中信銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部一位人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，大型集團(tuán)公司為了提高內(nèi)部資金使用效率，大多設(shè)立財(cái)務(wù)公司進(jìn)行資金調(diào)度，但是進(jìn)入財(cái)務(wù)中心的錢也必須是符合銀行規(guī)定的。“地產(chǎn)項(xiàng)目的專項(xiàng)開發(fā)貸款統(tǒng)一進(jìn)入集團(tuán)的資金中心，是不應(yīng)該發(fā)生的事情。項(xiàng)目公司是一個(gè)獨(dú)立的法人單位，要進(jìn)行獨(dú)立核算的。”他說。
銀行明細(xì)亦顯示，2010年1月18日，中金渝能從項(xiàng)目公司專用賬戶匯出2000萬元，其名義為“代集團(tuán)公司付夏莊街道辦事處誠(chéng)意金”。知情人士稱，這筆資金是用于支付青島市城陽區(qū)夏莊街道辦事處，作為保證金，為中鐵置業(yè)取得一幅規(guī)劃建筑面積高達(dá)42萬平方米的項(xiàng)目華胥美邦。項(xiàng)目公司名為青島中鐵祥豐置業(yè)有限公司，為中鐵置業(yè)全資持有，注冊(cè)資本金5000萬元，辦公地址正位于青島市城陽區(qū)夏莊街道企業(yè)服務(wù)中心一樓。
中金實(shí)業(yè)認(rèn)為，自2010年1月至2011年1月，中鐵置業(yè)借大股東之便，挪用項(xiàng)目公司專項(xiàng)開發(fā)貸款，合計(jì)6.26億元+4.24億元=10.5億元。
但中鐵置業(yè)對(duì)該項(xiàng)指責(zé)并不認(rèn)同。2月18日，在與中金實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)司榮彬的一次電話中，中鐵置業(yè)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)馬永紅稱，“與施工單位的那些資金往來，是行業(yè)內(nèi)一個(gè)慣常的做法。”
更多內(nèi)情有賴于第三方審計(jì)來揭示，這正是中金實(shí)業(yè)與中鐵置業(yè)博弈的重點(diǎn)，后者不僅拒絕前者的財(cái)務(wù)審計(jì)要求，還令前者派往項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)人員賦閑于崗。
侯社中則表示，中鐵置業(yè)并不擔(dān)心第三方審計(jì)，但在回購(gòu)條件滿足之前進(jìn)行審計(jì)沒有意義，“我們認(rèn)為這是勞民傷財(cái)”。
疑點(diǎn)公司
內(nèi)部人士稱，作為中鐵置業(yè)控股的地產(chǎn)銷售顧問公司，中鐵新業(yè)為大股東提供服務(wù)時(shí)，收取的銷售傭金比例遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平
中鐵置業(yè)成立于2007年2月，注冊(cè)資本金21億元，是中國(guó)中鐵全資企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。2010年，中鐵地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入117.1億元，同比增長(zhǎng)114.6％，截至去年底，擁有土地儲(chǔ)備2501萬平方米。
如果說中鐵置業(yè)在青島項(xiàng)目公司上的資金騰挪，尚是服務(wù)于中鐵置業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)大計(jì)，受益者是企業(yè)的話，那么，中鐵置業(yè)在其他項(xiàng)目上的做法，則很難用企業(yè)行為加以解釋。
