以下為興業(yè)太古匯現(xiàn)場采訪問答實錄：
（興業(yè)太古匯管理層）
現(xiàn)場提問：南京西路商圈競爭非常激烈，興業(yè)太古匯在南京西路商圈的定位是怎么樣的？與周邊其他購物中心相比它的亮點在哪里？
李振輝（興業(yè)太古匯租賃與管理總經(jīng)理）:南京西路整個商圈是有所空缺的，商家都較為偏重零售部分，還沒有完整的空間提供給幾十萬白領(lǐng)工作、休憩、放松以及享受，興業(yè)太古匯則提供了這樣一個多元化的商務(wù)空間。
興業(yè)太古匯的業(yè)態(tài)規(guī)劃十分多元化，集購物、辦公、酒店及酒店式住宅為一體，融合商業(yè)活力與摩登的生活方式，商業(yè)零售部分不只是服飾，還有不同類型的化妝品、鞋和配飾；生活方面，有瑜珈館和書店；餐飲選擇將更加豐富，入駐的250個商家中大概有45種不同類型的餐飲商鋪。
作為南京西路商圈最新的地標項目，興業(yè)太古匯有能力為消費者提供多元化選擇。所以，興業(yè)太古匯涵蓋的客群年齡層比南京西路目前的商場年齡層也相對更寬泛一些。
現(xiàn)場提問：興業(yè)太古匯總投資高達170億元，預(yù)計什么時候可以收回？兩家股東公司重視項目的長期效益，對于長期的定義是多久呢？
杜一莉（興業(yè)太古匯租賃與管理副總經(jīng)理）:關(guān)于投資回報的問題，興業(yè)太古匯的兩家股東香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)都是非常重視長期可持續(xù)發(fā)展的公司，并不是非常注重短期回報。
香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)通力協(xié)作，并將興業(yè)太古匯當(dāng)作長期的項目發(fā)展運營、以期待能夠為社會帶來變化或者做出貢獻，并不是非�？粗刎攧�(wù)回報。
從興業(yè)太古匯所呈現(xiàn)的項目來看，是沒有短期可以分拆出售的，所以不管是寫字樓、商場還是酒店，亦或是酒店式住宅，香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)都會長期持有。
關(guān)于長期是多久比較難說，因為香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)會持續(xù)不斷地為每一個項目注入新的動力。
舉個例子，香港興業(yè)的愉景灣項目已有30多年的運營歷史，每幾年都會呈現(xiàn)出新的驚喜；太古地產(chǎn)在太古城這個項目也已經(jīng)投入40多年了，從住宅開始慢慢進駐一些商場。所以很難說出長期的具體概念是3到5年為一個周期還是10年為一個周期，但香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)每年都會不斷有一些新的投入。
現(xiàn)場提問：商業(yè)項目占用的資金體量很大，興業(yè)太古匯怎么解決這個難題？持有興業(yè)太古匯項目需要長期才能回本，興業(yè)太古匯怎么解決持續(xù)的資金投入？
李振輝：首先，兩家股東公司實力都不錯，財務(wù)方面不用擔(dān)心。無論在香港還是大陸，不只是興業(yè)太古匯這個項目，現(xiàn)金流對于兩家股東公司來說不是問題，這個只是兩家股東公司總體體量的其中一部分。所以，據(jù)了解，兩家公司過去一直沒有覺得資金是一個問題。
杜一莉：現(xiàn)有的公開信息中提及，興業(yè)太古匯總投資額是170億人民幣，除了銀行的貸款，剩下的都是由香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)的自有資本進行投資的。
