營業(yè)稅改增值稅的稅制改革(以下簡稱“營改增”)自2012年1月1日開始試點至今，歷時近三年，目前僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)四個行業(yè)未納入試點。此前中央明確要在十二五期間(2011-2015)完成“營改增”改革任務，屆時，營業(yè)稅漸淡出，“營改增”擴圍。2015年成為“營改增”收官年。
細看尚未納入營改增范圍的金融保險業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)，實際均與房地產(chǎn)開發(fā)千絲萬縷，因此說“營改增”是房地產(chǎn)企業(yè)生死線并不為過。
據(jù)權威部門傳出最新消息，房地產(chǎn)、金融、生活性服務業(yè)三大行業(yè)，聚焦“營改增”將有一攬子方案出爐，目前方案已由財政部稅政司制定完畢。樂觀者認為具體細則有望7月公布，保守派估計最大可能將在10月份。
當下成為“大戰(zhàn)”前最為緊張時刻，而業(yè)內目前共識是，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)稅率或為11%，金融業(yè)稅率和生活服務業(yè)的一般征收稅率或為6%，均適用一般計稅方法，對出口服務實行零稅率或免稅政策。
中國財政部部長樓繼偉曾意味深長提示：“‘營改增’在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身上遇到難題。”減少重復課稅，減輕企業(yè)負擔，“營改增”這場稅制更新本用心良苦，但在巨變面前，房地產(chǎn)行業(yè)背后卻影影幢幢，或臨各處風險。
減負恐成加負
日前，普華永道對全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進行的調查發(fā)現(xiàn)，超過90%的受訪企業(yè)均表示對稅負上升的擔憂，其中近40%的企業(yè)認為稅負會明顯上升。
旭輝集團一位財務負責人向本刊表示，“營改增”確實對企業(yè)影響很大。因為政策細則尚未公布，公司對此正在從業(yè)務前端做一些調整，比如盡量選擇可提供增值稅*的大規(guī)模供應商等，以緩沖可能稅負壓力。
現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的稅率會在11%和17%間二擇一，如果企業(yè)沒有足夠的進項稅抵扣成本，或政府相關過渡政策不夠“給力”，減負極有可能變加負。
假使“營改增”后房企開發(fā)成本中可抵扣的進項為50%。如果稅率定為11%，則一二線城市開發(fā)商的實際稅負會達到5.5%[(100%銷項—50%進項)×11%=5.5%]，增加了0.5%;如果稅率定為17%，則實際稅負會達到8.5%[(100%銷項—50%進項)×17%=8.5%]，增加了3.5%。
而現(xiàn)實中，房地產(chǎn)可抵扣進項能達到50%都相對困難。一些工程款、廣告、銷售代理、園林景觀綠化等項目，能不能取得*，能不能進入抵扣項目，都會影響到房企稅負壓力。有業(yè)內人士認為，在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進項抵扣或進項抵扣有限的情況下，稅負很可能上升。國內著名稅務專家張偉最近就針對房企財務人員的一次“營改增”集中培訓會上表示，依據(jù)相關原理幾乎肯定不能抵扣的部分包括：職工薪酬、政府規(guī)費、稅金、拆遷補償費、毛利、無專用票的項目。
房企成本主要來自土地成本、實際建筑安裝成本、融資成本三部分。其中，最大成本支出是地價和融資成本。據(jù)統(tǒng)計，一線城市土地成本占到開發(fā)成本的40%以上，二三線城市在20%-30%之間。因此，“營改增”后，土地購置價能不能抵扣、怎么抵扣，成為萬眾矚目焦點。
張偉表示，目前得到的消息是暫不允許抵扣借款利息進項稅;更有說法指土地不允許抵扣的聲音占了上風，若真如此，房企將不能承受之重!
此外，由于開發(fā)企業(yè)有招拍掛、無償劃轉、與村集體合作、通過股權收購得等多樣化土地來源屬性，這不僅成為房地產(chǎn)“營改增”的難點，更加大土地成本認定難度，從而使企業(yè)取得依法允許抵扣的進項稅*難上加難。
由于企業(yè)早期取得土地成本較低，這就造成企業(yè)收購產(chǎn)生較大股權溢價，而溢價部分均體現(xiàn)在收購公司賬面上，被收購公司賬面不會產(chǎn)生變化，因此，在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，溢價部分無法扣除。同理，“營改增”后溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣。由于土地溢價往往金額巨大，其能否抵扣對企業(yè)而言利害攸關。假設被收購公司原有開發(fā)項目土地出讓金3億元，如果收購時土地價值上漲到10億元，這就導致有 7億元土地差價無法取得土地成本增值稅*。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負必然增加。
從稅收轉嫁角度來看，住宅開發(fā)商作為終端消費者地處產(chǎn)業(yè)鏈條下游，很多項目抵扣進項受限，而建筑企業(yè)增稅基本已成定局，其相對弱勢的行業(yè)位置，必然使其所擔稅負向后傳導至住宅開發(fā)企業(yè)。房企即使通過提高效率降低利潤等消化一部分，其中必定有一部分傳導至房價，致購買者分擔買單。
而商業(yè)地產(chǎn)由于下游能夠抵扣進項稅額、減稅額度規(guī)模巨大，將極大受益。同時，建安成本占總成本比例更高的房企，或將更多地受益于房地產(chǎn)營改增持續(xù)推進。
總體看，“營改增”或將在兇猛火力中實現(xiàn)減稅額度巨幅下降，但若各方協(xié)調不夠均衡，將致行業(yè)“冰火兩重天”。
同時，按照其他行業(yè)“營改增”一貫性處理經(jīng)驗，行業(yè)期初庫存和固定資產(chǎn)不能抵扣。但房地產(chǎn)業(yè)存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，若不能實現(xiàn)抵扣，將導致房企在“營改增”后銷售存貨時會產(chǎn)生大量銷項稅額，而沒有與之相對應的進項稅額進行抵扣，這或將為企業(yè)帶來又一重風險。交通運輸業(yè)(其期初車輛、輪船)、電信業(yè)等企業(yè)在“營改增”前固定資產(chǎn)和存貨未被許可抵扣，致使其在改革之初產(chǎn)生行業(yè)性的整體經(jīng)營困難。
2014年以來，樓市低迷，房價出現(xiàn)下降預期，房企面臨不斷上行的運營成本壓力。2015年“營改增”后，房企在財稅處理、*管理、成本項目*取得等方面面臨的挑戰(zhàn)也異常嚴峻。
共3頁 [1] [2] [3] 下一頁
鏈家去地產(chǎn)化:傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介拒絕“被顛覆”
零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)力 二季度經(jīng)濟要復蘇？
萬達的房地產(chǎn)眾籌究竟想玩什么？
王健林：房地產(chǎn)今后不會好賺錢
“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”成行業(yè)發(fā)展新趨勢 融合尚待考驗
搜索更多: 房地產(chǎn)
