江西首例
業(yè)主維權(quán)代表被訴名譽(yù)侵權(quán)
在南昌，綠地集團(tuán)此前開發(fā)的樓盤業(yè)主維權(quán)也一直存在。記者在網(wǎng)上輸入“南昌”“綠地”“業(yè)主維權(quán)”等關(guān)鍵詞搜索，發(fā)現(xiàn)有很多維權(quán)的帖子。
綠地學(xué)府公館的業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上反映稱，該項(xiàng)目規(guī)劃的抱石公園變成垃圾場(chǎng)，樓盤通道凈寬未達(dá)到1.2米，不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，新建樓房的電梯面積套用老標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)。
一名業(yè)主代表還列舉了綠地學(xué)府公館存在的另外一連串問題：還沒交房，入戶大廳和停車場(chǎng)的墻角就出現(xiàn)了墻面滲水；樓盤外墻使用的是低質(zhì)量材料，替代大理石干掛墻面，現(xiàn)在就已出現(xiàn)脫落現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)的草皮懸空，一下雨大堂就到處漏水；更讓業(yè)主不能接受的是，其中一戶業(yè)主家里，一腳踩下去，水泥就裂了，穿高跟鞋走在樓板上，一腳可以踩出一個(gè)小窟窿；小區(qū)北面沒有一處可供業(yè)主休閑的區(qū)域……
南昌九龍湖綠地博覽城的業(yè)主反映稱，綠地公司承諾樓盤配套設(shè)施有休閑廣場(chǎng)、公園、名校、醫(yī)院，如同沙盤一樣美麗。事實(shí)上，二期的休閑廣場(chǎng)上卻多出一個(gè)20畝的220KV的超大變電站業(yè)主對(duì)此并不知情。
南昌綠地山莊也有業(yè)主反映稱，售樓人員承諾的休閑廣場(chǎng)被拆毀，網(wǎng)球場(chǎng)被拆，卻建成多棟小高層商品房對(duì)外出售……
對(duì)于以上業(yè)主反映的種種問題，網(wǎng)絡(luò)上并沒看到綠地集團(tuán)的有關(guān)回復(fù)。記者了解到，綠地外灘公館根據(jù)業(yè)主的意見，以提升小區(qū)品質(zhì)的名義給予整改回應(yīng)，綠地申翔將小區(qū)品質(zhì)提升后的清單內(nèi)容公示出來，不過這一做法并未得到業(yè)主的完全認(rèn)可。離交房時(shí)間3個(gè)月即將過去，雙方仍還在溝通中。
談到綠地申翔處理此事的態(tài)度，一名參與該次維權(quán)的業(yè)主代表悲憤地說：“開發(fā)商態(tài)度避重新輕，讓人又氣、又累！”
記者注意到，在每一次維權(quán)事件中，業(yè)主將不滿情緒轉(zhuǎn)化為維權(quán)行動(dòng)。他們有的聚集到售樓部，有的打著“綠地”為“黑地”“世界500強(qiáng)無良開發(fā)商”等標(biāo)語(yǔ)，有的到政府各部門上訪或在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)帖，各種維權(quán)形式屢見不鮮。
不過，令業(yè)主們頗感意外的是，綠地外灘公館的一名維權(quán)業(yè)主代表因被指名譽(yù)侵權(quán)而被綠地申翔起訴到法院，法院即將開庭審理。這在江西尚屬首例。
針對(duì)業(yè)主反映的上述情況，3月7日，法治周末記者前往綠地外灘公館和綠地集團(tuán)江西事業(yè)部采訪核實(shí)相關(guān)內(nèi)容，在兩處皆吃到閉門羮。綠地外灘公館一名物業(yè)保安攔住記者，稱沒有預(yù)約不能進(jìn)入辦公室，后經(jīng)轉(zhuǎn)達(dá)記者采訪來意，該物業(yè)保安回復(fù)稱領(lǐng)導(dǎo)拒絕采訪，如要采訪可去綠地集團(tuán)江西事業(yè)部。當(dāng)天下午，記者來到綠地集團(tuán)江西事業(yè)部，前臺(tái)一名女文員經(jīng)向相關(guān)部門請(qǐng)示后，婉拒了記者的采訪要求。
記者在大廳等候答復(fù)時(shí)，看到大廳的墻壁上掛有不少牌匾，其中一副寫道：“綠地集團(tuán)江西營(yíng)業(yè)部被南昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)為2014年度南昌市房地產(chǎn)銷售額第一名。”
