長(zhǎng)沙的伍先生與恒大地產(chǎn)較上勁了，他自嘲這是堂吉訶德式的挑戰(zhàn)。他面對(duì)的是全國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)之一的恒大地產(chǎn)，他要揭露的是即使政府主管部門(mén)也不愿觸及的開(kāi)發(fā)商與銀行勾結(jié)拒絕向購(gòu)房者提供住房公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則。

　　8月9日，伍先生一紙?jiān)V狀讓恒大地產(chǎn)成為全國(guó)首個(gè)因拒絕提供住房公積金貸款而被告上法庭的開(kāi)發(fā)商之后，就此引爆了開(kāi)發(fā)商拒絕提供公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則，緊接著，他又向長(zhǎng)沙市建委、長(zhǎng)沙市工商局以及住房公積金管理中心投訴“恒大雅苑”違規(guī)行徑，攪動(dòng)了整個(gè)長(zhǎng)沙地產(chǎn)界。12月27日，伍先生又以行政不作為為由起訴長(zhǎng)沙市建委、長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心。

　　事情曝光后，恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美與某國(guó)有控股銀行長(zhǎng)沙一支行行長(zhǎng)親自造訪伍先生，提供優(yōu)厚的條件希望私了此事，被伍先生拒絕，“這件事到今天已經(jīng)不是我一個(gè)人的事情”，學(xué)法律出身的伍先生已經(jīng)把它當(dāng)成公益事情來(lái)做，湖南一星律師事務(wù)所副主任葉翔鋒律師受伍先生委托，為其提供法律服務(wù)。

　　購(gòu)房，公積金貸款遭拒

　　研究生畢業(yè)后，伍先生來(lái)到長(zhǎng)沙某單位上班。他告訴《法人》記者，購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己的房子，一直是整個(gè)家庭多年來(lái)的夙愿，然而高企的房?jī)r(jià)，屢屢讓伍先生望而卻步。馬上奔三的人了，房子沒(méi)有，婚也沒(méi)結(jié)，老父親看不下去了，承諾可以支付兒子的首付款。

　　有了父親的支持，伍先生開(kāi)始積極奔走于長(zhǎng)沙市各大樓盤(pán)之間，其中包括位于月湖地產(chǎn)板塊的“恒大雅苑”。“恒大雅苑”宣稱(chēng)其具有多項(xiàng)強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，雖然樓盤(pán)的位置有點(diǎn)偏僻，但是離伍先生上班的地方很近。看來(lái)看去，伍先生最終還是選中了恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“恒大雅苑”。

　　8月8日是個(gè)好日子，伍先生特別挑選這天再次到“恒大雅苑”看房，在售樓員的介紹下，伍先生選中了該樓盤(pán)8棟3006房，85平方米精裝房的房?jī)r(jià)共計(jì)50余萬(wàn)元，首付款約為12萬(wàn)余元。

　　當(dāng)天，伍先生簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交付定金1萬(wàn)元。

　　在交付定金的時(shí)候，伍先生發(fā)現(xiàn)：在讀研期間，他因?yàn)橛形迤谛庞每ㄟ�款不及時(shí)，個(gè)人征信系統(tǒng)出現(xiàn)了不良記錄，商業(yè)貸款可能比較困難。但是，售樓員介紹說(shuō)，除了商業(yè)銀行貸款，伍先生可以籌集資金一次性付清房款，或者以父母親的名義進(jìn)行購(gòu)房貸款。

　　當(dāng)天晚上，伍先生在酒店和幾位朋友吃飯慶賀。席間，伍先生同單位的一位朋友李先生在了解情況后，質(zhì)疑他為什么不選擇住房公積金貸款購(gòu)房。

　　原來(lái)，就在幾個(gè)月以前，李先生在“恒大雅苑”附近的一個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)了房，因?yàn)槭枪�積金貸款，貸款利率僅僅為3.87%，比商業(yè)銀行的貸款利率低了將近一半。更為重要的是，扣除單位為李先生繳納的住房公積金，同樣面積的房子，李先生要省去近一半的月供。

　　伍先生大喊吃虧，如果選擇公積金貸款，近60萬(wàn)的房子他可以節(jié)省近10萬(wàn)元。

　　他隨即打電話(huà)給“恒大雅苑”的售樓員解小姐。解小姐告訴伍先生和他的朋友：“恒大雅苑”是精裝修的豪宅，至今沒(méi)有向任何購(gòu)房者提供公積金貸款的先例，因此，伍先生不能選擇住房公積金貸款。

