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新城控股6成存貨集中三、四線 商業(yè)地產(chǎn)會否成包袱?

  針對公司究竟是否存在利潤調(diào)節(jié),上交所連環(huán)發(fā)出16個問題,4月17日,新城控股以3萬字的超長篇幅回應(yīng)上交所的質(zhì)疑。

  公司表示,因執(zhí)行新收入準則,增加歸母凈利潤6.62億元,另外,新收入準則中合同取得成本相關(guān)的調(diào)整,不影響公司2018年度營業(yè)收入。

  同時,公司坦言目前存在三、四線城市存貨居高、去化率低,以及重資產(chǎn)持有吾悅廣場是否有可持續(xù)性等風險。

  6成存貨集中三、四線城市

  4月17日,新城控股(601155.SH)給上交所回復(fù)函顯示,2018年,公司總可售貨值3378億元,一、二線城市占比47.94%,其余全部集中在三、四線城市。

  公司的三、四線城市市場,包括長三角地區(qū)和非長三角地區(qū),可售貨值分別為1372.05億元和386.39億元,兩者合計1758.44億元,合計占比公司當年可售貨值的52.06%。

  2018年末,公司存貨余額1455.73億元,三、四線城市部分,在長三角地區(qū)和非長三角地區(qū)的存貨分別為602.50億元和291.85億元,合計占比公司存貨余額的61.44%。

  而且,當年存貨規(guī)模已是當年期末總資產(chǎn)的44.07%,同比增長90.59%,主要是2018年在長三角地區(qū)新增土地儲備164幅(總建筑面積4773.24萬平方米)。

  2018年,公司累計實現(xiàn)簽約額2210.98億元,對應(yīng)當年總可售貨值,年度去化率為65.45%。但這一狀況馬上在2019年上半年被打破,受政策影響,公司住宅產(chǎn)品去化能力已經(jīng)呈現(xiàn)出下降趨勢。

  回復(fù)函顯示,2019年1月,公司新推出房產(chǎn)項目18個,開盤當月平均去化率54.45%,加上年初未售貨值,2019年第一季度實際可售貨值為1519.27億元,實際銷售467.14億元,去化率30.75%。

  公司稱,在2018年和2019年第一季度,公司在三、四線城市的房地產(chǎn)合同銷售額占比分別為50.72%及59.51%,受調(diào)控政策持續(xù)影響,自2018年下半年至2019年一季度,公司三、四線城市房地產(chǎn)向去化率同比有所下降。

  公司存貨6成集中在三四線城市市場,且這個市場受當?shù)厝丝谠鏊偌熬用窨芍涫杖、購房政策調(diào)整等因素影響波動較大,公司未來在三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售存在較大不確定性。

  數(shù)據(jù)顯示,最近幾年公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)節(jié)節(jié)攀升,2018年達到了1165.67天,而上年同期為798.65天。

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