律師剖析
簡(jiǎn)單粗暴無助問題解決
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠地集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)實(shí)力很強(qiáng)，但綠地近年來盲目擴(kuò)張，不合理的工期和成本導(dǎo)致了質(zhì)量缺陷。
據(jù)媒體報(bào)道，一位在綠地集團(tuán)某事業(yè)部工作多年的離職人員透露，綠地近年來的一些做法很“冒進(jìn)”，在業(yè)內(nèi)口碑不斷下降。綠地集團(tuán)以上海為據(jù)點(diǎn)，在全國(guó)各地攻城掠地拿項(xiàng)目，但是配套和管理跟不上，使得質(zhì)量事故頻發(fā)，離優(yōu)質(zhì)越來越遠(yuǎn)。
在該名離職人員看來，綠地集團(tuán)擴(kuò)張步伐太快，規(guī)劃不合理，很多都是“一錘子買賣”，因?yàn)榈统杀緮U(kuò)張?zhí)欤涮坠芾頉]有跟上，會(huì)臨時(shí)找設(shè)計(jì)、物業(yè)等公司，而其管理卻不規(guī)范，質(zhì)量也并不高。
記者了解到，綠地內(nèi)部采用“集團(tuán)總部—事業(yè)部（產(chǎn)業(yè)集團(tuán)）—城市公司（項(xiàng)目公司）”三級(jí)管理架構(gòu)，集團(tuán)實(shí)行戰(zhàn)略管控與財(cái)務(wù)管控相結(jié)合，給下屬單位適度授權(quán)，激發(fā)其發(fā)展主動(dòng)性。總部下面設(shè)有20個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)部。“正是因?yàn)榉艡?quán)，使得綠地集團(tuán)的項(xiàng)目數(shù)量得以突飛猛進(jìn)，也引發(fā)出不少與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題。”一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
對(duì)于南昌綠地頻頻上演的業(yè)主維權(quán)事件，江西求正沃德律師事務(wù)所律師張海寶分析認(rèn)為，雖然業(yè)主維權(quán)事件的焦點(diǎn)在房屋質(zhì)量、小區(qū)品質(zhì)等問題上，但上述問題的形成卻并非一日之寒。無論業(yè)主還是開發(fā)商，均需理性對(duì)待、積極溝通，簡(jiǎn)單粗暴無助于解決問題。
張海寶表示，就開發(fā)商而言，保證所售房屋符合法定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是其進(jìn)行市場(chǎng)交易的底線，但更為重要的是要符合自己廣告宣傳的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎\(chéng)信不僅是道德要求，也是法律義務(wù)。所以，從廣告宣傳到質(zhì)量管理，再到售后服務(wù)，開發(fā)商應(yīng)做到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、貫穿始終，在做好宣傳的同時(shí)，也應(yīng)嚴(yán)格做好質(zhì)量管理和售后服務(wù)。
而對(duì)于業(yè)主來說，應(yīng)理性維權(quán)，能通過對(duì)話協(xié)商解決的，盡量不要上升為群體性事件；對(duì)話協(xié)商不能解決的，可以通過法律途徑表達(dá)訴求，維護(hù)自身合法權(quán)益。
“當(dāng)然，這需要業(yè)主在購(gòu)房之前便具有較高的維權(quán)意識(shí)，注意留存相關(guān)證據(jù)。”張海寶認(rèn)為，只有將維權(quán)納入法定程序的軌道，才是解決糾紛最正確的途徑。從部分業(yè)主被開發(fā)商起訴侵犯名譽(yù)權(quán)的情況可以看到，非經(jīng)法定程序的維權(quán)行為，難以把握行為的合法性邊界，反而容易失去本應(yīng)具有的主動(dòng)優(yōu)勢(shì)。
法治周末記者 黃 輝 見習(xí)記者 周孝清 發(fā)自江西南昌
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