　　起訴，恒大欲私了

　　對(duì)于售樓員的說(shuō)法，伍先生當(dāng)然不認(rèn)同。

　　在葉翔鋒的幫助下，伍先生連夜查看有關(guān)住房公積金貸款的資料。他找到了2009年7月1日施行的《長(zhǎng)沙市住房公積金管理?xiàng)l例》，該條例明確規(guī)定了房產(chǎn)企業(yè)不得拒絕購(gòu)房者選擇住房公積金貸款。

　　《長(zhǎng)沙市住房公積金管理?xiàng)l例》第34條明確規(guī)定：“企業(yè)在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時(shí)不得阻撓或者拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款。對(duì)選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購(gòu)房人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行同等銷(xiāo)售價(jià)格，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購(gòu)房人的附帶條件。”

　　同時(shí)，該條例還規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，其第53條明確規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，由管理中心責(zé)令限期改正；拒不改正的，由市建設(shè)行政管理部門(mén)記入不良信用記錄，在企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示。”

　　第二天，也就是8月9日上午，伍先生理直氣壯地再次給“恒大雅苑”售樓部打電話(huà)，要求辦理住房公積金貸款，被接線(xiàn)員拒絕，伍先生又提出與“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人交涉，也被拒絕。伍先生火了：“你們這樣我就起訴”，對(duì)方來(lái)了一句，“你去起訴好了”。

　　恒大地產(chǎn)的人不會(huì)想到，伍先生說(shuō)到做到。當(dāng)天下午他就向長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)法院起訴“恒大雅苑”公司方，法院也于當(dāng)天向伍先生出具了“受理通知書(shū)”。在伍先生向《法人》記者出具的《民事起訴狀》中，記者發(fā)現(xiàn)伍先生的訴訟請(qǐng)求有四項(xiàng)：1、在湖南省省級(jí)媒體和全國(guó)性媒體上，無(wú)條件承諾購(gòu)房者可以選擇住房公積金貸款購(gòu)房；2、向原告伍先生支付精神損害賠償金1元錢(qián)；3、向原告伍先生賠禮道歉；4、向伍先生雙倍返還定金2萬(wàn)元。

　　需要說(shuō)明的是，伍先生起訴的并不是恒大地產(chǎn)，而是定金發(fā)票上蓋章的長(zhǎng)沙寶瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“寶瑞地產(chǎn)”)，伍先生估計(jì)，寶瑞地產(chǎn)應(yīng)該是恒大地產(chǎn)委托的銷(xiāo)售商。在葉翔鋒律師的建議下，基于合同的相對(duì)性，伍先生決定首先起訴加蓋公章的寶瑞地產(chǎn)，如果寶瑞地產(chǎn)舉證證明其與恒大地產(chǎn)集團(tuán)屬于委托代理關(guān)系，伍先生將追加恒大地產(chǎn)集團(tuán)作為第二被告。

　　兩天后，一直拒絕和伍先生溝通的“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美主動(dòng)造訪伍先生，與他一同前來(lái)的還有某國(guó)有控股銀行長(zhǎng)沙一支行的行長(zhǎng)。

　　伍先生向《法人》記者提供的此次見(jiàn)面的錄音顯示：祁智美表示可以單獨(dú)為伍先生個(gè)人辦理住房公積金貸款亮綠燈，與之同行的某銀行行長(zhǎng)還愿意為伍先生辦理一張可以透支的10萬(wàn)元白金卡，均遭到伍的拒絕；伍要求“恒大雅苑”依法辦事，向所有購(gòu)房者亮綠燈，遭到祁智美的拒絕。

　　伍先生向記者透露會(huì)面中兩個(gè)有意思的情節(jié)，一是對(duì)方稱(chēng)“恒大雅苑”為豪宅，伍先生冷笑，“中國(guó)原來(lái)還有85平方米的豪宅，見(jiàn)識(shí)了”；二是有隨行人員稱(chēng)伍先生能認(rèn)識(shí)“恒大雅苑”項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，是伍的榮幸。

　　對(duì)于錄音內(nèi)容，《法人》記者向祁智美求證，祁智美拒絕接受采訪。

　　撤訴，為了再次起訴

　　正在公眾為伍先生挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商的勇氣拍手稱(chēng)快的時(shí)候，伍先生卻于9月10日黯然撤訴。這讓對(duì)此抱有期待的老百姓和法律界人士一聲嘆息。

