記者：潘石屹把包括上海凌空SOHO在內(nèi)的項目賣掉了，外界在猜，是不是因為考慮到行業(yè)前景不是很好。在市場下行之時，對于太古這類比較有運營經(jīng)驗的公司來說，接下來的十年是不是發(fā)展的黃金時期？
白德利：我們當然希望未來的十年能夠在香港和大陸市場發(fā)展更多的項目，但是這也要取決于價格。
過去幾年，不光是香港和大陸的市場，全球的市場也是這樣的，剛開始進入的價格就已經(jīng)很高了，再加上匯率的波動和變化，都會影響到企業(yè)的進一步投資。
但是對我們來說，我們肯定希望多發(fā)展一些項目，但是做多少，去哪里投資，要綜合考慮多方面因素。我們還是專注于香港和大陸市場，而不是其他市場，因為我們覺得這兩個市場已經(jīng)足夠大了，足夠我們發(fā)展和進一步投資。
而且我們有非常強大的現(xiàn)金流與強勁的財務指標，可以說，只要我們一旦決定了，我們能夠買我們想要的東西，發(fā)展我們想要發(fā)展的項目。但是，有比較充足的資金并不意味著資金是用之不竭的，有時候也會選擇跟合作開發(fā)的方式減緩資金壓力。
記者：選擇合作伙伴有標準嗎？
白德利：選擇伙伴合作和結(jié)婚差不多，首先要找氣味相投的伙伴。太古和一些伙伴的關(guān)系比較久了，比如說我們和中信的合作關(guān)系，從集團的層面看，兩家從八十年代就已經(jīng)開始合作了。我們的合作伙伴還有遠洋集團、香港興業(yè)國際以及美國的西蒙。
所以，我們會挑選不同類型的伙伴合作，不是消極地只進行財務投資，在國內(nèi)開發(fā)的項目也會積極承擔管理角色，去發(fā)揮我們的優(yōu)勢。如果要是不參與管理，對太古來說也是無法接受的，這是我們的核心能力和價值。
而且，實際上我們的租戶也希望太古來進行運營和管理。太古和很多租戶都保持了長期的合作關(guān)系，建立了很好的互信關(guān)系。
記者：太古為商業(yè)注入兩個元素即技術(shù)與創(chuàng)新，可否具體介紹？目前上海的一些商場開始引入了聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)，比如上海的來福士引進了優(yōu)客工廠，上海虹橋天街也在做聯(lián)合辦公，太古的科技元素與創(chuàng)新元素有沒有一些具體一點的動作和想法？
白德利：我們其實有一個專門的團隊來負責發(fā)展社交媒體、新技術(shù)，運用在我們的辦公市場與零售市場中。而優(yōu)客工場的這種模式，我們兩三年前就開始有了。
我們的聯(lián)合辦公業(yè)務不光是大家一起辦公，還需要培育他們，有意讓這些剛剛創(chuàng)業(yè)的公司，特別是在房地產(chǎn)領域創(chuàng)業(yè)公司，在這個孵化器中加速發(fā)展。
記者：會把這個業(yè)務放到中國哪個項目進行試點嗎？
白德利：雖然我們還沒有宣布，但是我們確實在看項目。
我們注意到了未來有兩個趨勢，即人們對便利性和城市生活的需求將愈發(fā)強勁。大型綜合體項目，如太古廣場、太古匯，邁阿密的BrickellCityCentre，可以讓人們更加便捷地生活。人們在這里辦公、消費，這個地方也就開成了一個社區(qū)、一個生態(tài)，互相的連接性需求更加強勁。
記者：太古沒有做網(wǎng)上商場，未來是否會嘗試發(fā)展至線上？
白德利：我們不是零售商，我們是業(yè)主，在線上線下相結(jié)合的趨勢下，太古也在尋找自身的定位。太古的定位不是和馬云進行正面的競爭，而是把線上線下銜接在一起，我們現(xiàn)在也在探索之中。
對于這種競爭的局面，沒有人能夠說清楚，線上與線下的搏弈最終會是什么樣的。但是我想有一點是肯定的，就是兩者之間的界線會越來越模糊甚至融合在一起。但是，任何人都應該擁抱這個變化，不能離它而去或者忽視它。
同時，我也相信，沒有人希望一天到晚只是在網(wǎng)上購物，人是需要社交的，還是愿意去線下體驗。只要我們把購物體驗不斷完善，我相信我們的未來是非常光明，非常美好的。
記者：在太古的幾大業(yè)務中，有沒有對住宅、寫字樓、購物中心、酒店及租賃公寓各設一個業(yè)績回報目標？
白德利：這五大塊確實都會有各自的業(yè)績回報要求。比如，酒店的利潤會低一點，我們就會把它放在綜合體中開發(fā)，設一個總體回報率。如果總體回報率能夠達到門檻收益率的要求，我們就會去做這個項目。
我要特別提一下酒店部分，酒店也是我們開發(fā)中非常重要的組成部分。雖然財務表現(xiàn)不亮眼，但是對零售的帶動和貢獻非常大。而且我們一直是做綜合性的開發(fā)，不會把這五個部分割裂來看。
