“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”太古地產(chǎn)行政總裁白德利先生在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時，用這句話回應(yīng)了一個疑問，言語中帶著不容置喙的自信。
七月午后的北京，正陷入大雨前的燥熱，空氣中熱浪翻騰。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一間客房里，我們與白德利隔著一張簡易的桌子對坐。兩個小時的采訪中，不管是溫和的還是尖銳的問題，白德利始終保持著平穩(wěn)的語氣與開放的態(tài)度。
白德利所稱的150年歷史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麥門號”輪船從英國出發(fā)遠(yuǎn)赴上海，滿載著英國施懷雅（Swire）家族在遠(yuǎn)東擴(kuò)張的希望。為便于在滬發(fā)展貨運事業(yè)，12月，約翰·賽繆爾·斯懷雅與合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。
自此，這家英資企業(yè)以“太古”之名開啟了在華風(fēng)光又曲折的歷史。雖然受到戰(zhàn)亂的影響，太古曾于20世紀(jì)五十年代撤出上海，但在2016年，距離其首度入滬150年后，太古集團(tuán)又以興業(yè)太古匯這一作品宣告“回歸”。
如今，太古已然成為一家龐大的多元化跨國企業(yè)集團(tuán)，名下的太古方糖、國泰航空、太古廣場更是為香港及大陸所熟知。
與一百多年前急速擴(kuò)張的步伐大為不同，目睹各行各業(yè)興亡榮衰之后的太古，似乎更顯從容，地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦是如此。
在與太古地產(chǎn)深度交流后，會發(fā)現(xiàn)它對自身的經(jīng)營理念篤定非常，并且在市場洪流中堅持著自己的商業(yè)邏輯。
輕重天平
三里屯太古里一群色彩斑斕的不規(guī)則建筑中，坐落于南北兩區(qū)之間的瑜舍酒店，是太古于2008年推出的酒店產(chǎn)品，設(shè)計極簡，價格不菲。
說到酒店，雖然看起來光鮮亮麗，但實際上這類業(yè)務(wù)卻因為盈利周期過長而讓開發(fā)商們頗為苦惱。一名業(yè)內(nèi)頗有聲望的發(fā)展商曾直言，酒店是一門不賺錢的生意。
但白德利并不認(rèn)同這一觀點，他稱，酒店雖然利潤相對其他業(yè)務(wù)會低一些，卻是太古業(yè)務(wù)中很重要且非常獨特的一部分。酒店并不是一個獨立的板塊，它對太古項目中的零售業(yè)務(wù)擁有非常大的推動作用。
在財務(wù)衡量上，由于將酒店置于綜合體開發(fā)中進(jìn)行考量，太古評估的是綜合體總體回報率，只要這個回報率達(dá)到門檻收益率，這個項目便可成行。
據(jù)悉，太古擁有商務(wù)酒店品牌東隅（EAST）系列及精品酒店品牌“居舍系列”（TheHouseCollective）兩大品牌，持有權(quán)益的酒店七個，分布于各地綜合體項目之中。其中，三里屯太古里的瑜舍酒店（TheOppositeHouse），便是太古旗下HOUSE系列的首個產(chǎn)品，亦是太古的首個酒店項目，共有99間客房。
除了酒店，太古的商業(yè)物業(yè)亦以自持為主。截止到2016年末，太古地產(chǎn)投資物業(yè)應(yīng)占樓面面積達(dá)2650萬平方呎，其中近三分之一位于內(nèi)地。大量持有商業(yè)資產(chǎn)的方式，對于那些追求高速發(fā)展的房企而言是難以想象的，但是太古堅持著重資產(chǎn)的邏輯，而且?guī)缀?ldquo;百發(fā)百中”。
太古旗下的太古坊、太古廣場、廣州太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里、三里屯太古里等商業(yè)物業(yè)，無一例外地成為了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性商業(yè)項目。去年，太古地產(chǎn)的租金收入達(dá)107.7億港元，在眾多商業(yè)地產(chǎn)商中排名前列。
