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三四線缺好產(chǎn)品
更缺好的服務(wù)
引入麥當(dāng)勞，搞好服務(wù)，深耕
此前，三四線城市積壓了大量庫(kù)存，甚至導(dǎo)致不少房企倒閉，在于缺乏好的產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)這一輪的去庫(kù)存，以及各大品牌房企的殺入，三四線樓市的產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)提高了不少，可是服務(wù)卻依然存在真空。
引入麥當(dāng)勞，對(duì)深耕三四線的碧桂園、恒大來(lái)說(shuō)，是提升其服務(wù)品質(zhì)的其中一環(huán)……巨大的人流量，也勢(shì)必會(huì)推動(dòng)產(chǎn)品的溢價(jià)。
一、三四線缺好的產(chǎn)品，更缺好的服務(wù)，引入麥當(dāng)勞可升級(jí)配套
曾經(jīng)，網(wǎng)上有一篇名為《我?jiàn)^斗了18年，才和你一起坐在星巴克里喝咖啡》的網(wǎng)文流傳甚廣。這篇文章主要說(shuō)的是農(nóng)村學(xué)生想要追趕城里學(xué)生，融入大都市的生活，一路走來(lái)是多么艱難。
明源君注意到的是星巴克咖啡，為什么不是去喝其他的咖啡？因?yàn)檫^(guò)去多年來(lái)，在星巴克喝咖啡是一種身份的象征。那個(gè)時(shí)候，星巴克只在國(guó)際化的大都市里面才有，一般來(lái)說(shuō)只有白領(lǐng)和小資才會(huì)去喝。
時(shí)至今日，星巴克似乎已遍地都是�？墒�，對(duì)很多三四線城市來(lái)說(shuō)，依然較為稀有。麥當(dāng)勞也是——特別是考慮到麥當(dāng)勞此前在三四線開(kāi)店極少。
在中國(guó)，全家打車(chē)體面去吃洋快餐的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，曾經(jīng)是美式生活的潮流代表，如今有點(diǎn)讓人覺(jué)得暮氣沉重。而且，消費(fèi)升級(jí)大潮下，洋快餐成為了很多人談之色變的“垃圾食品”。
原本肯德基和麥當(dāng)勞占據(jù)了國(guó)內(nèi)連鎖快餐市場(chǎng)的半壁江山，2014年情況開(kāi)始“惡化”，至2015年兩家快餐的市場(chǎng)份額縮水到了37.7%，還不如肯德基一家在2011、2012年時(shí)的市場(chǎng)份額。
倒是走“農(nóng)村包圍城市”路線的德克士和華萊士，日子過(guò)得還不錯(cuò)：近五年，前者市場(chǎng)份額微增2.2%，后者幾乎與2011年持平。這說(shuō)明，在“農(nóng)村”（或者說(shuō)低能級(jí)的城市）此類(lèi)快餐依然擁有很大的市場(chǎng)。對(duì)充斥這粵利粵，營(yíng)養(yǎng)炔線等的三四線城市來(lái)說(shuō)，麥當(dāng)勞即便不算高端，也還算得上是有格調(diào)的地方。
大概七八年前，明源君家鄉(xiāng)的縣城里開(kāi)了一家名為麥肯基的快餐店，雖然是山寨麥當(dāng)勞和肯德基的，但是同樣的產(chǎn)品賣(mài)得卻比前兩者還貴，而且生意超火爆。時(shí)至今日，依然如故……
再舉一個(gè)例子，作為衡陽(yáng)市政府2016年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，衡陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于9月29日正式開(kāi)業(yè)。有當(dāng)?shù)鼐用竦牡谝粋�(gè)想法是不知道王健林是怎么想的，竟然在一二線都不好做的時(shí)候還跑到三四線開(kāi)店，而且店里似乎沒(méi)什么大品牌撐場(chǎng)。
不過(guò)，衡陽(yáng)首家擁有IMAX廳的影城、規(guī)模最大的兒童綜合業(yè)態(tài)等，已經(jīng)夠了，衡陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)天，堵車(chē)堵了方圓幾公里，還是讓吐槽的上述這位當(dāng)?shù)鼐用癫坏貌环�。是�?dāng)?shù)厝藳](méi)見(jiàn)過(guò)世面嗎？是，也不是。明源君一同事是衡陽(yáng)人，其表示，其老家所在地的麥當(dāng)勞24小時(shí)排隊(duì)滿座……
主要布局一二線的中海也與麥當(dāng)勞合作了，這又是為何呢？這里面既有麥當(dāng)勞不斷升級(jí)滿足一二線消費(fèi)者需求的原因，又有中海和中信緊密關(guān)系的因素，事實(shí)上，由于背靠中信的各項(xiàng)業(yè)務(wù)正在探索與如何麥當(dāng)勞展開(kāi)合作，比如信用卡刷卡優(yōu)惠，以及在麥當(dāng)勞消費(fèi)時(shí)贈(zèng)送中信出版的圖書(shū)等。