2007年4月，中鐵新業(yè)投資顧問有限公司（下稱中鐵新業(yè)）成立，注冊(cè)資本金200萬元，中鐵置業(yè)出資102萬元，持股51％，深圳新業(yè)投資顧問有限公司（下稱深圳新業(yè)）出資98萬元，持股49％。其經(jīng)營(yíng)范圍為投資咨詢、信息咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，以及企業(yè)形象策劃。公開資料顯示，中鐵新業(yè)作為中鐵置業(yè)的下屬企業(yè)，主要負(fù)責(zé)后者在全國(guó)各地項(xiàng)目的代理、銷售顧問服務(wù)，致力于“中鐵置業(yè)”企業(yè)品牌的打造。
深圳新業(yè)成立于2006年1月21日，注冊(cè)地位于深圳，注冊(cè)資本10萬元，其中，王剛出資9萬元，持股90％，王艷玲出資1萬元，持股10％，中鐵置業(yè)內(nèi)部人士稱，王剛與王艷玲為夫妻。工商資料顯示，二人均為1971年出生，兩人身份證上的住址均為深圳的同一地點(diǎn)。
王艷玲有多重身份，既為股東，又為手握決策權(quán)的管理者。目前她擔(dān)任深圳新業(yè)總經(jīng)理，中鐵置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)濟(jì)師、營(yíng)銷部部長(zhǎng)，負(fù)責(zé)中鐵置業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃等工作。她還曾擔(dān)任中鐵新業(yè)總經(jīng)理。
中鐵新業(yè)的公司章程亦較為微妙。據(jù)公司章程第二十五條規(guī)定，公司設(shè)總經(jīng)理一人、副總經(jīng)理一人至二人，財(cái)務(wù)總監(jiān)一人�？偨�(jīng)理、副總經(jīng)理由第二股東——深圳新業(yè)提名，董事會(huì)聘任，財(cái)務(wù)總監(jiān)由最大股東——中鐵置業(yè)提名，董事會(huì)聘任�？偨�(jīng)理任期三年，可連聘連任，董事會(huì)不干涉公司正常的經(jīng)營(yíng)管理工作。
知情人士稱，2010年上半年，中鐵置業(yè)營(yíng)銷部曾要求旗下項(xiàng)目在挑選中介代理顧問公司時(shí)，必須經(jīng)由中鐵新業(yè)批準(zhǔn)同意。在此之前，中鐵置業(yè)旗下項(xiàng)目大多各自找尋銷售顧問，集團(tuán)并無統(tǒng)一要求。
地產(chǎn)公司在銷售物業(yè)時(shí)，通常將廣告推廣、營(yíng)銷顧問服務(wù)外包給第三方，向其支付一定的代理傭金。北京譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人趙敬川稱，目前，商業(yè)地產(chǎn)的代理銷售傭金比例多在1％，與之相比，住宅物業(yè)銷售代理競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，傭金比例更低，多在0.8％以下。
以青島國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目為例，2010年3月，中金渝能與青島榮置地顧問有限公司（下稱榮置地）簽訂營(yíng)銷代理合同，后者負(fù)責(zé)為青島國(guó)貿(mào)中心的銷售提供推廣、顧問及銷售代理服務(wù)。當(dāng)年4月27日，中鐵新業(yè)上海分公司亦宣布與中金渝能簽訂《青島中心項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃合同》。中鐵置業(yè)營(yíng)銷部有關(guān)人士向《財(cái)經(jīng)》稱，區(qū)別于榮置地，中鐵新業(yè)提供的是顧問服務(wù)。