不過，重資產(chǎn)運營需要有強(qiáng)大的現(xiàn)金流能力，太古亦會適時地選擇出售物業(yè)來回籠資金。比如，去年太古以65.28億港元將九龍灣的一個非核心商廈賣掉，把所得資金用于太古坊的重建工作，并錄得溢利11.7億港元。
對于接下來是否有做輕資產(chǎn)的計劃，白德利稱，太古歷史上并沒有做過輕資產(chǎn)輸出，但對于輕資產(chǎn)模式持開放態(tài)度。而且，許多亞洲乃至全球的企業(yè)都有詢問過，太古能否輸出酒店品牌，因而太古也在評估品牌輸出的可行性。
至于酒店業(yè)務(wù)是否可能單獨上市，白德利表示，太古對酒店做了五年計劃、十年計劃，目前這兩個計劃中都沒有上市的打算。
市場之辨
2017年至今，是房地產(chǎn)市場頗不平靜的一年。對于住宅開發(fā)商而言，應(yīng)接不暇的樓市地市政策增添了后市的不確定性，如何延續(xù)上一年的佳績讓他們絞盡腦汁。
與此同時，商業(yè)市場亦非風(fēng)平浪靜，國內(nèi)兩大知名商業(yè)地產(chǎn)運營商SOHO中國及萬達(dá)集團(tuán)緊連著出售旗下的核心物業(yè)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對商業(yè)市場前景的擔(dān)憂，內(nèi)地地產(chǎn)商的運營能力、負(fù)債情況亦再度受到關(guān)注。
在這一事件面前，白德利表現(xiàn)出與市場主流反應(yīng)所不同的判斷邏輯。聽完關(guān)于對上述市場動態(tài)的發(fā)問，來華工作多年的白德利，未來得及聽翻譯便脫口而出：“萬達(dá)賣了酒店項目，但是有人愿意接手呀！”
白德利一語道出他對酒店這類重資產(chǎn)項目的傾心之意，然后一一列舉了成都博舍、北京瑜舍所獲取的成績，并不忘流露自身對即將開業(yè)的上海鏞舍的期待。
至于內(nèi)地地產(chǎn)商項目運作方式、運營邏輯與港資的區(qū)別，白德利亦有自己的觀察。曾有業(yè)內(nèi)人士將部分港資、英資企業(yè)發(fā)展較慢歸因于過度看重項目的投資回報，即他們要預(yù)測到20%回報率才會出手，而中資則滿足于5%的回報率。
對于這樣的言論，白德利認(rèn)為太過片面了，不同開發(fā)商出于對開發(fā)周期的考慮，以及對買賣時間點的判斷會有很大的區(qū)別，“甚至有些港資企業(yè)的投資回報會低至2%或者0，僅是為了達(dá)到循環(huán)現(xiàn)金流的目的。”
借此，白德利亦重申，對于太古而言，快周期并不是看重的因素，由于物業(yè)需要長期持有，太古更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量。
那么，在具有相對優(yōu)勢的情況下，太古是否認(rèn)為接下來將是發(fā)展的黃金時期呢？對這個問題，白德利的回答在不偏離太古向來含蓄低調(diào)風(fēng)格的同時，亦流露出了極高的自信。
他稱，未來十年太古非常愿意在香港和大陸市場發(fā)展更多項目，“我們還是專注于香港和大陸市場，而不是其他市場，因為我們覺得這兩個市場已經(jīng)足夠大了，足夠我們發(fā)展和進(jìn)一步投資。”
白德利表示，內(nèi)地、香港乃至全球土地或項目價格高企以及匯率的波動，都有可能影響到太古進(jìn)一步投資的進(jìn)程，但他非常自信的一點是，太古擁有非常強(qiáng)大的現(xiàn)金流以及強(qiáng)勁的財務(wù)指標(biāo)，這是太古的優(yōu)勢。
“可以說，只要我們一旦決定了，我們是能夠買我們想要的東西，發(fā)展我們想要發(fā)展的項目。”
時間之友
自2002年進(jìn)入內(nèi)地以來，太古在這十六年間發(fā)展了5個綜合體項目，其中有三個項目均是與國內(nèi)具有國資背景的企業(yè)合作。
與國資背景企業(yè)聯(lián)誼并能夠維持和諧穩(wěn)定的關(guān)系，對于具有海外發(fā)展背景的企業(yè)而言，并不多見。
針對這一問題，便有了白德利這句話：“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”