　　法律學(xué)者王學(xué)堂就此事撰文表示，伍先生敢于對(duì)房地產(chǎn)的霸道說(shuō)不的勇氣值得嘉許！但其不得不撤訴也暗合這類(lèi)官司的規(guī)律，因?yàn)橄�費(fèi)者在詢(xún)價(jià)、看盤(pán)的合同磋商過(guò)程往往缺乏有力的證據(jù)支撐，而一旦下定金簽訂合同后，房地產(chǎn)商才告以“拒絕公積金貸款”。

　　但是伍先生告訴記者，“我撤訴是為了再次起訴，我需要取得行政部門(mén)確認(rèn)‘恒大雅苑’的售樓‘認(rèn)購(gòu)書(shū)’違規(guī)，然后以新的理由再行起訴。”原來(lái)在庭審過(guò)程中，“恒大雅苑”當(dāng)庭否認(rèn)伍先生的選擇權(quán)(選擇住房公積金貸款)，表示僅能按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》辦事，“恒大雅苑”在認(rèn)購(gòu)書(shū)上明確只提供兩種購(gòu)房方式：一是商業(yè)貸款，一是一次性全額付款。

　　庭審法官事后向伍先生表示，確認(rèn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》違法，不是民事法官所能做到的，對(duì)此，伍先生表示認(rèn)同，遂申請(qǐng)撤訴。但是事情不是就此妥協(xié)，伍先生隨后向行政主管部門(mén)投訴，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)違規(guī)，并據(jù)此再次提起民事訴訟。

　　9月28日，伍先生收到開(kāi)福區(qū)法院準(zhǔn)許撤訴的相關(guān)文書(shū)。兩天后，他即向長(zhǎng)沙市建委、長(zhǎng)沙市工商局、長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心三個(gè)單位實(shí)名舉報(bào)恒大地產(chǎn)公司在長(zhǎng)沙的5個(gè)樓盤(pán)都涉嫌違規(guī)，要求撤銷(xiāo)“恒大雅苑”的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并給予當(dāng)事人書(shū)面答復(fù)。

　　伍先生的投訴在長(zhǎng)沙地產(chǎn)界掀起不小的波瀾�！斗ㄈ恕酚浾邚拈L(zhǎng)沙市住房公積金管理中心以及長(zhǎng)沙市建委了解到，他們就此在長(zhǎng)沙范圍內(nèi)掀起了一次全面徹查行動(dòng)，這也是長(zhǎng)沙市第一次就開(kāi)發(fā)商拒絕提供住房公積金貸款行為發(fā)起的檢查行動(dòng)，此次聯(lián)合行動(dòng)中住房公積金管理中心負(fù)責(zé)調(diào)查核實(shí)地產(chǎn)商的違規(guī)行徑，建委負(fù)責(zé)處罰。

　　長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負(fù)責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，此前他們也收到很多類(lèi)似的投訴，包括恒大地產(chǎn)在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤(pán)，伍先生投訴之后，“恒大雅苑”已經(jīng)糾正了違規(guī)行為，與公積金中心簽訂了協(xié)議，理論上“恒大雅苑”已經(jīng)可以為購(gòu)房者提供住房公積金貸款。

　　11月26日，伍先生接到長(zhǎng)沙市建委綜合規(guī)劃處陳主任的電話(huà)，得知“恒大雅苑”已經(jīng)可以辦理住房公積金貸款，在與恒大地產(chǎn)的較量中，伍先生取得了初步的勝利。電話(huà)中，他同時(shí)向陳主任明確表示，針對(duì)公民的實(shí)名舉報(bào)信訪函，行政機(jī)關(guān)依法應(yīng)當(dāng)給予書(shū)面答復(fù)，陳主任表示認(rèn)同。

　　但是，伍先生告訴記者，截止到法律規(guī)定的答復(fù)最后期限12月初，“恒大雅苑”樓盤(pán)并未受到查處，自己作為(信訪)舉報(bào)人至今也未收到投訴部門(mén)關(guān)于“恒大雅苑”樓盤(pán)違法的處理結(jié)果，投訴部門(mén)僅僅召集媒體表示將嚴(yán)查住房公積金違規(guī)現(xiàn)象，便草草了事。“恒大雅苑”雖然與住房公積金管理中心簽訂了協(xié)議，名義上可以辦理住房公積金貸款，但實(shí)際上還是采取陽(yáng)奉陰違的政策。

