高調(diào)販賣上流生活，聲稱“舍得”理念的星河灣，曾經(jīng)表示，要不惜成本打造精品豪宅。然而，日前，卻被上海的開發(fā)商爆料：上海星河灣用的黑檀木不是實木，而是貼皮，室內(nèi)門窗采用意大利原裝進口品牌ALUK，只是用的配件。有人甚至把上海星河灣的做法與達芬奇家具進行類比。在這樣的危機面前，星河灣該如何應對？
“有舍才能有得，大舍方能大得。”星河灣集團董事長黃文仔的“舍得”理念，始終貫穿在星河灣各地售樓人員的銷售說辭中。為了證明這種“舍得”，售樓人員往往不厭其煩向客戶介紹星河灣全球選材理念，號稱做的就是國際高端品牌的整合，但售樓人員并不會告訴你，門、走廊壁柜、地板等采用90年才能成材的黑檀木不是實木，而 是貼皮，室內(nèi)門窗采用意大利原裝進口品牌ALUK，只是用的配件，而非系統(tǒng)門窗……
一向高調(diào)販賣上流生活方式，2009年8月8日，浦東星河灣一期盛大開盤，首日曾創(chuàng)下銷售264套、成交金額超40億元的奇跡。2010年，遭遇預售證卡殼，滬版新政后，閔行星河灣低調(diào)入市，但瘋狂吸金場面不再。如今，在嚴厲調(diào)控下，浦東星河灣二期更是做到了“入市無聲”，刻意保持低調(diào)，不想做“出頭鳥”。
奢華表象下的“不舍得”
一向以奢華著稱的星河灣，在培訓售樓人員時，往往采用這樣的說辭，“全世界1/3的黑檀木集中在中國，而全中國90%以上的黑檀木集中在星河灣，甚至連管井門也選用了黑檀木，只為保證星河灣的品質(zhì)感。”
時代周報記者探訪浦東星河灣二期樣板房時，售樓處工作人員介紹，“合同上不會顯示具體的交付用材標準，但你目前所看到的就是交付標準。地板、櫥柜、門均采用了馬來西亞進口的黑檀木，至少90年才能成材。雖然稀有和珍貴，卻被大面積使用在我們的裝修中。”
“我們70%以上的裝修用材都是進口，均是國際名牌和頂尖產(chǎn)品。星河灣做的就是高端品牌的整合。大理石采用了意大利的凡爾賽金、彩云玉、帝皇玉石等幾十種。窗戶是意大利的ALUK系統(tǒng)窗，雙面鋼化設計。熱水鍋爐系統(tǒng)是德國菲斯曼，地暖系統(tǒng)是德國瑞好，嵌入式冰箱是德國嘉格納(Gaggenau)，每個房間水龍頭用的品牌不一樣，因為要根據(jù)客戶喜好，做多樣性的選擇。”該售樓人員表示。
滬上一位開發(fā)商王先生則向時代周報記者表示：“星河灣宣傳的黑檀木聽起來好像都是實木，其實都是貼皮的，表面是黑檀，里面是中密度板，是膠水、木屑之類壓的，含有甲醛，根本不值錢。如果全部是實木，成本太高，根本用不起。這跟達芬奇宣稱的實木家具一樣，通常情況下看不出來，時間久了就可以看出來。”
“門窗品牌中，德國旭格、日本YKK等，只能是系統(tǒng)窗，指定代理商不對外開放，不能用別人的型材來搭配。而意大利ALUK的型材是開放的，給錢就能買到，可以用別的型材和ALUK的配件放在一起組裝。星河灣就是用ALUK的配件，讓加工廠按照國外標準加工，東莞的工廠什么都能造出來。中國沒有系統(tǒng)窗，都是進口。系統(tǒng)窗成本2000元/平方米左右，組合的話頂多1200-1400元/平方米，成本相差近一倍。衛(wèi)浴一般都是主臥室用好的品牌，次臥差一點，保姆間更差一點，可能就用TOTO之類，這樣也可以節(jié)省成本。但九龍倉璽園都是統(tǒng)一用的瑞士勞芬衛(wèi)浴，成本就高些。事實上，國外品牌也太多了，很多東西國內(nèi)人并不真正了解它。星河灣的所有裝修成本大概1萬元/平方米。”
對此，上海星河灣相關負責人接受時代周報記者采訪時承認，黑檀木由于造價比較高，家具和門確實都是黑檀木貼皮，不排除有黑檀實木的，但比較少。“70%用材來自國外，這個數(shù)字可能比較保守。但門窗全都是系統(tǒng)窗，不可能掛著國外的牌子，實際上是國內(nèi)造的。星河灣從來不對外公布裝修價格標準，但至少市場當中按照1萬元/平方米的標準，做不出星河灣的效果，光是原材料基本價格都不一定只這個價，而且人工等隱性成本非常高。”
對此，上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍笑稱：“鍍金的也是金佛，但黑檀包木地板，很難想象能用多久，地板總會有磨損，豪宅是用來一代兩代居家傳承的，到時地面怎么換呢。”
同時，星河灣的宣傳材料中時常會出現(xiàn)這樣的描述，“室外園林中的黃蠟石均采自廣東英德深山山澗里，為了尋找理想的黃蠟石，星河灣特意從山林里開辟了一條運輸通路，并用專列行程1000多公里，運送千噸黃蠟石，放入浦東星河灣的園林中”。
對此，王先生向時代周報記者表示，“星河灣的黃蠟石很多，但都有專門的供應商提供，又不是只供應星河灣。廣州到上海當然1000多公里了，這樣宣傳感覺像他們自己專門擁有一條運輸通道。星河灣的宣傳里面有很多忽悠的成分。”
樓面價8000賣價7.5萬
