工程是否存在層層轉包？作為知名房企，為何出現樓體底部開裂等嚴重問題？龍湖地產目前正處于公眾和輿論關注的風口浪尖。

　　“都住進來了，還能怎么樣？”

　　50多歲的董瑞（化名）狠狠地吸了一口手中的香煙，頗感無奈。

　　董瑞去年11月份拿到了龍湖大方居新房的鑰匙，今年初，一家三口高高興興喬遷至此。與半年前搬進新房時的心情相比，此刻的董瑞郁悶至極，整日擔心自己的房子有一天會出事。

　　“你看看，這么高的樓，20多公分厚的外墻，泡沫的保溫板就占了一半！”老董用手拍打著333號樓的外墻告訴《民主與法制時報》記者。

　　記者透過外墻上一處坑洞看到，被噴上涂料的外墻里面鑲嵌著約10厘米寬的保溫板。

　　而在此前，北京媒體陸續(xù)報道了北京市通州區(qū)大方居保障房北門圍墻雨后倒塌、住宅樓樓體底部開裂、塌陷等問題，已經引起大方居業(yè)主的廣泛焦慮。

　　盡管北京市住建委在隨后調查分析后確認，裂縫對樓體主體結構安全沒有影響。但在本報記者的跟蹤采訪中，無奈和恐懼仍在“董瑞們”心中彌漫。

　　大方居保障房項目為北京市2007年面積最大、價格最低的限價商品住房項目，開發(fā)商為龍湖集團旗下子公司北京龍湖中佰置業(yè)有限公司（以下簡稱“北京龍湖”）。入住后由北京金羅馬物業(yè)管理有限公司提供項目物業(yè)管理服務。

　　龍湖集團出生于重慶，發(fā)家于房地產，“龍湖地產”目前為全國房地產品牌十強企業(yè)。大方居也是該集團在北京主導開發(fā)的第一個保障房項目。

　　2010年10月，在延緩交房近一年之后，龍湖大方居終于陸續(xù)迎來了入住的主人。然而，半年過后，大方居保障房出現圍墻坍塌、樓體底部周邊塌陷等一連串的質量問題，讓人們的目光再次聚焦“龍湖地產”。

　　“安居工程”不安居？

　　7月25日，北京大雨。北京市通州區(qū)龍湖大方居北門兩側近百米長的圍墻，隨著雨水的沖洗，轟然坍塌。

　　“全部從根部斷裂！”業(yè)主李先生這樣向記者回憶。事發(fā)后，小區(qū)物業(yè)人員用苫布蓋住倒塌的圍墻，并安排保安在現場值守。小區(qū)物業(yè)工作人員表示，開發(fā)商建圍墻時，圍墻根基不深，且連日下雨導致土地松動，最終導致圍墻倒塌，開發(fā)商將負責修復。

　　就在業(yè)主對小區(qū)圍墻坍塌擔憂之時，8月10日，許多業(yè)主又發(fā)現不少樓房周邊地面有下沉跡象，有的墻體底部甚至出現裂縫。

　　8月22日，在大方居小區(qū)332號樓1單元門口，董瑞告訴本報記者：“墻體與地面之間出現了一條數厘米的縫隙，空洞較大處，小孩甚至可以爬行出入！”

　　就連小區(qū)物業(yè)的工作人員也不同程度地表達了對小區(qū)樓房質量的恐慌。

　　小區(qū)物業(yè)一名不愿透露身份的工作人員告訴本報記者：“我們的宿舍就在小區(qū)樓里，整天住著提心吊膽。”該人員透露，曾有保安用拳頭將宿舍內墻打出個窟窿，“以前還想著掙點錢在這小區(qū)買一套，現在發(fā)現問題越來越多，白給我都不敢住。”他說自己將盡快搬出宿舍，到外面租房住。

　　對于墻體的厚度，董瑞向記者證實：“20多厘米的外墻，估摸內墻也就10多厘米。樓里墻‘一拳頭打出個洞’確有可能。”他同時告訴記者，不僅如此，整個小區(qū)住宅樓前后排水系統(tǒng)也存在問題，“一下雨，水就往地下滲，地下室的積水能有半米高。”

　　8月20日下午，本報記者在龍湖大方居采訪時看到，十余名工人正在對小區(qū)北門倒塌的圍墻進行施工，重新修建新的墻體。而此前出現底部用邊塌陷的332號樓也已被工人用建筑材料整修完畢�，F場一名施工負責人表示，此前圍墻倒塌是因墻體沒有地基，新建的圍墻光地基就有半米深。