然而，司榮彬稱，自項(xiàng)目啟動(dòng)以來，從未感覺到中鐵新業(yè)的參與，自己作為股東與董事，甚至對(duì)中鐵新業(yè)與中金渝能的合作亦不知情。但是，中鐵新業(yè)卻屢屢從中金渝能銀行賬戶獲得劃撥款項(xiàng)。來自銀行的收支明細(xì)顯示，2010年，中鐵新業(yè)五次收到來自中金渝能的匯款，分別為8萬元、16萬元、8萬元、8萬元、8萬元，合計(jì)48萬元。
中鐵置業(yè)選用自己控制的中鐵新業(yè)擔(dān)任旗下物業(yè)的銷售代理，自有其理由，但是，其傭金比例之高，則難以服眾。中鐵置業(yè)內(nèi)部知情人士稱，中鐵新業(yè)在自己直接擔(dān)任銷售代理的項(xiàng)目中，傭金比例在1.5％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了行業(yè)平均水平。“傭金標(biāo)準(zhǔn)以合同約定為準(zhǔn)，沒有法定標(biāo)準(zhǔn)，但行業(yè)內(nèi)是有慣例的，超出平均水平過多，就不太正常了。況且如今住宅銷售代理競(jìng)爭(zhēng)激烈，傭金多在0.6％。”
該人士稱，在王艷玲負(fù)責(zé)中鐵置業(yè)營(yíng)銷事務(wù)兩年來，中鐵新業(yè)僅去年就從中鐵置業(yè)收入幾千萬元。“今年中鐵置業(yè)的很多樓花開始賣了，是否全部由中鐵新業(yè)來賣，不是很清楚，畢竟有些分公司的老總也是很厲害的，可能自己會(huì)找其他的代理公司。但是，我能確定的一點(diǎn)是，大部分項(xiàng)目是由中鐵新業(yè)來代理銷售，或者是承擔(dān)一個(gè)項(xiàng)目大部分的營(yíng)銷工作。”該人士說。
對(duì)于上述說法，中鐵置業(yè)堅(jiān)決否認(rèn)。在回應(yīng)《財(cái)經(jīng)》記者詢問時(shí)，中鐵置業(yè)營(yíng)銷部相關(guān)人士稱，中鐵置業(yè)有多家戰(zhàn)略合作伙伴，不同的項(xiàng)目可能選擇不同的代理，并會(huì)通過公開招標(biāo)進(jìn)行選擇。
今年1月上旬，中鐵置業(yè)與世聯(lián)地產(chǎn)、思源經(jīng)紀(jì)、易居中國(guó)三大國(guó)內(nèi)知名代理機(jī)構(gòu)簽訂營(yíng)銷戰(zhàn)略合作簽約儀式。目前可見的公開報(bào)道中，思源經(jīng)紀(jì)已為中鐵煙臺(tái)松嵐西項(xiàng)目提供全程營(yíng)銷顧問合作協(xié)議，及為中鐵置業(yè)秦皇島歸提寨項(xiàng)目提供前期顧問服務(wù)。未來，上述三家代理機(jī)構(gòu)如何與中鐵新業(yè)展開競(jìng)爭(zhēng)，以及如何分工，尚待觀察。
以小博大
設(shè)立小股東進(jìn)行利益輸送的具體做法是：降低項(xiàng)目公司注冊(cè)資金門檻，然后拉一兩個(gè)小股東進(jìn)入，持股20％到10％，坐享開發(fā)利潤(rùn)
《財(cái)經(jīng)》記者獲得的材料顯示，與中鐵新業(yè)擔(dān)當(dāng)“乙方”服務(wù)商角色相比，直接入股項(xiàng)目公司擔(dān)當(dāng)“甲方”，利潤(rùn)更為豐厚，也更加隱秘。
2011年1月19日，中鐵置業(yè)首次進(jìn)入煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)日，煙臺(tái)中鐵置業(yè)有限公司分別以1.61億元、2.71億元、1.48億元摘牌煙臺(tái)松嵐西三宗地塊，用途為商業(yè)及住宅混合，項(xiàng)目總占地面積12.9萬平方米，建筑面積30.08萬平方米，其中住宅建筑面積20萬平方米。三宗地塊，煙臺(tái)中鐵置業(yè)共耗資5.8億元，但是可分期付款，土地成交半月內(nèi)，僅需繳納2.92億元，余款可在今年底前付清，條件相當(dāng)優(yōu)惠。這些地塊地處政府引導(dǎo)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/p>