　　在這種情況下，伍先委托葉翔鋒律師向法院提交行政訴狀，將長(zhǎng)沙市建委和住房公積金管理中心作為第一、第二被告告上法庭，請(qǐng)求法院糾正二被告不作為行為。

　　潛規(guī)則，地產(chǎn)商和銀行的勾結(jié)

　　盡管長(zhǎng)沙市有關(guān)部門(mén)向《法人》記者表示，“恒大雅苑”已經(jīng)可以辦理住房公積金貸款。但是12月19日，當(dāng)記者以普通消費(fèi)者身份前往“恒大雅苑”售樓處咨詢(xún)，售樓小姐給予的答復(fù)是：辦理住房公積金貸款并不劃算，如果辦理商業(yè)貸款可以享受到三個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，相當(dāng)于兩三萬(wàn)元，如果非要辦理住房公積金貸款必須找他們領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商。

　　正如伍先生所言，恒大地產(chǎn)對(duì)住房公積金貸款采取的陽(yáng)奉陰違的政策。長(zhǎng)沙住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負(fù)責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，這種行為屬于《長(zhǎng)沙市住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的歧視住房公積金貸款的違規(guī)行為，也應(yīng)當(dāng)受到處罰。

　　有媒體做過(guò)調(diào)查，拒絕接受住房公積金貸款購(gòu)房，在全國(guó)早已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。據(jù)哈爾濱房產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去一年時(shí)間內(nèi)，哈爾濱市216個(gè)在售住宅樓盤(pán)只有64個(gè)接受公積金貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)，所占比例不足四成。而據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)京城260余個(gè)在售樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多達(dá)62%的樓盤(pán)不接受公積金貸款。

　　為何眾多樓盤(pán)拒絕公積金貸款購(gòu)房？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)資深從業(yè)人員表示，住房公積金貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，放款的周期相對(duì)較長(zhǎng)；不僅如此，住房公積金管理中心還規(guī)定，開(kāi)發(fā)公司必須等房屋封頂，而且要取得銷(xiāo)售許可證后才一齊辦理，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)擔(dān)心回款的速度慢，承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　上述理由只是表面原因，付炎新在接受《法人》記者采訪時(shí)透露的三個(gè)潛規(guī)則更能說(shuō)明問(wèn)題：第一，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論是在拿地、審批還是在建設(shè)、完工等投資房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，都會(huì)和銀行有資金鏈上的往來(lái)，和銀行的通力合作也就至關(guān)重要，開(kāi)發(fā)商在前期開(kāi)發(fā)的時(shí)候從某個(gè)銀行貸款幾個(gè)億，銀行附加的條件往往就是房子出來(lái)后必須在這里辦理住房貸款。

　　第二，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商經(jīng)常不是一家，很多開(kāi)發(fā)商習(xí)慣將自己的樓盤(pán)委托給其他地產(chǎn)商銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商自身也許懂得住房公積金貸款是法律規(guī)定的必須提供的購(gòu)房選擇之一，但是受委托的銷(xiāo)售商卻不管這一套，只根據(jù)自己的利潤(rùn)回報(bào)選擇與自己關(guān)系好的銀行簽訂貸款協(xié)議。本案中寶瑞地產(chǎn)即為恒大地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的銷(xiāo)售商。

　　第三就是赤裸裸的回扣關(guān)系。地產(chǎn)商在某個(gè)銀行貸款，銀行就給他們多少回扣，住房公積金管理中心屬于政府機(jī)構(gòu)，不可能有這層利益關(guān)系。

　　付炎新所言的三個(gè)潛規(guī)則指向的核心就是地產(chǎn)商與銀行的勾結(jié)。“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美與某銀行行長(zhǎng)一同造訪伍先生就是最好的注腳。據(jù)本刊記者調(diào)查獲悉，與“恒大雅苑”資金來(lái)往最密切的，是中國(guó)銀行長(zhǎng)沙金霞支行。

　　伍先生很尊崇的一句話(huà)是“法治像陀螺一樣，不抽打就轉(zhuǎn)不起來(lái)”，偶爾他也覺(jué)得自己挑戰(zhàn)地產(chǎn)商和整個(gè)行業(yè)潛規(guī)則的舉動(dòng)很“堂吉訶德”，但是更多的時(shí)候他愿意做抽打陀螺的人，盡管力量很微薄。