　　北京龍湖在8月29日給本報提供的一份資料中顯示，設計方北京維拓時代建筑設計有限公司在8月14日的回復中稱：由于北京今年夏季雨量較大，回填區(qū)域發(fā)生下沉，導致散水下沉，外墻保溫與散水間脫開產生裂縫。首層封閉陽臺與主體結構直接相連，其底部回填土只是結構措施，并非承重作用，其底部回填土下沉對主體結構安全無影響。樓體周邊散水與樓體之間無連接，屬于非承重構件，散水下沉的原因其下方回填土下沉所致，對主體構建無影響。

　　上述解釋，也得到了北京市通州區(qū)住建委的證實。但本報記者將了解到的新情況新問題反饋給該單位時，相關部門的人士感到震驚，“如若屬實，那問題就大了！”并表示“要盡快查實”。但直至發(fā)稿，本報仍未得到北京市通州區(qū)住建委任何回應。

　　“驗收時住建委工作人員并未到現場，只是對驗收材料予以核實并備案。”通州區(qū)住建委一位核心部門工作人員向本報記者透露，依據其經驗，大方居外墻添加10公分保溫層確屬少見，是否影響樓體安全還需技術人員現場勘查才能給出答復。

　　國內某知名地產集團負責人說：“泡沫板是保溫層，厚度一般在5厘米和8厘米間。”該負責人稱，龍湖大方居樓體承重墻保溫層厚達10厘米，而整個墻體厚度僅20余厘米的情況“確屬罕見”，“除去保溫層，墻壁厚度至少要超過18厘米才能保證樓房整體質量。”

　　8月30日，北京龍湖就業(yè)主反映開發(fā)商用保溫板來填充承重墻之事向本報作出解釋：大方居住宅樓為鋼筋混凝土剪力墻結構體系，采用目前普遍使用的外墻外保溫系統(tǒng)，外墻體系構造從室內到室外依次為：鋼筋混凝土外墻，8cm厚膨脹聚苯板外保溫、抗裂砂漿、柔性膩子、涂料。由于外保溫自身密度與強度均很低，屬于非承重構件，因此在較強外力作用下，比如較大動作的敲、砸等行為下，就會出現表面破損的現象。此為外保溫自身材料性質所決定，與主體結構質量與安全無關。

　　本報記者向北京龍湖提及的其他有關大方居保障房質量的若干問題，在北京龍湖8月29日、30日的電子郵件回復中，只字不提。

　　業(yè)主投訴不斷

　　在龍湖集團的官方網站上，本報記者翻遍了各個窗口欄目及其頁面上的子欄目，所涉及內容始終難覓有關龍湖大方居保障房的文字。

　　然而事實上，從北京龍湖拿到大方居這片地塊至今，各色新聞一直如影隨形。

　　2007年9月13日，北京市國土資源局和北京市建設委員會決定在北京市土地交易市場公開招標出讓通州區(qū)半壁店大街25號（原北京金屬結構廠）住宅項目用地國有土地使用權。該地塊總規(guī)劃建筑面積68.4萬平方米，是當年北京市推出的300萬平方米“兩限房”中規(guī)模最大的地塊，也是首個位于通州新城的“兩限房”地塊。

　　招投標資料顯示，本次招標的投標預登記時間為2007年10月10日，投標時間為2007年10月12日。投標截止后當即開標。該地塊招標底價為10.67億元，參與投標的三家開發(fā)商為北京城建（600266）投資發(fā)展股份有限公司、北京萬科企業(yè)有限公司及重慶龍湖地產發(fā)展有限公司和北京龍湖中佰置業(yè)有限公司投標聯(lián)合體。

　　最終，重慶龍湖地產發(fā)展有限公司和北京龍湖中佰置業(yè)有限公司以14.8億元競得該地塊的使用權。

　　根據北京市規(guī)劃委發(fā)布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》要求，龍湖大方居將按照“兩限房”的要求戶型100％控制在90平方米以下，并以70-90平方米的兩三居戶型為主，每平方米售價規(guī)定為4800元。

　　“這個價格，肯定虧損。”國內某知名地產品牌負責人向本報記者證實，龍湖大方居僅樓面價就已超過了2100元／平方米，而建筑成本至少超過2400元／平方米，龍湖在該地塊的盈利空間幾近于零。

　　“虧損說”在今年3月龍湖集團年度業(yè)績發(fā)布會上已經得到印證。龍湖集團掌門人吳亞軍在發(fā)布會上承認：“大方居項目我們是虧本的，2008年‘龍湖地產’在上市前就已將該項目列入虧損。”

　　“高價拿地，又不賺錢，質量能好到哪兒去？”龍湖大方居332號樓的老于和董瑞都有著同樣的質疑。

　　而交房時間，比政府規(guī)定的晚了一年多，而且沒有一個合理的解釋，這是“董瑞們”另一件十分糾結的事情。

　　據董瑞回憶，當時龍湖大方居在住建委的備案中說明交房日期為2009年11月30日，但在與業(yè)主們簽署的購房合同上卻將交房日期推遲至2010年11月30日。交房時間晚了整整一年。