此前半月，煙臺(tái)中鐵置業(yè)有限公司正式成立，注冊(cè)資本金3000萬元。工商資料顯示，煙臺(tái)中鐵置業(yè)共四個(gè)股東，中鐵置業(yè)出資1800萬元，持股60％，中鐵十局出資600萬元，持股20％。另外20％由兩家民企中裕達(dá)（北京）有限公司與北京建德福投資有限公司分別出資300萬元，各占10％。
上述知情人士介紹，在地產(chǎn)項(xiàng)目中通過設(shè)立小股東進(jìn)行利益輸送的具體做法是，在選定項(xiàng)目后，成立項(xiàng)目公司，注冊(cè)資本金很低，往往幾千萬元，然后拉一兩個(gè)小股東進(jìn)入，持股20％到10％，坐享開發(fā)利潤(rùn)。
“在煙臺(tái)項(xiàng)目中，至少有一個(gè)股東就是為了持股才注冊(cè)成立公司的。”該人士說。但是，該人士亦承認(rèn)，“這些小股東背后究竟誰是實(shí)際受益者，利益又具體輸送至誰，就不好具體指認(rèn)了。”
中裕達(dá)（北京）有限公司成立于2008年8月，注冊(cè)資本1000萬元，注冊(cè)地址為北京市朝陽區(qū)朝外SOHO，由兩個(gè)自然人股東喻青青與遲少靜分別出資510萬元與490萬元組建，二人身份證信息均為山東省。2010年8月，喻青青將所持有的51％股份，原價(jià)轉(zhuǎn)讓給另一自然人張振剛。在2008年和2009年的企業(yè)年檢信息中，該公司分別虧損155萬元與316萬元。
相比之下，北京建德福投資有限公司設(shè)立時(shí)間更為倉(cāng)促。2010年10月，北京建德福注冊(cè)成立，注冊(cè)資本金1000萬元，但是實(shí)收資本僅280萬元，余額將在四年后繳足。公司股東為李建修與李涵憲二人，分別持股70％與30％，其中李涵憲出生于1992年，公司注冊(cè)地址位于北京市海淀區(qū)一個(gè)住宅之內(nèi)。
知情人士稱，通常情況下，降低注冊(cè)資本金，是為了方便小股東的進(jìn)入。在煙臺(tái)項(xiàng)目中，出資300萬元就可以參與項(xiàng)目未來的利潤(rùn)分紅，按時(shí)下的樓價(jià)，幾年之后，可能就會(huì)獲利上億元。即使考慮到地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，這樣高達(dá)數(shù)十倍的回報(bào)率也令人瞠目。
一般而言，地產(chǎn)公司尋求合作開發(fā)，保持相對(duì)控股地位，與人分利，無非是因?yàn)楹献鞣皆谡P(guān)系、前期拿地、施工規(guī)劃許可、營(yíng)銷策劃或資金支援等方面能有所貢獻(xiàn)，除此之外，很難想象，類似中鐵置業(yè)這樣的大型央企在本可全資設(shè)立子公司、獨(dú)家開發(fā)的背景下，愿意割讓高達(dá)20％—30％的項(xiàng)目紅利。
然而，煙臺(tái)樣本并非孤案。在中鐵置業(yè)的土地儲(chǔ)備中，位于貴陽市金陽新區(qū)的貴陽中鐵逸都項(xiàng)目是體量最為龐大的資產(chǎn)，占地1800畝，可開發(fā)面積近1600畝，規(guī)劃建筑面積高達(dá)200萬平方米以上。
2008年7月9日，貴陽市金陽新區(qū)三幅大宗地塊掛牌出讓，除貴陽世紀(jì)金源房地產(chǎn)開發(fā)公司以6.93億元摘牌一幅89公頃的土地外，另外兩幅面積分別為49公頃與70公頃的地塊均花落中鐵置業(yè)，共作價(jià)10.64億元。
在土地出讓合同中約定，政府將在當(dāng)年10月1日前交地。知情人士稱，這兩宗土地，均為毛地掛牌，但是凈地交付，政府來拆遷，拆平一塊就給你一塊，不要小股東來做什么事情。然而，即使土地條件如此優(yōu)厚，中鐵置業(yè)仍未全資持有項(xiàng)目的發(fā)展商貴陽中鐵置業(yè)有限公司。