確實，時間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時間也是太古的敵人”。
在2016年接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時，白德利曾提及太古正在籌劃的大連項目：2014年，太古與彼時的中信房地產(chǎn)及大連港置地簽署了協(xié)議，計劃在大連港發(fā)展內(nèi)地第六個項目，持股50%。
如今問及項目的進(jìn)展，白德利稍顯無奈地表示，這個項目已經(jīng)終止了，“有時候時間也是你的敵人，可能我們來得不是時候”。
實際上，太古這種百年企業(yè)雖然歷史深厚，但若要有所創(chuàng)新、擴(kuò)大規(guī)模，或?qū)⒚媾R著“大象跳舞”一般的難度。外界看太古，更多是它不變的一面，但這家老牌企業(yè)其實亦在不斷探索，試圖與日新月異的市場同行。
白德利介紹，過去一年中，受益于國內(nèi)政策對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的驅(qū)動，新的技術(shù)亦越來越為開發(fā)商所關(guān)注。所以太古亦在緊鑼密鼓地跟著技術(shù)創(chuàng)新的腳步，將新技術(shù)落實到旗下的商場當(dāng)中。目前，太古已有一個的團(tuán)隊專于研究社交媒體、新技術(shù)的發(fā)展。
而且太古在2014年曾提出了一個名叫blueprint的創(chuàng)業(yè)計劃，將旗下部分物業(yè)給予創(chuàng)業(yè)公司使用，并提供創(chuàng)業(yè)加速的孵化服務(wù)。太古期望，在這些創(chuàng)新科技的公司中找到它未來的合作伙伴。
寫字樓業(yè)務(wù)競爭激烈、酒店盈收慢的同時，近年來發(fā)展商對于購物中心這類業(yè)務(wù)更沒法掉以輕心，憂心程度甚至有過之而不及。在線上零售快速分割市場之時，大牌零售商關(guān)閉在華店鋪已不是大新聞，線上商超阿里巴巴布局新零售亦挑戰(zhàn)著以往的商業(yè)模式，挑動著市場的神經(jīng)……
白德利并不避諱這一市場新潮流，他稱，面對線上的競爭，太古正在尋找自己新的定位，探索線上線下結(jié)合。“任何人都應(yīng)該擁抱這個變化，我覺得這是我們要做的。”
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對太古地產(chǎn)行政總裁白德利先生的專訪實錄：
記者：在過去一年間，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了怎樣變化？是否看到一些新的趨勢？太古是如何面對的，又有哪些變化？
白德利：去年我們主要是看到了這個市場技術(shù)的變化與更新，主要是受中國在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)上的驅(qū)動而產(chǎn)生。對于技術(shù)的不斷發(fā)展，我們也在緊鑼密鼓地進(jìn)行自身技術(shù)的創(chuàng)新，將一些新的技術(shù)運用到商場中。
至于戰(zhàn)略方面，太古不會有太大的變化，我們依舊關(guān)注香港市場和大陸市場，其中在大陸我們則更加專注于一線和新興一線城市。
此外，我們也發(fā)現(xiàn)到香港寫字樓市場呈現(xiàn)出一個變化的趨勢，即市場中心已經(jīng)開始向外發(fā)散。此前一些大公司都在中環(huán)等中心區(qū)域辦公，但現(xiàn)在開始會轉(zhuǎn)移到太古坊這樣的地方。對此，我們感到非常地鼓舞，為我們帶來了很多利好。
放眼全世界，也可以看到類似的變化趨勢，比如說倫敦與紐約的中心都有這種擴(kuò)散現(xiàn)象，我們也很高興在香港趕上了這樣一個節(jié)奏。
在零售行業(yè)，我們發(fā)掘了兩個顯著的變化。首先，我們在香港這幾個月以來的銷售尤其是太古廣場這個項目，奢侈品銷售明顯回升了。和兩年前相比，這是非常鼓舞人心的。
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