在商業(yè)寒冬期選擇發(fā)力的開發(fā)商并不多，合生商業(yè)算是其中之一，這家行事風(fēng)格極其低調(diào)的房企正在將商業(yè)地產(chǎn)的版圖越摹越大。
“未來3年要推出30多個(gè)項(xiàng)目”是合生商業(yè)給自己定下的目標(biāo)，當(dāng)中作為“排頭兵”角色的是上海靜安合生匯、蘇河灣合生匯以及北京朝陽合生匯、通州合生匯。
在10月28日合生商業(yè)藍(lán)圖發(fā)布會(huì)上，這家商管公司正式對外介紹了其五大業(yè)務(wù)板塊，并推出了城市綜合體品牌——合生匯，而在這之前上海五角場合生匯已經(jīng)率先亮相。
低調(diào)的合生商業(yè)也在有條不紊地推進(jìn)其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，截至目前合生商業(yè)已在北京、上海、廣州、深圳等核心城市擁有了70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營的項(xiàng)目面積超過了300萬平方米。當(dāng)中，包括城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店和產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)。
在既有物業(yè)組合中，寫字樓占據(jù)著三分之一的份額。據(jù)合生商管董事長鮑文格透露，合生商業(yè)目前持有運(yùn)營的寫字樓物業(yè)達(dá)100萬平方米，而形成這樣的格局也是有客觀原因。
“寫字樓的租金比較穩(wěn)定的，租戶結(jié)構(gòu)和投資模式也比較清晰。另外，整個(gè)寫字樓行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，行業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商水平也較高的，基于以上幾點(diǎn)，我們轉(zhuǎn)型過程中就切入了寫字樓市場。”
據(jù)了解，合生商業(yè)的項(xiàng)目80%位于北上廣深，而隨著一線城市的準(zhǔn)入門檻提高，合生商業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢也得以體現(xiàn)。因此，在集團(tuán)手握大量商業(yè)項(xiàng)目儲(chǔ)備的前提下，合生商業(yè)并不寄望于時(shí)下流行的輕資產(chǎn)模式進(jìn)行擴(kuò)張。
至少，在合生商管總經(jīng)理姚啟懷看來，集團(tuán)的業(yè)務(wù)已經(jīng)足夠公司支撐好一段時(shí)間。不過，不依賴商業(yè)管理輸出的輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張并不意味著合生商業(yè)不會(huì)做“減法”，畢竟商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的資金沉淀要求極高。
“合生商業(yè)未來不排除引進(jìn)資金，引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴，把股東結(jié)構(gòu)分散，把資產(chǎn)做輕，但經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)還是要把握在自己手里，這可能是我們跟別人在商業(yè)路徑上有區(qū)別的地方。”鮑文格在接受采訪時(shí)這樣講到。
他認(rèn)為，傳統(tǒng)意義上的純粹招商代理的輕資產(chǎn)模式，并不適合合生商業(yè)。因?yàn)檫@個(gè)模式會(huì)造成其對整個(gè)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不穩(wěn)定。當(dāng)然，最主要的原因還是在于合生商業(yè)本身擁有足夠多的項(xiàng)目儲(chǔ)備。
以商業(yè)綜合體作為發(fā)力點(diǎn)，合生商業(yè)也是希望能夠?qū)ふ业揭粋�(gè)風(fēng)險(xiǎn)平衡的支點(diǎn)，畢竟“商業(yè)進(jìn)入寒冬”已經(jīng)成為行業(yè)的共識。鮑文格指出，合生商業(yè)在應(yīng)對市場競爭時(shí)也有一套自己的目標(biāo)方案。
當(dāng)中包括選址的核心、業(yè)態(tài)的多元化以及自身成本的精簡，與此同時(shí)，合生商業(yè)也看到存量物業(yè)價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)所蘊(yùn)藏的商機(jī)。“比如我們在北京將原來的酒店改造成寫字樓，把批發(fā)市場改成購物中心，從而使毛利提升。”
以下為合生商業(yè)藍(lán)圖發(fā)布會(huì)現(xiàn)場媒體群訪的問答實(shí)錄：
現(xiàn)場提問：合生商業(yè)目前的規(guī)模有多大？
姚啟懷（合生商管總經(jīng)理）：合生商業(yè)有城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園，營業(yè)中的總面積有300萬平，單寫字樓就有100萬平。接下來的3年我們將推出30余個(gè)項(xiàng)目，合生商業(yè)所管理的商業(yè)項(xiàng)目都是集團(tuán)自持。
現(xiàn)場提問：這兩年商業(yè)地產(chǎn)過剩的說法比較多，尤其是購物中心競爭比較激烈，合生商業(yè)是如何應(yīng)對的？
鮑文格（合生商管董事長）：合生商業(yè)是商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營商和管理商。首先，我們還是看好中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合生商業(yè)項(xiàng)目的選址都是在成熟的商圈，我們比較關(guān)注于建筑設(shè)計(jì)以及良好的質(zhì)量控制，我們認(rèn)為這是商業(yè)基礎(chǔ)，也就是說在整個(gè)市場向好的時(shí)候我們會(huì)獲得一些租金的溢價(jià)，在市場不好的時(shí)候我們抗跌性比較強(qiáng)；
第二合生全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)商里面會(huì)有多業(yè)態(tài)，我們整個(gè)綜合體里會(huì)有寫字樓、酒店、商場、公寓、產(chǎn)業(yè)等這些均衡的資產(chǎn)組合。某一方面資產(chǎn)有問題的時(shí)候另外的會(huì)保證我們有均衡的表現(xiàn)，讓我們的租金回報(bào)在應(yīng)對市場時(shí)有比較穩(wěn)定的收益；第三是提高我們的收入，以及減少支出；
第四，我們認(rèn)為未來整個(gè)市場空間會(huì)有一些存量物業(yè)價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)的過程，比如我們在北京將原來的酒店改造成寫字樓，把批發(fā)市場改成購物中心，從而使毛利提升。這些都是我們應(yīng)對市場的目標(biāo)方案。
現(xiàn)場提問：合生在商業(yè)領(lǐng)域不并不是一個(gè)“新生”，但明星項(xiàng)目不是很多，公司會(huì)如何做一個(gè)具有話題性的新項(xiàng)目？
姚啟懷：商業(yè)有地域化，每一個(gè)商業(yè)都很難復(fù)制，因?yàn)槿说南M(fèi)習(xí)慣跟消費(fèi)選擇是不一樣的，而且還跟周邊的競爭對手息息相關(guān)。所以我們每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，做出我們的定位。
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