從 Fruitvale Village 可見(jiàn)客流并非保證商業(yè)活力的法寶，一個(gè)明顯的佐證是，美國(guó)交通部數(shù)據(jù)顯示舊金山灣區(qū)的 BART 輕軌近年來(lái)載客量持續(xù)走低，而其沿線商業(yè)并未見(jiàn)此趨勢(shì)。同時(shí)，F(xiàn)ruitvale Village 的調(diào)改可以見(jiàn)其對(duì)適應(yīng)區(qū)域人口所做的努力，以及在業(yè)態(tài)上對(duì)軌交旅客需求的進(jìn)一步滿足。
實(shí)際上，類似的案例有許多。例如，位于美國(guó)喬治亞州亞特蘭大的 Peachtree Center 建于上世紀(jì)60年代，目前是亞特蘭大市中心最繁忙的地帶。其商業(yè)部分 The Hub 位于站臺(tái)上層，有臺(tái)階和直梯與站臺(tái)相連。幾十年中，The Hub 業(yè)態(tài)不斷調(diào)整，從最初的精品店全部轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段的小食外賣(mài)和飲品店，以供過(guò)往旅客消費(fèi)。
由這些案例可見(jiàn)，交通客流的轉(zhuǎn)化主要集中在隨機(jī)消費(fèi)上，以滿足旅途需求，對(duì)這部分客群過(guò)于依賴不利于商業(yè)體的全時(shí)段整體運(yùn)營(yíng)。軌交商業(yè)作為 TOD 產(chǎn)品的配套部分，更易承接其他物業(yè)的使用者，如辦公、住宅人群。除此之外，TOD 項(xiàng)目從根本上說(shuō)是交通樞紐上的城市綜合體，因此區(qū)域適配性和產(chǎn)品功能性是關(guān)鍵，成功的 TOD 項(xiàng)目是在區(qū)域中成長(zhǎng)起來(lái)的，并非一經(jīng)建設(shè)就能夠改變區(qū)域面貌。
軌交如何使商業(yè)體受益最大化？
地下商業(yè)地上化
美國(guó)興起的 TOD 模式在日本得到了更好的應(yīng)用效果，其繁榮的軌交經(jīng)濟(jì)為我們帶來(lái)了不少成功的軌交商業(yè)范本。從一些發(fā)展成熟的 TOD 項(xiàng)目上，我們能更好地看出其對(duì)區(qū)域活力的帶動(dòng)，以及商業(yè)在其中的角色。
在眾多日本 TOD 項(xiàng)目中，圍繞新宿車站蔓延出的商業(yè)區(qū)是最具代表性的項(xiàng)目之一。新宿車站是世界上最繁忙的交通樞紐之一，日吞吐量達(dá)到340萬(wàn)人次。本著發(fā)展與商業(yè)社會(huì)密切相關(guān)的軌道交通原則，新宿車站自19世紀(jì)末投入使用后就向著軌交商業(yè)一體化的方向發(fā)展，直至今日，交通與商業(yè)的聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)在極大程度上助推了區(qū)域繁榮。