記者：太古講究回報率，但有一名業(yè)內(nèi)人士對于回報率有一個評價稱，香港開發(fā)商開發(fā)得慢，會要求凈利潤率要達到20%以上，但是大陸開發(fā)商10%都可以做。
白德利：我覺得這種說法簡化了港資與內(nèi)房的區(qū)別。據(jù)我所了解，并不是所有的港資企業(yè)一定看20%回報率，有時候甚至是2%或者0，只是為了維持現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)。
對于住宅銷售型物業(yè)，開發(fā)商一般都會對周期要求非常高，希望踩在高點快速地賣出項目，所有人都想在低點買高點賣，但如果恰巧碰到還未達到高點，也需要慢下來等一等。
而對于商業(yè)物業(yè)，就太古而言，由于是長期持有型物業(yè)，我們就不會太注重周期性，而是關(guān)注它的質(zhì)量。要保證項目的質(zhì)量，當然需要也值得花更長時間。
有一點你說得很對，國內(nèi)許多開發(fā)商有規(guī)模優(yōu)勢，因此可以支撐他們降低對利潤空間的要求，確實也有這樣的現(xiàn)象。
記者：一些業(yè)內(nèi)人士認為，酒店投資回報很慢，覺得酒店是一門慢生意，像王健林就把酒店項目給拋售掉了。
白德利：他賣了，但是有人接手��！其實很多香港的開發(fā)商如嘉里、新世界、九龍倉等都有他們的酒店系列。
我們有兩個酒店系列，包括“居舍系列”（TheHouseCollective）與東隅（EAST）系列，雖然數(shù)量不多，但它們在很短的時間建立了很高的知名度和美譽度。
記者：酒店系列未來會不會單獨拿出來上市？
白德利：未來會不會品牌輸出或者上市，暫時沒法給出一個準確的答復。在上市方面，我們對酒店有五年計劃、十年計劃，至少這兩個計劃里面沒有涉及上市的打算。但同時，我們是開放式的，會看未來的發(fā)展情況來決定。
記者：太古似乎所有的商業(yè)項目都是重資產(chǎn)持有，接下來會不會發(fā)展輕資產(chǎn)？
白德利：其實，每一家公司的現(xiàn)金流不會一直都是充裕的，所以我們有的時候也會和合作伙伴一起發(fā)展項目。
至于輕資產(chǎn)，太古也并非完全排除這種方式。我們歷史上沒有輕資產(chǎn)，假如未來有一個非常非常大的項目，有企業(yè)愿意讓太古進行管理，我們也會考慮這種輕資產(chǎn)模式的可行性。
記者：太古進入內(nèi)地十幾年時間，能夠很好地和政府、國企打交道，這方面有什么樣特殊的戰(zhàn)術(shù)或者理念可分享的？
白德利：別忘了我們有150年的歷史，這150年來太古一直在香港和大陸發(fā)展，深耕這個市場，了解這個市場，這對我們有很大的幫助。
而且太古和政府的關(guān)系也很密切，能夠得到他們一些比較中肯的意見。我們在合作過程中與這些國企或者政府形成了相互信任，這種信任本身是不容易建立的，需要多年時間才能達到。
記者：京滬廣深四個一線城市及杭州、成都是公認的目前中國最重要的城市，現(xiàn)在太古進入了四個，深圳、杭州什么時候進入？
白德利：雖然我現(xiàn)在不能給你一個確切答復，但是我們對這些市場非常感興趣，尤其是深圳。
深圳是中國改革開放故事中很重要的組成部分，我們當然也希望能夠在這里發(fā)展。當然，這個要取決于對的地段、對的價格。
記者：太古在大連的項目進展如何？
白德利：大連的項目已經(jīng)終止了，有的時候時間是你的朋友，有時候也是你的敵人，可能我們來得不是時候。
我們之前簽了一個框架協(xié)議，表明合作開發(fā)意向，但合資公司至今還未成立。我相信大連的未來是美好的，但是我們目前不會在東北這一塊發(fā)展，會更加著重在一線城市，在上海、北京多做一些項目。
記者：從太古以及您自身的角度，怎么評價或者總結(jié)過去這一年？
白德利：去年成都遠洋太古里做得很成功，無論博舍酒店還是零售商場部分都做得非常好，不光在中國，在亞洲的知名度都非常高。
可能因為這樣，無形中成都遠洋太古里給了興業(yè)太古匯一定的壓力，但是我們這個團隊依舊非常專注。去年是太古里的故事，今年是興業(yè)太古匯的故事，我們希望能夠見到另外一個里程碑。
而且上海對我們來說非常特殊，因為150年前太古來到了上海，現(xiàn)在我們又回到了上海這樣一座城市。
對我個人而言，我希望每一個項目都非常健康地發(fā)展，即使我不在那里，項目也能夠運營好。因此我很重要的一部分工作是留下好的團隊，好的人才，所以我很多時間都花在團隊建設中。
�。▉碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng) 文/張凱璇）
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