折中玩法
三條腿大悅城：管理輸出+合作開(kāi)發(fā)+基金模式
自2008年西單大悅城開(kāi)業(yè)以來(lái)，大悅城商業(yè)一向以“慢”示人，11年過(guò)去擁有11個(gè)項(xiàng)目。
不過(guò)在今年4月，大悅城副總姚長(zhǎng)林表示未來(lái)3-5年持有性項(xiàng)目將超過(guò)50個(gè)，大悅城為何有如此底氣，不得不提及2016年10月，大悅城地產(chǎn)發(fā)布的“大資管”計(jì)劃。
這個(gè)計(jì)劃中，大悅城地產(chǎn)宣布由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)管理商，分為三種類型擴(kuò)張規(guī)模：
一、管理輸出
主要針對(duì)在建在施項(xiàng)目，大悅城不承擔(dān)或承擔(dān)一小部分成本費(fèi)用，但整個(gè)項(xiàng)目是由大悅城全程參與把握。自2016年至今，大悅城已擁有天津和平大悅城、昆明螺螄灣大悅城及貴陽(yáng)大悅城三個(gè)管理輸出項(xiàng)目。
其中在與昆明螺螄灣中心的合作模式上，大悅城派駐商業(yè)地產(chǎn)管理核心團(tuán)隊(duì)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、品牌招商到運(yùn)營(yíng)管理全程參與該項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)和后期管理，一路收費(fèi)。
二、合作開(kāi)發(fā)
針對(duì)未來(lái)升值潛力較大的新建項(xiàng)目，尤其是綜合體，選擇合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。對(duì)于項(xiàng)目合作，大悅城對(duì)合作項(xiàng)目也有要求：
1、地域上：核心城市、核心區(qū)域的核心項(xiàng)目;
2、體量上，8萬(wàn)~15萬(wàn)平方米的體量;
3、客群規(guī)模：30萬(wàn)~50萬(wàn)周邊客群;
4、合作伙伴：具有一定知名度、經(jīng)營(yíng)能力和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也在考慮之列。
三、基金管理
因?yàn)樾马?xiàng)目建設(shè)期為3年，但改造只需1年，大悅城想利用并購(gòu)基金專注改造存量物業(yè)。
顯而易見(jiàn)，利用基金改造存量物業(yè)一可輕盈擴(kuò)規(guī)模，而可同時(shí)享有資本管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理兩項(xiàng)收益，規(guī)避銷售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)。
具體資本操作上，大悅城是當(dāng)之無(wú)愧的凱德中國(guó)學(xué)徒，大悅城根據(jù)不同項(xiàng)目，以及運(yùn)作基金的不同，目前共有3支基金。
資料來(lái)源：公司公告、中信建投 明源地產(chǎn)研究院制表
這類基金管理型項(xiàng)目中，大悅城地產(chǎn)是基金的投資者，也是基金的管理者，掌握著基金投資的方向，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，其收益分為：基金投資增值收益+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)+基金管理費(fèi)。
從上面可以看出，大悅城步步緊跟凱德的基金模式，但是距凱德的成熟模式仍有距離。
最大的一點(diǎn)在于凱德模式是一個(gè)閉環(huán)，有REITs這一途徑退出，提前獲取現(xiàn)金流。而內(nèi)地的公募REITs何時(shí)放開(kāi)仍是一個(gè)未知數(shù)，所以大悅城在此之前能做的就是提升其資產(chǎn)自身質(zhì)量，提高項(xiàng)目投資回報(bào)率，為后期退出做足準(zhǔn)備。
可能也正是這個(gè)原因，大悅城的輕資產(chǎn)是三條腿走路，并非孤注一擲于基金模式。
其次過(guò)去十幾年是購(gòu)物中心出現(xiàn)的井噴期，凱德利用其低融資成本，火熱的市場(chǎng)行情，發(fā)展迅猛，但是大悅城面對(duì)的市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，也可能因此并購(gòu)基金成為大悅城的主要基金計(jì)劃。
小結(jié)
因資本環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力等因素，凱德玩法于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)言，沒(méi)法完全照搬。而萬(wàn)達(dá)模式有其自身的運(yùn)行邏輯，擁有強(qiáng)有力的自有品牌優(yōu)勢(shì)以及超強(qiáng)的建造效率和執(zhí)行力，你可能看得懂，但比較難學(xué)會(huì)。綜合而言，大悅城的模式倒是一個(gè)折中易學(xué)玩法。
但是不管哪一種輕資產(chǎn)玩法，商業(yè)地產(chǎn)玩家必須清楚，做好輕資產(chǎn)的前提是重資產(chǎn)做得好。重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，打磨自身的項(xiàng)目選址能力、建筑設(shè)計(jì)能力、工程建造效率、運(yùn)營(yíng)管理及資本運(yùn)作能力等產(chǎn)業(yè)鏈能力。
此外即便國(guó)內(nèi)公募REITs放開(kāi)，也不能視作萬(wàn)能的靈藥，最終還得看底層資產(chǎn)的質(zhì)量。要是達(dá)不到一定的回報(bào)率水平，即便REITs出來(lái)你家資產(chǎn)也發(fā)不了，因?yàn)闆](méi)有人投。所以你必須讓自己的資產(chǎn)產(chǎn)生一定的吸引力，這樣才能被公募掉。
最后輕資產(chǎn)化并非是把壓力甩給別人，如果企業(yè)總想著輕資產(chǎn)就是把自己的壓力，讓別人來(lái)抗，別人賺錢，自己跟著賺，別人賠錢，自己不賠或少賠，是個(gè)一本萬(wàn)利的好法子，恐怕也很難走得遠(yuǎn)。
所以綜合來(lái)說(shuō)當(dāng)你具備了其中一種能力比如運(yùn)營(yíng)或者資本能力，或者完全具備全產(chǎn)業(yè)鏈能力，輕資產(chǎn)操作才會(huì)如魚得水。
（來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院）
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