壓力驟升
開發(fā)商坐等客戶的好日子已不見了，前所未有的壓力更是放大了開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的失控。
據(jù)深圳規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)，1月深圳共有7個(gè)項(xiàng)目入市，其中3個(gè)是住宅，到月末一手房成交1652套，環(huán)比下跌24%；2月，僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，分別是臻灣匯、太子道、樂摩都會(huì)，住宅成交共有804套環(huán)比下降51.3%；3月，深圳共有六個(gè)項(xiàng)目入市，最終住宅成交僅有803套，環(huán)比持平，仍未回溫。
縱有調(diào)控管制，但市場(chǎng)并未背離基本邏輯。市場(chǎng)需求決定市場(chǎng)成交，新房中，成交的份額最后被開發(fā)商瓜分。無力改變行業(yè)環(huán)境，提高占領(lǐng)的市場(chǎng)份額成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的“醒世恒言”。
“還沒有想好怎么賣，今年的貨值沒有按照之前預(yù)期推出。”一家上海房企總經(jīng)理告訴記者。
和其他地方一樣，上海的開發(fā)商也面臨重壓之下的推貨問題。而對(duì)于擁有商辦物業(yè)的開發(fā)商，可能就更加頭痛。
目前上海有超過100個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽，包括寶龍地產(chǎn)、新鴻基、富力地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等開發(fā)商的項(xiàng)目受到影響。
以寶龍地產(chǎn)為例，旗下位于青浦區(qū)的寶龍城、崧澤華城寶龍商業(yè)廣場(chǎng)，閔行區(qū)的吳涇寶龍廣場(chǎng)，嘉定區(qū)的寶龍商業(yè)中心，奉賢區(qū)的寶龍商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目均已暫停銷售。
受到影響的開發(fā)商都不好受，而在這個(gè)巨大壓力同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)開始逐漸變化策略。
一家總部位于深圳的房企的工作總結(jié)會(huì)議上，其老板說：“我們賣多一套，別人就賣少一套。”以此警示下屬市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)。
一季度，此房企在深圳有兩個(gè)項(xiàng)目入市，深圳規(guī)土委顯示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高出同期入市的項(xiàng)目一截。該房企老板在會(huì)議上對(duì)一季度的業(yè)績(jī)表示滿意。第一財(cái)經(jīng)了解到，房企營(yíng)銷條線負(fù)責(zé)人提出，是否要考慮市場(chǎng)進(jìn)行促銷，因認(rèn)為第二季度市場(chǎng)環(huán)境將比一季度更差。
但促銷就意味著犧牲房企利潤(rùn)率，這并非房企老板希望看到的結(jié)果，他認(rèn)為有價(jià)值的產(chǎn)品不擔(dān)心去化，反之降價(jià)意味著產(chǎn)品存在瑕疵。
盡管如此，產(chǎn)品的定價(jià)和推售策略仍須考慮市場(chǎng)的變動(dòng)。
該房企在一季度推出的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于深圳龍華，另一個(gè)位于深圳的遠(yuǎn)郊區(qū)坪山。該房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)，“龍華項(xiàng)目原定帶精裝均價(jià)7萬元左右，但最終考慮市場(chǎng)接受度的原因，把項(xiàng)目改成毛坯出售，均價(jià)降到6萬元左右。項(xiàng)目并未大規(guī)模開盤，而是分批小量加推，目前去化理想，最新一批售價(jià)比第一批已經(jīng)高出10%。”相比之下，坪山項(xiàng)目顯得失色。
市場(chǎng)下行，樓市買賣向居住功能和地段價(jià)值論回歸，遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目的去化遇到難題。第一財(cái)經(jīng)了解到，該房企位于坪山的項(xiàng)目有所降價(jià)，而企業(yè)為市場(chǎng)埋單，只能選擇對(duì)第一批業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，但具體的補(bǔ)償方案還在擬定中。
日前，網(wǎng)上流傳的一則視頻顯示，某知名開發(fā)商旗下樓盤的現(xiàn)場(chǎng)銷售集體被上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)制喝醬油，來自該樓盤的代理公司易居銷售向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)了此事。
日光盤絕跡，銷售不暢導(dǎo)致營(yíng)銷口承受壓力或許將成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
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