起家于香港植根于內(nèi)地上海、天津、沈陽等地的上市房企恒隆地產(chǎn)(00101.HK)于日前發(fā)布了其2016全年業(yè)績報(bào)告。作為每逢業(yè)績發(fā)布季第一個(gè)亮出成績單的企業(yè)之一，其年報(bào)+公司創(chuàng)始人兼董事長陳啟宗的答記者問總會引起多方的關(guān)注，乃至于被很多業(yè)內(nèi)人士將其發(fā)言視為新一年的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)。

　　根據(jù)恒隆地產(chǎn)(00101.HK)2016年年報(bào)顯示，雖然全年業(yè)績大增，且營業(yè)收入同比增幅達(dá)46%，但這背后的推手并非來自于備受關(guān)注的物業(yè)租金收入，而是得益于物業(yè)銷售(物業(yè)租金收入與去年同期持平，銷售收入則大漲345%)。

　　市場上升遇阻時(shí)，一線企業(yè)是怎么抉擇?

　　在大家都非常關(guān)注的購物中心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，根據(jù)其年報(bào)顯示：內(nèi)地整體購物商場組合的租金收入持平，達(dá)人民幣26.33億元。新開業(yè)的大連的恒隆廣場的租金收入，大部分抵銷了上海的恒隆廣場因資產(chǎn)優(yōu)化工程及上海以外部分購物商場下調(diào)租金引致收入減少的影響。

　　上海的恒隆廣場購物商場的租金收入減少5%至人民幣6.78億元，主要由于關(guān)閉地庫進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化工程。倘不包括優(yōu)化工程的影響，商場的租金收入同比上升6%。上海的恒隆廣場自2001年起營業(yè)。此重大的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃經(jīng)精心籌劃，在經(jīng)濟(jì)周期下行期間進(jìn)行，將對租金收入及溢利的影響減至最低。作為商場優(yōu)化工程的最后階段，整個(gè)地庫于2016年3月關(guān)閉進(jìn)行翻新，占商場可租賃面積逾13%。地庫的優(yōu)化工程已大致完成，部分租戶亦已展開其店鋪的裝修工程。全新的地庫已近乎悉數(shù)租出，并將于2017年年初重新開業(yè)。2016年年底，上海的恒隆廣場租出率因優(yōu)化工程而減少4個(gè)基點(diǎn)至93%。

　　通過上述即可看出，在市場遇冷、租金上漲較為艱難的2016年，恒隆毅然選擇了對上海的兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行局部改造及優(yōu)化，雖然因?yàn)榇藢?dǎo)致了其在2016年報(bào)中的出租率及租金收入有了小幅影響，但相信隨著2017年上海兩個(gè)項(xiàng)目的工程改造結(jié)束，必將迎來收獲。

　　而在上海以外的六座購物商場的租金收入方面，則上升了1%至人民幣9.81億元。在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下，沈陽的皇城恒隆廣場表現(xiàn)穩(wěn)健，全年錄得4%的收入增長。2016年年底，該購物商場的租出率上升3個(gè)基點(diǎn)至93%。

　　緣起2010，只可惜至今仍未能落地

　　早在2010年9月，香港恒隆集團(tuán)便就在鄭州投資興建恒隆廣場事宜，與鄭州市人民政府、鄭州市二七區(qū)政府在鄭州裕達(dá)國貿(mào)酒店舉行了簽約儀式。香港恒隆集團(tuán)董事總經(jīng)理陳南祿、執(zhí)行董事高伯遒(時(shí)任，于2012年底辭任)等，時(shí)任鄭州市政府市長趙建才、副市長薛云偉，時(shí)任二七區(qū)區(qū)委常委、區(qū)委辦主任楚惠東，區(qū)委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長曲連文等出席了當(dāng)日的簽約儀式。

　　簽約后，恒隆集團(tuán)分別于2011年4月，5月先后兩次向時(shí)任鄭州市副市長張建慧就設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了專題匯報(bào)。1.已與河南正達(dá)房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司簽訂《房地產(chǎn)評估委托協(xié)議》，對恒隆廣場項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)非住宅房屋及住宅房屋詳細(xì)情況進(jìn)行預(yù)評估;2.繼續(xù)與盛都房地產(chǎn)公司和百盛房地產(chǎn)有限公司談項(xiàng)目拆遷住宅安置工作。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的簽約情況，鄭州商業(yè)觀察了解到：該項(xiàng)目位于德化街以東、西大街以南、南下街以西、大同路以北區(qū)域，占地約70畝，總建筑面積16萬平方米，全部為商業(yè)，總投資30億。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為香港恒隆地產(chǎn)集團(tuán)對鄭州德化街地區(qū)(包括亞細(xì)亞商場)進(jìn)行改造，建設(shè)恒隆廣場，集購物中心、寫字樓為一體。預(yù)計(jì)市區(qū)兩級稅收2億元。

　　然而，值得注意的是：主編Tony在找尋了往年恒隆地產(chǎn)發(fā)布的年報(bào)當(dāng)中，并未發(fā)現(xiàn)有關(guān)該項(xiàng)目的任何消息。

　　隨后，經(jīng)過多方了解與論證，終于得出恒隆廣場遲遲未能落地的原因：

　　1、被征收區(qū)域內(nèi)被征收對象征收前后經(jīng)濟(jì)效益損失嚴(yán)重。項(xiàng)目涉及拆遷的房屋評估價(jià)與實(shí)際市場銷售房價(jià)差距大，目前與項(xiàng)目同一地區(qū)的房屋售價(jià)最高已達(dá)16萬元/㎡，而前期評估價(jià)最高5.3萬元/㎡。