二、麥當(dāng)勞可以帶來(lái)巨大的人流量，拉升其所在區(qū)域房產(chǎn)的價(jià)格
引入麥當(dāng)勞，除了能滿足所在區(qū)域業(yè)主的升級(jí)消費(fèi)需求，很多人可能還會(huì)想到，麥當(dāng)勞是一家房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)各媒體的報(bào)道，1974年，麥當(dāng)勞國(guó)的創(chuàng)始人雷·克羅克問(wèn)得克薩斯州立大學(xué)MBA班的學(xué)生：“我是做什么的？”有人回答：“所有人都知道你是做漢堡包的。”雷哈哈大笑：“其實(shí)我不做漢堡包業(yè)務(wù)，我的真正生意是房地產(chǎn)。”
雷·克羅克這么說(shuō)并非瞎侃。截止2016年底，麥當(dāng)勞全球有超過(guò)37，000家麥當(dāng)勞餐廳，基本都位于城市的黃金地段。
麥當(dāng)勞各地的經(jīng)營(yíng)模式不同。37000家店中，約80%是授權(quán)經(jīng)營(yíng)（如下圖），而在麥當(dāng)勞總部美國(guó)，這個(gè)比例更是高達(dá) 90%。
▲來(lái)源：麥當(dāng)勞、明源地產(chǎn)研究院
早在上個(gè)世紀(jì)50年代，雷·克羅克就與合伙人成立了一個(gè)房地產(chǎn)公，負(fù)責(zé)尋找適合的開(kāi)店地點(diǎn)，并向地主租賃土地及房屋。連鎖公司以20~30年的合約租得土地及店面之后，再將店面租給連鎖店，賺取差額，典型的二房東模式。如此，只要承租的加盟商能夠經(jīng)營(yíng)下去，麥當(dāng)勞就可以賺取租金收益，而且隨著物價(jià)上漲，租金也水漲船高。租金收入約占其授權(quán)經(jīng)營(yíng)收入的四分之一。
除租金外，麥當(dāng)勞連鎖加盟的方式要求加盟者支付加盟費(fèi)用（2008年，個(gè)人想要獲得麥當(dāng)勞針對(duì)個(gè)人的傳統(tǒng)式特許經(jīng)營(yíng)，需要800萬(wàn)的加盟費(fèi)；到2015年，門(mén)檻降低，但依然需要200萬(wàn)）。由于加盟費(fèi)在15年和20年內(nèi)分次歸還，這使得麥當(dāng)勞坐擁大量現(xiàn)金，就像有錢(qián)的人只買(mǎi)房不租房一樣，土豪起來(lái)的麥當(dāng)勞對(duì)店面和土地也由租用改為購(gòu)買(mǎi)。為了多買(mǎi)一點(diǎn)店面和土地，麥當(dāng)勞還搞抵押貸款，放大杠桿。
就像我國(guó)十幾年前買(mǎi)房的人們一樣，因?yàn)辂湲?dāng)勞購(gòu)買(mǎi)的大量房產(chǎn)的成本很低，而無(wú)論是房?jī)r(jià)還是租金都飛速上漲，使得其租金收入和資產(chǎn)總值都快速膨脹。再加上特許權(quán)使用費(fèi)（按銷(xiāo)售額抽�。�，構(gòu)成了一個(gè)非誠(chéng)給力的商業(yè)模式。
對(duì)于碧桂園、恒大來(lái)說(shuō)，與麥當(dāng)勞合作以后，不僅可以幫助原有的項(xiàng)目上升級(jí)商業(yè)配套，而且可以受益于麥當(dāng)勞在選址等方面的專(zhuān)業(yè)能力。
例如，根據(jù)戰(zhàn)略協(xié)議，碧桂園與麥當(dāng)勞將利用各自在品牌、規(guī)模、客群、成本、網(wǎng)絡(luò)渠道、產(chǎn)業(yè)資本以及人力資源等方面的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
麥當(dāng)勞專(zhuān)業(yè)的選址能力毋庸置疑，但凡其看中的地段房?jī)r(jià)往往都會(huì)漲。不過(guò)，這只是第一步而已。畢竟，很多身處不錯(cuò)地段的商業(yè)地產(chǎn)也不咋滴�；ヂ�(lián)網(wǎng)里，想要吸引巨大的流量通常要靠免費(fèi)實(shí)現(xiàn)，而麥當(dāng)勞則通過(guò)賣(mài)漢堡包，不僅能夠賺賣(mài)漢堡的錢(qián)，而且吸引的巨大流量還能建立麥當(dāng)勞商圈，積極且主動(dòng)地催動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的上漲。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，麥當(dāng)勞中國(guó)為超過(guò)10億人次服務(wù)！如此巨大的流量入口，簡(jiǎn)直就是助推價(jià)格上漲的火箭發(fā)射器。
目前，政策層面在推租售并舉，雖然目前這主要還集中在一二線城市，但是，像碧桂園、恒大這樣深耕三四線的房企，不排除未來(lái)會(huì)在三四線也持有更多的物業(yè)，借助麥當(dāng)勞建立起來(lái)的商圈，坐等租金上漲和資產(chǎn)增值。
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