今日，海南高速（000886.SZ）同時發(fā)布了2010年年報以及2011年一季報。公司2010年凈利潤為1.18億元，而2009年僅有5327萬元。值得一提的是，2011年第一季度海南高速歸屬于母公司股東的凈利潤已經(jīng)達(dá)到了8610萬元，直逼去年全年業(yè)績。

　　海南高速業(yè)績的快速增長與公司涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)系頗大。隨著房地產(chǎn)調(diào)控步步緊逼，加上海南省的限價和限購令，海南高速的房地產(chǎn)之路能走多久？

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率超高

　　對于公司發(fā)布的年報數(shù)據(jù)，平安證券點評稱，公司業(yè)績超預(yù)期主要原因是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅增加。公司營收主要來源于高速公路補(bǔ)償款，房地產(chǎn)銷售收入和酒店旅游業(yè)務(wù)，高速公路補(bǔ)償款和酒店旅游業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定，預(yù)計二者合計貢獻(xiàn)利潤約達(dá)3000萬元。

　　而從主營業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，交通運輸業(yè)的毛利率為50%左右，并且保持穩(wěn)定狀態(tài)，而公司房地產(chǎn)業(yè)的毛利率逐年提高，在2010年中期就已經(jīng)達(dá)到了90%，年報顯示毛利率達(dá)到了45.44%，已經(jīng)超越“萬保金招”四大龍頭房企�？梢哉f，較低的拿地價格保證了海南高速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“暴利”。

　　并且，海南高速還通過競拍工業(yè)用地，再將其變成住宅用地的方式降低拿地成本。

　　公司在2011年1月17日以公開競價的方式競得海南省瓊海絲綢廠和海南絲綢印染廠共計204.81畝工業(yè)用地使用權(quán)和地上建筑物，成交價6250萬元。公司分別于2011年1月13日、2011年1月19日支付了上述款項。這也導(dǎo)致了公司今年一季度的預(yù)付款項期末數(shù)比期初數(shù)增加了4372.11%。

　　資料顯示，上述工業(yè)用地位于海南省瓊海市加積鎮(zhèn)興工路45號，距離瓊海市市中心約3公里。海南高速稱公司將視未來幾年的市場情況，對競得的土地用途變更為住宅用地，并采取合適的開發(fā)方式進(jìn)行開發(fā)。

　　而海南高速一季報顯示，公司1-3月的凈利潤達(dá)到了8610萬元，比上年同期增長了736.45%，去年同期只有1029萬元。并且這一數(shù)字已經(jīng)逼近公司去年全年業(yè)績。而一季度業(yè)績大增的主要原因也是公司旗下房地產(chǎn)項目凈利潤增加所致。

　　在售項目前景堪憂

　　目前，海南高速旗下主要有兩個房地產(chǎn)在售項目：三亞瑞海錦苑和瓊海瑞海水城。按照一季報顯示，三亞瑞海錦苑房地產(chǎn)項目已經(jīng)完成建筑面積59,610.59平方米，截止報告期末累計已完成投資20,721.98萬元。截止報告期末，瓊海瑞海水城房地產(chǎn)項目已完成建筑面積130,398.33平方米，截止報告期末累計完成投資43,125.24萬元，完成計劃總投資75,705.23萬元的56.96%。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)顯示，三亞瑞海錦苑的銷售均價已經(jīng)達(dá)到了18000/平米。據(jù)媒體表示，上述地塊的樓面地價僅1800元/平方米，由于拿地較早，海南高速已經(jīng)鎖定了高利潤率。

　　雖然房地產(chǎn)已然成為海南高速的一棵搖錢樹，不過，這棵樹正面臨著暴風(fēng)驟雨。

　　海南高速表示由于受《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》和海南省三亞市等地相繼出臺的限購令及限價令房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司三亞瑞海錦苑和瓊海瑞海水城一期的房地產(chǎn)項目銷售情況將受到影響。但搜房網(wǎng)上昨日顯示瑞海水城一期已經(jīng)售罄，均價9500元/平方米，而二期價格和開盤時間未定。

　　究竟瑞海水城銷售情況如何，上述相互矛盾的說法令人疑惑。