至于短期之內(nèi)的回報，集團通過與自有物業(yè)進行組合來分散風(fēng)險。從香港興業(yè)國際的角度來說，由于興業(yè)太古匯將是長期持有的物業(yè)項目，集團在國內(nèi)外的其他投資項目選擇中會優(yōu)先考慮短期回報的項目組合，這樣就會留有現(xiàn)金流。
就集團層面而言，有專人掌控集團現(xiàn)金流，讓它保持一個很健康的水平。
現(xiàn)場提問：當(dāng)前實體商業(yè)發(fā)展并不理想，面臨這一情況，興業(yè)太古匯有沒有一些預(yù)案？
李振輝：商業(yè)布局比較復(fù)雜，因為不只是品牌，每個業(yè)態(tài)怎么分布，對整個氛圍有很大影響。
興業(yè)太古匯雖然有40多家不同餐飲，但不會把所有的餐飲放在最頂那一層，只會把它平均分布在每一層，每一個角落。就興業(yè)太古匯的整體布局來說，每層可能走大概80米或者100米就有一個小小的餐廳、咖啡店或者甜品店，營造一個可以讓顧客享受、放松、舒適、人性化的環(huán)境。
除了品牌以外，實體商業(yè)更重要的是研究與品牌間的協(xié)同效應(yīng)，來提供給目標顧客群耳目一新的體驗。
興業(yè)太古匯已經(jīng)開始與品牌探討將來的合作、推廣，探討如何與周邊的目標顧客群，辦公樓的目標顧客群，辦公的住戶以及酒店的目標顧客群產(chǎn)生互動。興業(yè)太古匯希望實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的最大化，將興業(yè)太古匯打造成為整體社區(qū)。
實體商業(yè)受到的沖擊確實存在，但從項目本身來說，興業(yè)太古匯項目是一個綜合體，配備商場，寫字樓,酒店以及酒店式住宅，這三個客群之間會產(chǎn)生很多互動。之所以興業(yè)太古匯的寫字樓預(yù)租狀況比預(yù)期的好，是因為交通便捷，配有地鐵交通以及配套的超市、餐飲，可以提供一日三餐的豐富選擇。另外還有書店以及一些生活時尚類的商鋪，為上班族提供中午休息的場所。所以，興業(yè)太古匯的客群將會較為穩(wěn)定。
杜一莉：興業(yè)太古匯項目為目標客戶群所提供的多樣化選擇將會決定項目未來發(fā)展狀況。即使是實體商業(yè)飽受沖擊的現(xiàn)在，阿迪達斯還有H&M等品牌限量款推出時，都能吸引來大量目標客戶群。
興業(yè)太古匯跟品牌目標一樣，希望通過提供新穎、多元化的選擇來抓住目標客戶群。興業(yè)太古匯不僅在挑選品牌時會做篩選，并且強調(diào)入駐品牌要有特有的產(chǎn)品組合或者生活概念。同時，興業(yè)太古匯將會在不同時間推出不同活動給予不同的體驗，以留住目標顧客群。所以，明年是一個讓大家有所期待的一年。
現(xiàn)場提問：南京西路商圈的品牌重合度還是挺高的，興業(yè)太古匯應(yīng)該會有一兩個很吸引人的品牌，能透露一下有什么品牌嗎？主要是哪些業(yè)態(tài)？在選擇品牌有什么標準和特點？
李振輝：興業(yè)太古匯跟品牌之間對于公開時間達成了相應(yīng)的默契，現(xiàn)在尚不能透露。但品牌涉及業(yè)態(tài)很廣，包括餐飲、生活、服飾等。
興業(yè)太古匯挑選品牌的時候會優(yōu)先考慮那些擁有共同理念，愿意共同發(fā)展，敢于創(chuàng)新改變的品牌:先看概念，再看商業(yè)條件，最后確定品牌。如今興業(yè)太古匯將匯集250個零售品牌，將會提供非常豐富多元的選擇。
