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萬科旗下印力擬赴港上市:商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模僅次于萬達

  印力集團成立于2003年,前身為深國投商置,是中國領先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營商,業(yè)務貫穿商業(yè)地產(chǎn)領域的全價值鏈。

  過去十幾年間,印力集團數(shù)度易主,歷經(jīng)華潤集團、龍柏商置和黑石基金時代。直至2016年11月萬科與若干合作方以128.7億元收購印力96.55%股權,其中萬科出資38.89億元持有印力62.07%的權益,標志印力正式成為萬科集團的成員企業(yè)。

  換上萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺的馬甲,印力總裁丁力業(yè)曾表示:“不但要數(shù)一數(shù)二,還要領先領跑”。兩年過去,以管理面積計,印力已成為國內(nèi)僅次于萬達的商業(yè)地產(chǎn)運營商。

(資料來源:觀點指數(shù)研究院)

  截至2018年底,印力在全國持有或管理的商業(yè)項目逾120個,管理面積1000萬平米,管理資產(chǎn)規(guī)模近800億人民幣,遍布全國58個城市。

  加速度擴張

  萬科尚未進入前,印力所管面積不足500萬平米,兩年間規(guī)模擴大一倍,增長速度駭人。這其中,一方面離開不了印力的雄厚底蘊,另一方面少不了萬科的鼎力支持。

  印力入場即是高起點,成立之初依靠“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式,為沃爾瑪在國內(nèi)開發(fā)建設購物廣場。單憑與沃爾瑪?shù)暮献鳎×υ?004-2016年3年間拿下60個項目。

  其后,印力一直被視作極具國際化視野的企業(yè),除沃爾瑪外,印力還與凱德、美國西蒙、摩根士丹利、新加坡政府基金GIC、凱雷等境外名企建立了合作伙伴關系。

  在萬科自身的發(fā)展歷程中,商業(yè)地產(chǎn)一直未配角角色。2013年1月萬科才在北京正式設立商用地產(chǎn)管理部,并開發(fā)出第一個商業(yè)項目金隅萬科廣場(后更名為悅薈萬科廣場)。

  入股印力后,萬科進行自身商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的整合,一是任命印力集團董事長丁力業(yè)為萬科商業(yè)地產(chǎn)的新掌門人,原負責人丁長峰轉向滑雪場業(yè)務和萬張資本;二是成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金用于收購旗下的42個商業(yè)項目,打包交給印力運營管理。

  由此可見,萬科不僅給予印力足夠的管理自由度,還在資源上予以傾斜,靠著萬科的積累,印力在規(guī)模上上了一個臺階。

  除承接萬科的既有資源,印力還積極向外擴張。2018年1月,印力聯(lián)合萬科、Triwater收購凱德在中國境內(nèi)的20家購物中心,交付對價83.65億人民幣,涉及建筑面積約95萬平方米,并在當年10月9日成功交割。

(印力收購凱德20家購物中心  資料來源:公開資料整理)

  通過該次并購,印力的戰(zhàn)略重心從以珠三角、長三角、環(huán)渤海為主,向“放眼全國、全面開花”轉移。是時,丁力業(yè)對印力收購凱德20家購物中心一事回應稱,這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內(nèi),有助于提升印力商業(yè)網(wǎng)絡的廣度及深度,下沉到核心區(qū)域市場及周邊城市群,能更好發(fā)揮平臺資源協(xié)同效應。

  輕資產(chǎn)運營

  萬科做商業(yè)地產(chǎn),一開始就有明確定位:輕資產(chǎn)。而今,這一基因在印力身上得到傳承,印力不斷深化“盤活商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)、推進資產(chǎn)證券化創(chuàng)新”的理念。

  早在2017年10月,以深圳深國投廣場為標的的“中金-印力深國投廣場信托收益權資產(chǎn)支持專項計劃(CMBS)”發(fā)起設立,并在當年12月于深交所掛牌。該單CMBS發(fā)行規(guī)模37.9億元,發(fā)行成本相對較低,其中優(yōu)先級認購利率為5.49%,次級利率為6.50%。

  今年以來,印力又相繼發(fā)行印象1號CMBS和龍崗萬科廣場類REITs,共計募資42.22億元。前者標的為南京江北印象匯及天津印象城,最終發(fā)行利率為5.4%,創(chuàng)下2017年以來市場同等級信用主體利率新低;后者優(yōu)先A級證券信用評級AAA,期間收益由標的物深圳龍崗萬科廣場的物業(yè)凈租金現(xiàn)金流超額覆蓋,是市場上為數(shù)不多真正實現(xiàn)“資產(chǎn)支持”的證券化產(chǎn)品。

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