北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙告訴法治周末記者，《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）要求，開發(fā)企業(yè)按照搖號確定的選房順序，組織購房家庭選房，并在選房之日5個工作日以前，在銷售現(xiàn)場和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時間、地點(diǎn)、批次安排等。
“從上述《規(guī)定》的表述中，我們可以得知，其并沒有明確該規(guī)定是否適用遞補(bǔ)選房。但實(shí)質(zhì)上，遞補(bǔ)選房和首次選房的性質(zhì)相同，都是申購者按照號碼順序?qū)Υx房屋進(jìn)行選擇購買。因此，在沒有更為詳細(xì)規(guī)定的情況下，《規(guī)定》要求的選房程序應(yīng)當(dāng)適用首次選房和遞補(bǔ)選房，只有這樣，才能保證遞補(bǔ)選房程序的公平公正，也符合實(shí)際情況。”李文謙說，此前其他自住型房屋項(xiàng)目的遞補(bǔ)選房程序，基本都是跟首次選房一樣操作的。
李文謙分析認(rèn)為，首開華潤·花香四季的開發(fā)商把遞補(bǔ)信息公示到“血拼自住房”論壇的這一做法，明顯違背《規(guī)定》的要求，且十分不合理。
“‘血拼自住房’論壇并不具有權(quán)威性。”李文謙說。
北京東元律師事務(wù)所房產(chǎn)律師李松也認(rèn)為，“血拼自住房”論壇是一個公民自發(fā)組織的論壇，不具有發(fā)布上述信息的資格。而且在該論壇上公示很難讓多數(shù)的申購家庭看到，開發(fā)商并沒有按《規(guī)定》的要求依法進(jìn)行公示。
中原地產(chǎn)不愿背黑鍋
在華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人向“京房字”提供的解釋里，還提到了項(xiàng)目代理商中原地產(chǎn)。
有媒體在報(bào)道中稱，這種回復(fù)是在把責(zé)任推給中原地產(chǎn)。中原地產(chǎn)此前并未公開對此事進(jìn)行發(fā)聲。
法治周末記者就相關(guān)問題采訪中原地產(chǎn)，希望了解在代理首開華潤·花香四季項(xiàng)目過程中，遞補(bǔ)信息的發(fā)送是否也由中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)等問題。
“中原地產(chǎn)沒有說過‘遞補(bǔ)選房一下差出去幾萬人很正常’。另外遞補(bǔ)信息等問題由開發(fā)商做統(tǒng)一答復(fù)。”中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)道。
一位不愿具名的中介行業(yè)人士告訴法治周末記者，中介公司代理自住房項(xiàng)目的工作，和代理商品房銷售工作差不多，主要是按照開發(fā)商的要求來做。
“代理商畢竟屬于乙方，要服從甲方。遞補(bǔ)通知這些事情也是按照開發(fā)商的要求來做。”前述不愿具名的中介行業(yè)人士說。
自住房相關(guān)法律待完善
在首開華潤·花香四季這件事情上，當(dāng)前的選房結(jié)果是否還是有效的？是否開發(fā)商能夠與已經(jīng)選房成功的非優(yōu)先家庭解除合同？
李松認(rèn)為，這個問題需要分兩種情況來討論。
“第一種情況是，非優(yōu)先家庭選到房并且和開發(fā)商已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同商品房預(yù)售合同，那么這種結(jié)果是有效的，該套房產(chǎn)就無法收回重新進(jìn)行申購，因?yàn)橐婪ǔ闪⒌暮贤请p方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違法，是受法律保護(hù)的，對雙方都有約束力。”李松說，第二種情況是，遞補(bǔ)家庭選了房后還未和開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，那么因?yàn)檫x房的程序有瑕疵，開發(fā)商應(yīng)該依照有關(guān)規(guī)定重新開展選房程序。
在李松看來，如果監(jiān)管部門認(rèn)定開發(fā)商在選房過程中存在程序上的瑕疵過錯，住建委還應(yīng)當(dāng)履行其監(jiān)管者的職責(zé)，對開發(fā)商予以一定的行政處罰。
但是《規(guī)定》中并不包含相關(guān)處罰條款。
李文謙認(rèn)為，首開華潤·花香四季一事的出現(xiàn)也說明，《規(guī)定》還有待改進(jìn)。
“該《規(guī)定》僅有13款條文，去掉第13條生效日期，實(shí)際規(guī)定僅有12條。雖然《規(guī)定》在相關(guān)方面作出了規(guī)定，規(guī)范了自住房銷售的市場秩序，起到了良好的作用，但還有一些內(nèi)容有待完善。比如，相關(guān)選房購房程序還應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化，將每個程序的責(zé)任分配清楚，流程應(yīng)再明確。”李文謙說。
李松也建議可以在信息公示通知方面豐富手段，借助移動互聯(lián)網(wǎng)比如微信或手機(jī)APP等形式，以此更好的保障申購者的權(quán)益。
“未來還應(yīng)增加開發(fā)商違反該《規(guī)定》中的相關(guān)內(nèi)容如何監(jiān)督處罰的條文，明確開發(fā)商的責(zé)任及違規(guī)后果。”李文謙說。
法治周末記者 肖莎
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