從興業(yè)太古匯北廣場至南廣場，品牌分布將從年輕時尚到奢華定制的路線發(fā)展，因此我們的目標客群覆蓋非常廣泛。針對目標客戶群的個性化需求，興業(yè)太古匯會平衡設(shè)計品牌跟個性化品牌的比例，不會偏向某一類型。即使是同一個品牌，興業(yè)太古匯也希望為目標顧客群打造出一個全新的消費體驗。
考慮到越來越多人運動健身的需求，興業(yè)太古匯擴大了運動品牌的比例，其中還引入了瑜珈館。有的運動品牌雖然是大家耳熟能詳?shù)呐谱�，但是在興業(yè)太古匯呈現(xiàn)的形象以及產(chǎn)品組合都是量身訂做的，其他任何店里是看不到的。
餐飲方面，正如前面談到的，考慮到南京西路工作白領(lǐng)們的休閑餐飲需求，餐飲品牌的比例也相對加重了，而且在商場內(nèi)的分布也非常明確。
另外，有一些比較大的體驗性的品牌，興業(yè)太古匯會在公布品牌時，第一時間告訴大家。
現(xiàn)場提問：興業(yè)太古匯客群特點是什么？
李振輝：興業(yè)太古匯的客群分幾類。高端客群，擁有更高的消費能力和品位，所以他們對商場購物環(huán)境有更高的需求。因此我們不僅要在品牌方面，也要從購物環(huán)境、服務(wù)等方面進行提升，為這些高端客戶提供個性化的品牌選擇。
還有非常大的顧客群體是白領(lǐng)人群，南京西路工作的白領(lǐng)超過20萬，所以希望能夠通過餐飲吸引他們，這也是我們加大餐飲比例到30%的原因。
同時，他們也是精打細算，而且會打扮的一群人，所以我們也希望通過多元化的服裝零售去吸引他們，為他們提供不同價位、不同品牌的選擇。因此，興業(yè)太古匯中不會有規(guī)模很大的商店，而是通過250家商鋪，形成更多的選擇。
除了餐飲以外，興業(yè)太古匯也囊括了零售和生活的業(yè)態(tài)，比如全國最大的超市，占地4000多平米，1500平米左右的瑜伽館和書店等，目的就是為了豐富興業(yè)太古匯的業(yè)態(tài)。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在辦公樓和商業(yè)這兩塊預(yù)租的情況怎樣？
李振輝：現(xiàn)在興業(yè)太古匯零售已有約三分之二面積簽署租賃意向書或商業(yè)條款正在最后確認中；辦公樓簽意向書占三分之一，另外確定意向的也是三分之一。
租金由于涉及到商鋪具體位置及面積，比較難說。簽意向書的時間先后，也會產(chǎn)生差異。同時對于一些新的、獨特的、國內(nèi)沒有的概念品牌，興業(yè)太古匯會適當(dāng)考慮給予優(yōu)惠。所以很難說出很準確單一的數(shù)字。
現(xiàn)場提問：南京西路商圈的特點是什么？可能別的一些項目也在不斷地更新升級，對未來的走勢和挑戰(zhàn)預(yù)期是怎樣的？
李振輝：南京西路這個商圈區(qū)應(yīng)該是上海比較重要的核心商圈之一，商圈里面人口也慢慢擴大，除了自有居民以外，辦公樓也越來越多。
商圈的潛力就是在于怎樣多元化發(fā)展，怎樣做出差異性。正是因為一些項目已經(jīng)運營很多年了，興業(yè)太古匯也由此找準缺口，填補現(xiàn)有商圈無法滿足目標消費群的需要。
興業(yè)太古匯強調(diào)加大餐飲的體量，加大體驗性品牌的體量，以擴大零售之后也擴大了項目本身的輻射度。
杜一莉：南京西路商圈擁有金三角，還有金五星這樣的商業(yè)組合，但興業(yè)太古匯項目可能是南京西路商圈拼圖的最后一塊，興業(yè)太古匯項目從西到東，甚至于可以延伸到人民廣場商圈，貫徹把蛋糕做大的理念，實現(xiàn)了南京西路商圈跟人民廣場的連通，擴大了商圈版圖。（觀點地產(chǎn) 羅舒晗）
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