浦東星河灣一期共322套房源，已經(jīng)售罄，僅開盤首日就銷售264套、成交金額超40億元，這讓星河灣在上海灘名噪一時。
與一期盛大開盤形成鮮明對比的是，二期極為低調(diào)地入市，似乎可以避開公眾視線。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，浦東星河灣二期7月8日開盤，總套數(shù)209套，截至8月9日，已售30套。據(jù)悉，目前二期銷售均價7.5萬元/平方米。
星河灣相關負責人向時代周報記者表示，“7月份做的VIP認購，已經(jīng)開盤了，但沒有大面積開盤的動作。7月份整個簽約金額6億多元，但實際上預售量已經(jīng)過半，意向客戶正陸陸續(xù)續(xù)簽約。每套房子總價基本上在2000萬元以上，相比之前，簽約周期會放緩，涉及到銀行放貸、個人籌資等問題。這次開盤整體處理比較低調(diào)，主要是市場原因和政策導向，很多事情要跟著政策走，需要謹慎些。我們希望價格、銷售之類的信息不要釋放得太明顯。”
宋會雍稱，2009年浦東星河灣開盤，上海本地人不太能看得上花木這個區(qū)域，后來星河灣把廣州、北京等地的投資客群拉過來，他們推動了上海本地客群的購買。星河灣這次開盤如果太高調(diào)，房地產(chǎn)管理部門肯定要找談話，會給自己找麻煩，而且項目本身再高調(diào)也沒什么好的效應了，知名度已經(jīng)打出來了。
浦東星河灣所在地塊為花木新民北塊土地，2006年7月，該地塊使用權轉(zhuǎn)讓招標公告一公布，即刻引來星河灣、金地、華潤、仁恒等知名地產(chǎn)企業(yè)圍搶。當時星河灣報價42.4億元僅位列第四，報價最高的金地出價達到59.89億元，這讓該地塊成了當時惹人注目的地王。但直到整整1年后，政府才低調(diào)公布星河灣中標，業(yè)界一片嘩然，其他未中標的企業(yè)也甚感不滿。星河灣以樓板價8000元/平方米獲得了占地560畝，建筑面積達53萬平方米的土地。
如果按照樓板價和建安裝修成本計算，浦東星河灣的成本為2萬多元/平方米，一期銷售均價5.3萬元/平方米，利潤已經(jīng)翻倍。而僅隔兩年，二期均價又迅速上漲2萬多元/平方米，與當初8000元/平方米樓板價相比，價格已經(jīng)翻了近10倍。
“7.5萬元/平方米賣得貴了。目前越接近10萬元/平方米的豪宅賣得越理性。星河灣把房價拉到這種高度，上升空間就少了，從投資角度，這個價格水平投資空間并不看好。”宋會雍說。
專為暴發(fā)戶定制？
浦東星河灣售樓處工作人員告訴時代周報記者，“2001年星河灣在廣州開盤，2005年到北京，2009年到上海，2010年到太原，今年年底到澳門和鄂爾多斯[17.38 1.58% 股吧]，在這些樓盤中，上海浦東星河灣的標準是最高的，地理位置是最好的。仁恒社區(qū)很大，戶型小到80平方米，大到400平方米，但居住80平方米和400平方米的人的身份完全不一樣，社區(qū)太復雜了，租賃又很多，很難控制。這就是星河灣為什么不做小戶型的原因。星河灣的客戶大部分是CEO，大型企業(yè)老板，都是高端人群。”
而對于星河灣一直宣傳的國際化社區(qū)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“星河灣的裝修風格有文化有底蘊的人一般不會買，太過奢華，星河灣是為一些暴發(fā)戶做的，這部分群體是新富人群，一定不會買低調(diào)的社區(qū)，他們有了錢以后太需要炫耀。從純粹設計角度來看，很多設計師也不贊成這種方式，更強調(diào)文化理念回歸，與生活的碰撞。真正國際社區(qū)不單是硬件、裝飾材料，更注重精神層面內(nèi)涵，星河灣全國各地來看，缺乏這樣項目。廣州、上海、太原、鄂爾多斯，星河灣都是選擇熱錢多的城市做項目。社區(qū)雖然物業(yè)管理不錯，但很難做成國際化社區(qū)，外國人一般不太喜歡這種復雜的風格，認為簡約才是好的”。
目前，在調(diào)控背景下，閔行星河灣的銷售情況也并不理想。從去年10月至今，推盤三次，總套數(shù)622套，目前可售套數(shù)仍有344套，去化率不到5成。
因此，浦東星河灣二期在推出的同時，以500平方米作為分水嶺，大于500平方米的房源可享受100萬元認籌款折價200萬元房款；小于500平方米的房源可將50萬元認籌款抵作100萬元房款使用。除此之外，開盤當天認購即可享受9.8折優(yōu)惠，如客戶選擇一次性付款方式，還可以再享受9.6折優(yōu)惠。如此累計，預計總體優(yōu)惠幅度可達到9.2折。
“從浦東星河灣網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)來看，交易成交并不快。目前市場處于低谷狀態(tài)，交易流緩和，刺激不了成交。投資訴求比之前低很多，市場氛圍不再是扎堆投資，依靠自住消化的話，交易速度自然就慢下來了。而一期80%以上都是投資客。”宋會雍說。
