TOD (Transit Oriented Development) 是一個現(xiàn)代城市規(guī)劃概念，在上世紀80年代被美國城市規(guī)劃學家Peter Calthorpe提出，指的是以公共交通為導向的發(fā)展，表現(xiàn)形式是公共交通周邊的、能減少使用者對汽車依賴的混合用途物業(yè)。實際上，早在馬車作為主要交通方式的19世紀中期，交通與城市發(fā)展之間的關(guān)系便已受到城市規(guī)劃者的重視。
TOD 概念是由 DOT (Development Oriented Transit) ，即以發(fā)展為導向的公共交通演變而來的。馬車盛行的工業(yè)時代，交通效率較為低下，城市中的工人居所集中在工廠附近。19世紀后期，現(xiàn)代汽車的發(fā)明擴大了人們的活動范圍，城市建設者們開始在更遠的地方建造住宅，人們得以遠離工作地，形成生活圈。
20世紀初期，英國城市規(guī)劃學家 Ebenezer Howard 提出以軌道交通將城市中發(fā)展得較為繁榮的工業(yè)和居住區(qū)連結(jié)起來，以便提升人們的生活效率。因此，公共交通網(wǎng)絡的最初形成是以城市區(qū)域為主導和節(jié)點的，即以發(fā)展為導向的公共交通（DOT）。
當代的 TOD 是結(jié)合火車、地鐵、巴士公交以及飛機在內(nèi)的所有交通形式的地產(chǎn)開發(fā)，其中當屬火車和地鐵周邊與上蓋混合用途物業(yè)最為便利，價值也最高。這些混合用途物業(yè)一般包括辦公、商業(yè)、住宅、酒店、場館等，能滿足一公里范圍內(nèi)人們的工作、生活、娛樂需求，提升人群生活效率，助力城市低碳發(fā)展。
軌交商業(yè)誤區(qū)：
通勤客流=消費客群
TOD 的一個重要特征是公共交通帶來的大人流量，因此，軌交商業(yè)一直被認為是最受 TOD 利好的物業(yè)，運營者也期待通過交通客流的轉(zhuǎn)化為商業(yè)體帶來消費客群。然而，多個案例向我們指出，交通客流的轉(zhuǎn)化并非易事。
Fruitvale Village 為拉丁裔居民居住區(qū)，居民并非高收入高學歷人群。因此 Fruitvale Village 引入了教育業(yè)態(tài) Westcoast Children’s Clinic and ARISE High School 和社區(qū)生活服務中心 Fruitvale Development Corporation，以便適應區(qū)域人口生活日常。
住宅價位的控制
Fruitvale Village 將原來的住宅劃分出一部分以較低租金出租，以保證區(qū)域人口生活的穩(wěn)定性，避免“紳士化”。在美國區(qū)域升級的過程中，“紳士化”是常見現(xiàn)象，即新建物業(yè)帶動區(qū)域升級后，原住民因無法負擔上升的生活成本而造的成人口流失。同樣的舉措在其他 TOD 項目中同樣可見，如倫敦的 King’s Cross 為區(qū)域原本的貧困人口打造公寓。