　　公開資料顯示：2007年11月8日，北京龍湖與北京市住建委、國土局簽訂的《北京市“中低價位、中小套型”普通商品房建設銷售和廉租房建設交付使用協(xié)議》中確定該項目于2007年12月18日開工建設，2009年8月30日前交付使用�？紤]到奧運期間的停工對建設工期的影響，北京市住保辦同意北京龍湖將大方居限價房項目的竣工時間定在2009年11月30日前。

　　許多業(yè)主質疑，奧運會耽誤了工期能理解，但三個月工期需要一年來補嗎？

　　本報記者了解到，奧運會后，通州區(qū)住建委于2008年9月22日及時對龍湖公司下發(fā)了《關于通州區(qū)保障性住房及限價商品住房項目奧運會后及時復工的通知》，《通知》中明確要求北京龍湖即日起安排復工，合理安排工期，保證按期竣工。但是，北京龍湖仍遲遲未復工，后經多部門多次協(xié)調才圓滿解決。

　　對于北京龍湖推延復工時間的做法，坊間流傳這樣一種說法，最初北京龍湖對外銷售的業(yè)績非常不理想，供過于求現象嚴重，從而導致大方居這個不賺錢的項目在資金快速回籠上又出現困難。而此時，各地房地產市場仍沉浸在2007年年底開始的低迷、觀望的氛圍中。由于龍湖發(fā)展速度過快攤子鋪得過大，資金量面臨巨大的挑戰(zhàn)。在資金短期回籠出現瓶頸的情況下，只好舍卒保帥，對龍湖大方居這樣的“雞肋”項目采取能拖則拖的戰(zhàn)術。

　　此言傳，在“惜字如金”的龍湖集團那里無法得到印證。

　　彼時，期待真相的業(yè)主有的選擇了拒絕收房，有的通過各種途徑向北京市政府、市住建委、通州區(qū)住建委等部門不斷申訴。2010年2月，北京市住建委就此做出回應，認為北京龍湖擅自改變竣工交用時間，違反《北京市“中低價位、中小套型”普通商品房建設銷售和廉租房建設交付使用協(xié)議》，建議由北京市國土局依照有關規(guī)定對龍湖公司進行查處。但至今無果，賠償更是無期。

　　同時，陸續(xù)入住龍湖大方居的業(yè)主又面臨另一個頭疼的問題，就是物業(yè)費偏高。一些業(yè)主在一些房地產論壇中怨言：“限價房價格相對于普通商品房價格要低一些，老百姓確實享受到了實惠。但大方居限價房物業(yè)費居然高達1.98元／平方米，比通州許多高檔樓房物業(yè)費都貴！”

　　對此，通州區(qū)政府在回復業(yè)主投訴時稱，北京市物業(yè)管理現行的文件是《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》京發(fā)改[2005]2662號文。按照該文件相關規(guī)定，北京市物業(yè)收費實行市場調節(jié)價和政府指導價兩種。只有經濟適用住房、危改回遷小區(qū)，物業(yè)服務收費實行政府指導價，龍湖大方居限價商品住房項目不在以上政府指導價收費的范疇，物業(yè)服務收費采取的是市場調節(jié)價，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，未發(fā)現不符合相關規(guī)定的行為。

　　“沒有違規(guī)，但就是有上當受騙的感覺。”董瑞無奈地說。

　　龍湖的多事之秋

　　出生重慶的龍湖集團在地產開發(fā)上的擴張速度奇快，瞬時間就布局全國，然而在誠信和品質上卻出現“裂痕”，僅以北京為例，“劣跡”可見一斑。

　　為現在的龍湖集團創(chuàng)造巨大利潤的香醍漫步、頤和原著、唐寧ONE、花盛香醍等項目在2008年是非不斷。

　　與龍湖大方居一墻之隔的花盛香醍是龍湖集團在北京通州的另一處地產項目。據了解，當時花盛香醍一期開盤時均價15000元/平方米。

　　然而，花盛香醍恰遇世界金融危機，開盤恰好遭遇地產寒流，加上北京龍湖擴張?zhí)�快，資金短缺等諸多不利因素，龍湖被迫大幅折價“跳水”賣樓。至2008年10月，龍湖花盛香醍期房均價跌至每平方米八九千元。