貴陽中鐵置業(yè)成立于2008年6月，注冊(cè)資本金1億元，屬國(guó)有控股公司。中鐵置業(yè)出資8000萬元，持股80％，另外20％由貴州九百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資2000萬元持有。
工商資料顯示，貴州九百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年4月，注冊(cè)資本金800萬元，由兩名自然人股東組成，分別為楊李娟出資40萬元，持股5％，朱婷出資760萬元，持股95％。該公司的工商變更資料亦顯示，去年3月11日，貴州九百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的注冊(cè)資本金才從160萬元變更為800萬元，直到去年10月，兩名自然人股東才按照比例繳足相關(guān)款項(xiàng)。
這一持股20％的地產(chǎn)公司固然資金實(shí)力有限，但是，一俟聯(lián)姻金陽新區(qū)，則陡升想象空間。金陽新區(qū)號(hào)稱貴陽“浦東”， 2000年開始建設(shè)，近年來進(jìn)入加速階段。自貴陽市區(qū)向西北方向驅(qū)車，穿過數(shù)座隧道后，視野便陡然開闊。近百棟迥異于市區(qū)建筑的現(xiàn)代住宅樓群鱗次櫛比，滿眼鋼筋水泥的樓宇景觀。本地行業(yè)人士稱，世紀(jì)金源、中天城投與中鐵置業(yè)是金陽新區(qū)目前排名最首的三家地產(chǎn)公司。
據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)貴陽公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理周肇彬稱，目前，貴陽市區(qū)住宅均價(jià)在5100元/平方米，但是也有部分高端樓盤價(jià)格已破萬元。金陽新區(qū)現(xiàn)時(shí)住宅均價(jià)在5000元/平方米。2010年，貴陽全市住宅成交量達(dá)620萬平方米，金陽新區(qū)的住宅供應(yīng)量占到全市供應(yīng)量的40％以上，成為當(dāng)仁不讓的地產(chǎn)熱土。
其中，中鐵逸都又是價(jià)格領(lǐng)航者。6月8日，《財(cái)經(jīng)》記者在中鐵逸都國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目一街之隔，即是金陽新區(qū)著名的奧體中心，模仿北京鳥巢而建。售樓員稱，中鐵逸都花園洋房去年初開盤之際，即從7000元/平方米起步，目前已接近售罄，僅余數(shù)套，底層毛坯價(jià)格已經(jīng)破萬元。
而7月初即將推出的高層電梯房，均價(jià)將接近7000元/平方米。在售樓處最中央的項(xiàng)目沙盤上，一排排別墅尚處于既定規(guī)劃之中，在項(xiàng)目的最東邊，五星級(jí)酒店、寫字樓與高檔商城將在若干年后拔地而起。
知情人士稱，根據(jù)最初的測(cè)算，中鐵逸都銷售完畢后，凈利潤(rùn)可達(dá)十幾億元。但是，伴隨著金陽新區(qū)的軌道交通利好穩(wěn)步兌現(xiàn)，以及貴陽市大量市政資源的投入，中鐵逸都的房?jī)r(jià)很可能水漲船高，后期利潤(rùn)或會(huì)超出想象。
以此計(jì)算，“倘數(shù)年之后項(xiàng)目結(jié)算，20％的股權(quán)可兌現(xiàn)兩三億元。”該人士說。
對(duì)于上述說法，中鐵置業(yè)董事會(huì)秘書侯社中向《財(cái)經(jīng)》記者表示，合作開發(fā)是行業(yè)普遍現(xiàn)象，中鐵置業(yè)也不例外。但他拒絕對(duì)具體的公司作出回應(yīng)，“我們不方便表態(tài)”，他說。
