(hù)范疇之外，但也沒有針對(duì)商品房進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。地方《消保條款》對(duì)商品房消費(fèi)者的知情權(quán)進(jìn)行保障，其實(shí)就是明確了商品房適用于《消法》和地方《消保條例》。
地方《消保條例》在對(duì)知情權(quán)的細(xì)化中，都要求明確商品房的權(quán)屬，這是因?yàn)槟壳霸谏唐贩拷灰准m紛中產(chǎn)權(quán)糾紛比較多，比如小產(chǎn)權(quán)房、一房二賣、拆遷補(bǔ)償安置房等，還有的房屋實(shí)際已經(jīng)被抵押查封，這些情況都會(huì)導(dǎo)致權(quán)屬糾紛發(fā)生。要求開發(fā)商必須提供所銷售商品房的權(quán)屬證明，就是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。
陳劍還表示，目前精裝修房沒有驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)生的糾紛中，相當(dāng)一部分是由于售樓人員口頭承諾的配套設(shè)施沒有兌現(xiàn)，如綠化面積、水景、交通等。雖然按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，這類口頭承諾如果對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，但實(shí)際上，消費(fèi)者對(duì)這種口頭承諾很難舉證。而江蘇省的《消保條例》要求開發(fā)商向消費(fèi)者書面明示裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等，便于消費(fèi)者舉證，對(duì)消費(fèi)者保護(hù)相當(dāng)有利。
規(guī)劃變更須經(jīng)消費(fèi)者同意
開開心心買了房，到入住的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)里規(guī)劃的綠地沒了，明明無遮擋的地方卻多了一棟樓……對(duì)此，開發(fā)商往往會(huì)以一句“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”進(jìn)行搪塞。對(duì)這種行為，一些省市的《消保條例》規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，必須獲得消費(fèi)者同意。
如《安徽省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定：“商品房所在住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，商品房開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起十日內(nèi)，書面通知預(yù)定購買商品房的消費(fèi)者。消費(fèi)者有權(quán)自收到通知之日起十五日內(nèi)作出是否繼續(xù)購買的書面答復(fù);未作答復(fù)的，視同接受變更。商品房開發(fā)經(jīng)營者未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知消費(fèi)者的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
陳劍認(rèn)為，我國對(duì)商品房的開發(fā)、交易有很多法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，如《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，還有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等，其中涉及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的條款也散見于這些法律法規(guī)及司法解釋。如《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，開發(fā)商設(shè)計(jì)變更需要10天內(nèi)通知消費(fèi)者，消費(fèi)者有權(quán)在15天內(nèi)決定是否接受變更。部分省市《消保條例》將這些法律、法規(guī)、司法解釋綜合起來，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范，有利于明確消費(fèi)者權(quán)利，依法進(jìn)行保護(hù)。
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