　　花盛香醍從“領漲”到“跳水”猶如曇花一現，從而引發(fā)了集體退房事件。

　　當時關于龍湖資金短缺，被迫低價甩賣花盛香醍求現的說法，龍湖方面承認：龍湖確實因為通州大方居“兩限房”項目沒能按預期進行銷售而導致了一些問題。當時業(yè)主對此解讀：龍湖說的“一些問題”其實就是資金問題，因為龍湖在北京項目很多，一個項目出了問題，其他項目的資金就周轉不過來，比如，龍湖中關村（000931）項目唐寧ONE當時就因為土地出讓金沒繳清一度被迫擱淺。同時龍湖方面也表示“在處理這次降價事件上，有失誤”。

　　多事之秋的2008年，龍湖集團除了上述事件外，還在北京發(fā)生了總部被業(yè)主圍攻、滟瀾山項目出現幾次關門謝客、香醍漫步售樓處被砸、大學招聘會遭到示威等事件。

　　保障房之危

　　實際上，保障房安全問題，龍湖大方居并不是曝出的第一家，也不是最后一家。

　　在北京，2009年8月，首個限價房項目海淀區(qū)瑞旗家園業(yè)主發(fā)現“墻脆脆”，涉及約500戶；2009年4月，新入住北京廣渠家園C區(qū)、D區(qū)的多戶居民發(fā)現天花板漏水、墻內網布可整片撕脫；2010年10月，北京大興區(qū)舊宮三角地明悅灣保障房項目，部分在建工程結構混凝土強度未達到設計要求，6棟樓被責令拆除重建；2011年2月，北京朝陽北辰福第小區(qū)保障房經常水管爆裂房屋被淹。

　　而放眼全國，有關保障房質量問題的案例也是屢見不鮮。在2011年，最讓建筑界感到恥辱的，莫過于發(fā)生在安徽省蒙城縣和諧家園小區(qū)的“上下通透事件”。這個保障房住宅小區(qū)交房后，住戶們發(fā)現，天花板、墻體、地板等處用硬東西一敲就往下掉石子和沙粒，大的破洞達1平方米，上下層之間實現了通透……此外，媒體還曝光青海省最大拆遷移民安置工程康川新城中有21棟樓不同程度存在“露筋”、“空洞”等質量問題；安徽太湖縣一拆遷安置小區(qū)內，居民到樓頂去曬腌菜，結果一腳踩出個大窟窿……

　　這些集中出現在保障房上的質量問題，引發(fā)了人們的質疑：保障房建設，關系千家萬戶，牽動各級政府的心，何以會出現這樣那樣的質量問題？

　　本報記者了解到，目前保障房建設面臨的外部條件并不寬松：時間緊，任務重，資金短缺，土地指標受限……但這些，不是保障房質量出現問題的借口。

　　據了解，一些地方政府為完成已簽訂的建設任務，往往項目手續(xù)不全就開工，由于片面強調趕工期，導致施工、監(jiān)理、建材等企業(yè)的招投標流程有所弱化，從而造成建筑質量問題頻發(fā)。而另一方面，由于保障房利潤有限，造價又有嚴格限制，房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在積極性不高問題。在此背景下，如果政府缺乏強有力的監(jiān)管，偷工減料等危害建筑質量安全的事件就極有可能發(fā)生。

　　回到本事件中，龍湖大方居保障房質量問題之所以引起這么大的關注，除了因為它是北京最大保障房項目外，恐怕還因為龍湖集團是全國地產開發(fā)十強企業(yè)。龍湖集團從重慶走出，在十多年的時間里，迅速盤踞全國各地，一舉成為全國的知名地產企業(yè)。

　　“知名企業(yè)把名譽、誠信看得比什么都重，所以民眾相信龍湖不會干出有損自身品牌和形象的事來。但隨著龍湖大方居保障房一連串的問題相繼出現，民眾對龍湖的好感無疑要大打折扣，龍湖注定要在輿論的譴責和質疑中備受煎熬。”上述知名地產集團負責人如是說。

　　此前，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關于加強保障性安居工程質量管理的通知》。住建部在“通知”中指出，要嚴格落實工程建設各方主體質量責任。建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執(zhí)業(yè)人員要按照各自職責，對所承擔的工程項目在設計使用年限內的質量負終身責任。

　　6月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在“全國保障性安居工程質量管理電視電話會議”上也表示，今年建設1000萬套保障性安居工程住房，質量管理中仍然存在一些問題，住建部等部委將聯(lián)合對地方保障房進行檢查，同時將保障房質量納入地方任務考核當中。隨后，一場更大范圍的保障房安全風暴在中國各地刮起。

　　如此猛烈的風暴下，龍湖集團能否安全躲避風雨，我們將拭目以待。而關于龍湖大方居質量問題的解釋，截至本報發(fā)稿，北京龍湖還沒有一個書面的解釋，本報也將繼續(xù)關注。