4月末，在北京南六環(huán)的凱德MALL·天宮院，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體再次見(jiàn)到吳艷芬，共同探索商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)龐大命題。由此窺探到的，是華夏幸福一幅獨(dú)特的商業(yè)畫(huà)像。
“我們產(chǎn)業(yè)新城的商業(yè)在都市圈最好的位置上。”在圓桌論壇開(kāi)始前的采訪，華夏幸福商業(yè)總經(jīng)理吳艷芬分享，與一般企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯不同，華夏幸福是封城造地，在都市圈發(fā)展的模式是建產(chǎn)業(yè)新城。
在發(fā)展一個(gè)新城的過(guò)程中，商業(yè)就扮演了一個(gè)不可或缺的角色，選址服務(wù)于產(chǎn)業(yè)新城的商業(yè)也同時(shí)具備了位置、價(jià)格、規(guī)模、稟賦資源、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)。
首先在于位置，這也通常被認(rèn)為是商業(yè)發(fā)展最重要的要素。她以東京都市圈為例，認(rèn)為像這樣總量巨大的都市圈有不少，像北京、上海、深圳等城市的成長(zhǎng)空間就非常巨大，如同一個(gè)巨大的核，它有向外輻射的爆發(fā)能力。
“東京邊緣有很多的小城市，衛(wèi)星城市自己也成為一個(gè)核心，然后以中級(jí)的核心為吸附力，向外再發(fā)展，然后都能獨(dú)立成為一個(gè)核心。”所以，在此類區(qū)域持有大量土地的華夏幸福有極大的位置優(yōu)勢(shì)。
有成功案例作為借鑒，吳艷芬深知，這些地方會(huì)受到都市圈升級(jí)帶來(lái)的利好，像是固安的新機(jī)場(chǎng)、大廠的城市副中心規(guī)劃，就面臨著新的機(jī)會(huì)。“以北京為例，政府已經(jīng)在主動(dòng)把功能和未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向，像東京都市圈一樣向外擴(kuò)散，給我們帶來(lái)的外溢價(jià)值就非常高。”
“新機(jī)場(chǎng)過(guò)去之后，現(xiàn)在大量有機(jī)場(chǎng)配套需求的高凈值人員已經(jīng)調(diào)到周邊去住了，他們得跟著工作地區(qū)搬。所以，我們現(xiàn)在賣(mài)大量的空港配套給這些高凈值人員，他們都是移動(dòng)過(guò)來(lái)的。”
一個(gè)確定的事實(shí)是，人群在移動(dòng)，消費(fèi)就一定在移動(dòng)。吳艷芬透露，華夏幸福單體3萬(wàn)平的小商業(yè)一年?duì)I業(yè)額已經(jīng)有三個(gè)億了，特色主題商業(yè)大湖花園天地，沒(méi)有培育期，一經(jīng)開(kāi)業(yè)，家家商戶都賺錢(qián)。
但是，機(jī)遇的另一面是挑戰(zhàn)。吳艷芬稱，像固安這個(gè)項(xiàng)目，面臨著新機(jī)場(chǎng)、新的交通組織和新的縣域居住人口的改變，它是新的機(jī)會(huì)。但面臨著這種機(jī)會(huì)，可能會(huì)比一線城市商業(yè)客群更復(fù)雜，定位更具有挑戰(zhàn)。
第二個(gè)優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格。受惠于價(jià)值外溢，華夏幸福的商業(yè)土地價(jià)格遠(yuǎn)低于核心城市的土地成本，又有獨(dú)特的結(jié)算模式。
第三個(gè)優(yōu)勢(shì)則在于資源稟賦。吳艷芬稱，一方面是交通導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)，交通向外疏導(dǎo)比向城內(nèi)要容易得多；另一方面，在定位和布局上，能夠有更寬裕的空間，容納更多創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
“我們?cè)诖蠛还?萬(wàn)平米的商業(yè)，占地可能幾十萬(wàn)平米，是什么原因？”她進(jìn)而解釋，是因?yàn)橛写罅康墓珗@景觀，噴泉等各樣的東西疊加進(jìn)去，這其實(shí)更像是一個(gè)城市空間的升級(jí)。
“商業(yè)是為這空間配套的。但是，一般的企業(yè)是不會(huì)這樣做的，因?yàn)樗盟哪Ｊ絹?lái)算，是沒(méi)回報(bào)率的。所以，它不會(huì)投這么多錢(qián)，因?yàn)檫@是看似對(duì)于商業(yè)沒(méi)用的資源。”
但是，對(duì)華夏幸福來(lái)說(shuō)，這是打造一個(gè)魅力城市的必然投入。所以，在城市的投入在商業(yè)上也會(huì)有反應(yīng)。這就是其創(chuàng)造文旅項(xiàng)目的天然優(yōu)勢(shì)。
談到商業(yè)，運(yùn)營(yíng)是永遠(yuǎn)離不開(kāi)的關(guān)鍵詞。“別人只是運(yùn)營(yíng)一個(gè)商場(chǎng)，我們是運(yùn)營(yíng)一個(gè)城市。”吳艷芬強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在大家都在說(shuō)他們的大數(shù)據(jù)，其實(shí)，華夏幸福的數(shù)據(jù)會(huì)更全面、更完整。
“華夏幸福做城市的整體運(yùn)營(yíng)，包括交通、住宅各方面，城市的每一個(gè)居民都是我們的居民，所有的住宅基本都是我們的住宅，每一個(gè)業(yè)主都是我們的客戶。
“以交通為例，你住在哪里，在哪里上班，每天的出行規(guī)則是怎樣的，甚至于消費(fèi)力和收入等等，基本上全方位的訴求我們都清楚。所有的背景我們都非常了解。”
按照這樣的思路，華夏幸福對(duì)自己的運(yùn)營(yíng)要求，就是真正地一站式滿足在這個(gè)城市的人的不同時(shí)段、不同功能訴求。吳艷芬介紹，華夏幸福的商業(yè)也分成三級(jí)六類，在一個(gè)城市，都要扮演不同的角色，以滿足消費(fèi)者在不同時(shí)段、不同消費(fèi)能級(jí)的不同需求。
當(dāng)然，企業(yè)的發(fā)展不可能閉門(mén)造車(chē)，她對(duì)商業(yè)市場(chǎng)也有自己的洞見(jiàn)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近期商業(yè)的一個(gè)顯著特征是，外資扮演了國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)的重要角色。有數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月末，黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu)，大宗交易的金額累計(jì)已超過(guò)300億元。剛過(guò)去的2018年，外資更是占據(jù)了北京大宗交易市場(chǎng)將近四分之一的份額。
“一個(gè)處于穩(wěn)定上升期國(guó)家的持有型商業(yè)，是外資比較喜歡持有的資產(chǎn)。大家一直在謀劃，只是現(xiàn)在到了比較好的時(shí)點(diǎn)。”吳艷芬從外資自身的角度分析稱，外資大規(guī)模進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，除了對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化反應(yīng)迅速，同時(shí)也是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)的看好。
而華潤(rùn)置地、大悅城等內(nèi)資企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力也不遑多讓。“有實(shí)力的內(nèi)資持有體量越來(lái)越大；港資企業(yè)也在穩(wěn)健發(fā)展；外資進(jìn)來(lái)之后，政策對(duì)它的導(dǎo)向也更加公平。”在她看來(lái)，未來(lái)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)將是一個(gè)百花齊放的格局。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陳玲）
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