　　恒隆廣場項(xiàng)目地處鄭州市商業(yè)中心區(qū)，位于二七商圈和德化步行街，地理位置優(yōu)越，各類房屋的經(jīng)濟(jì)效益相對較高，經(jīng)過前期的摸底調(diào)查，如非住宅房屋租金1200元/㎡/月，而周邊地區(qū)租金600元/㎡/月，實(shí)際相差50%左右，這勢必導(dǎo)致被征收對象的經(jīng)濟(jì)效益嚴(yán)重受損。

　　2、國務(wù)院新頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)第二十一條 “因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府因當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。”

　　因此，原計(jì)劃采取異地安置的方式，顯然不符合《條例》的規(guī)定和廣大被征收對象的意愿。從周邊地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)情況看，目前正在建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目房屋升值空間不斷增大，營業(yè)房租金收入可觀。所涉及的被征收商業(yè)戶都要求在原征收區(qū)域內(nèi)安置，并要求原地同樓層安置，基本不同意進(jìn)行貨幣結(jié)算。但德化街街區(qū)可供安置的土地資源和房產(chǎn)有限，無法滿足所有商戶和居民原地安置的要求。

　　3、恒隆地產(chǎn)集團(tuán)目前提出的協(xié)議付款方式與《條例》不符，不利于征收工作的整體推進(jìn)。

　　目前恒隆地產(chǎn)集團(tuán)在補(bǔ)充協(xié)議中向鄭州市人民政府提出的付款進(jìn)度按照“十次付款方式進(jìn)行分期付款”進(jìn)行，不符合國務(wù)院《條例》第十二條規(guī)定“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用”的要求，也不能滿足先補(bǔ)償后征收的要求，難以保障被征收人的合理要求和合法權(quán)益。

　　4、經(jīng)二七區(qū)與恒隆集團(tuán)洽談，新形成的兩個(gè)方案都面臨規(guī)劃變更、安置商戶住戶等一系列問題。

　　但即便如此，恒隆仍對近年來飛速發(fā)展中的鄭州保持密切關(guān)注。并于2014年重點(diǎn)考察了二七特色商業(yè)區(qū)內(nèi)的亞細(xì)亞及周邊提升改造項(xiàng)目和銘功路以西連片開發(fā)項(xiàng)目。而在隨后兩年的政府年度工作報(bào)告中，恒隆廣場也始終位居重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目中。

　　外資、港資為什么那么的“謹(jǐn)慎”?

　　在鄭州商業(yè)觀察看來，無論是以外資為代表的太古，還是以港資為代表的恒隆、九龍倉等，想在中國做購物中心獲得成功其所面對的挑戰(zhàn)其實(shí)是很大的。除了地方市場的“地頭蛇”外，還要更多從投資、財(cái)務(wù)安全等方面有著更多的拿捏與考慮。

　　首先要面臨的是如何去洞察市場及消費(fèi)者行為。千萬不要認(rèn)為一個(gè)成功的外資公司，在中國靠復(fù)制商業(yè)模式就能取得成功，這種思維要摒棄。

　　第二，如何把自身所具備的優(yōu)勢拿出來，和大陸市場的特點(diǎn)相結(jié)合并衍生出化學(xué)效應(yīng)一直以來都是外資、港資們所思索的。這里既要涉及到購物中心的專業(yè)性和零售業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，還要去看如何把國外或國內(nèi)一線城市的消費(fèi)、體驗(yàn)等發(fā)展趨勢與本地市場相結(jié)合。

　　第三，人很重要，也很關(guān)鍵。常言道天時(shí)、地利、人和，但多數(shù)時(shí)候，起到?jīng)Q定性作用的往往是后者。

　　正如此前一家外資購物中心企業(yè)總經(jīng)理所說的那樣，在選定一座城市前，除了看其人口、GDP總量、零售品消費(fèi)、時(shí)尚度等常規(guī)“參數(shù)”外，還會特別在意每年在教育方面的投入及產(chǎn)出，因?yàn)檫@些代表的是一座城市的未來。此外，選址階段還要綜合考慮城市的發(fā)展性，地塊的可達(dá)性，可視性，周邊居民的可消費(fèi)性。例如去年選定并計(jì)劃在鄭州開店的宜家，他在選址過程中給鄭州商業(yè)觀察最大的感觸，即前瞻性和預(yù)見性。

　　與丹尼斯、大商、新田等深耕本土的商業(yè)集團(tuán)，以及新世界、凱德、華潤等外資商業(yè)先行者選址主城區(qū)內(nèi)略有不同，近年來到鄭州考察市場的外資、港資或國內(nèi)一線商業(yè)集團(tuán)在選址看地的過程中，大都將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)環(huán)境并不旺的三環(huán)附近。

　　如日本永旺選址的中原新區(qū)、瑞典宜家選址的北三環(huán)、美國塔博曼的CityOn熙地港購物中心選址的中州大道以東，以及正在鄭州選址中的新城吾悅廣場、中糧大悅城等，都在三環(huán)線附近徘徊中，瞄準(zhǔn)的是鄭州商業(yè)的真空區(qū)域。這些區(qū)域相對缺少商業(yè)綜合體，尤其是即將于今年3月份開業(yè)的CityOn熙地港(鄭州)購物中心，便利的交通、區(qū)域內(nèi)對商業(yè)消費(fèi)場所的渴望等等，勢必開業(yè)伊始便會成為這一區(qū)域的寵兒，甚至還會出現(xiàn)跨區(qū)域拉動消費(fèi)的現(xiàn)象。

　　總之，2017年之于鄭州商業(yè)而言，既是蓄力的一年，也是突破的一年。

　　(來源：鄭州商業(yè)觀察)

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