上海核心商圈南京西路即將迎來一個全新商業(yè)綜合體的入市，由香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)共同開發(fā)的興業(yè)太古匯，歷時14年發(fā)展，項(xiàng)目披露更多開業(yè)進(jìn)程。
據(jù)了解，興業(yè)太古匯將從下半年開始分階段開業(yè)。其中，辦公樓將在2016年下半年交付，購物中心預(yù)計(jì)在2017年上半年開業(yè)，而酒店及酒店式住宅則將在2017年下半年亮相。
位于浦西靜安區(qū)南京西路商圈的興業(yè)太古匯，占地面積約6.3萬平方米，總樓面面積約32.2萬平方米，總投資額高達(dá)170億元。
作為香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)布局上海的首個大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，興業(yè)太古匯占據(jù)著上海市中心不可多得的地段，同時也面臨著南京西路商圈的激烈競爭。
對此，興業(yè)太古匯租賃與管理總經(jīng)理李振輝4月27日接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時表示，興業(yè)太古匯的特點(diǎn)正在于多元化的定位。
“南京西路商圈的潛力就在于如何發(fā)展多元化和差異性，正是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目已經(jīng)運(yùn)營很多年了，興業(yè)太古匯也由此找準(zhǔn)缺口，填補(bǔ)現(xiàn)有商圈無法滿足目標(biāo)消費(fèi)群的需要。”
興業(yè)太古匯租賃與管理副總經(jīng)理杜一莉亦表示，在南京西路商圈中，興業(yè)太古匯也將發(fā)揮自身提升商圈多樣性的作用，興業(yè)太古匯是南京西路商圈拼圖的最后一塊，實(shí)現(xiàn)了南京西路商圈跟人民廣場的連通，擴(kuò)大了商圈版圖。
多元化與協(xié)同效應(yīng)
在已形成“金五星”和“金三角”格局的南京西路商圈中，興業(yè)太古匯將突圍之路瞄準(zhǔn)了多元化與差異性。
李振輝認(rèn)為，南京西路已經(jīng)成為上海核心商圈之一，但依然還存在空缺的板塊。
“現(xiàn)有的商家都較為偏重零售部分，目前南京西路還沒有完整的空間提供能給幾十萬白領(lǐng)工作、休憩、放松以及享受，興業(yè)太古匯則提供了這樣一個多元化的商務(wù)空間。”
據(jù)介紹，興業(yè)太古匯購物中心建面約10萬平方米，擁有250家不同定位的品牌，涵蓋奢侈品、時尚服裝、配飾和美妝購物、休閑書店、超市及瑜伽中心，以及超過40家餐飲店鋪。
作為南京西路上最新的購物中心，充分的商業(yè)面積給予了興業(yè)太古匯選擇多元化組合的空間基礎(chǔ)。
“這個行業(yè)的挑戰(zhàn)就是不斷明確目標(biāo)消費(fèi)群的具體需要并做出適度調(diào)整，這就是興業(yè)太古匯將入駐商家數(shù)量擴(kuò)到最大，達(dá)到250家店的原因。興業(yè)太古匯的調(diào)整彈性應(yīng)該會比其他商場高，甚至可以說，比整個市場、比這個時代都快一點(diǎn)。”
與此同時，在250家品牌的容量彈性及多元組合下，興業(yè)太古匯覆蓋的目標(biāo)客群年齡層也將較南京西路目前的客群更為廣泛。
除了品牌以外，興業(yè)太古匯也在重點(diǎn)研究與品牌間的合作，為目標(biāo)顧客群提供耳目一新的體驗(yàn)。
李振輝坦承，要找一個在上海是全新的品牌并不容易，所以不一定要拼獨(dú)一無二，而是要尋找獨(dú)特的氛圍。就算是同一個品牌，也能夠在興業(yè)太古匯創(chuàng)造全新的設(shè)計(jì)風(fēng)格和體驗(yàn)。
應(yīng)對近年實(shí)體商業(yè)表現(xiàn)疲軟的市場環(huán)境，興業(yè)太古匯綜合體的協(xié)同效應(yīng)則被視為另一突圍優(yōu)勢。
“實(shí)體商業(yè)受到的沖擊確實(shí)存在，但從項(xiàng)目本身來說，興業(yè)太古匯項(xiàng)目是一個綜合體，配備商場、寫字樓和酒店，本身這三個客群之間就會產(chǎn)生很多互動。”李振輝續(xù)稱：“在核心地段的基礎(chǔ)上，興業(yè)太古匯并不擔(dān)心購物中心和寫字樓的租賃，重要的是選擇什么樣的組合，可以實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的最大化，將興業(yè)太古匯打造成為整體社區(qū)”。
據(jù)介紹，興業(yè)太古匯零售已有約三分之二面積簽署租賃意向書或正在最后確認(rèn)商業(yè)條款；辦公樓部分，已簽署租賃意向書面積占三分之一，另有三分之一正在確定意向中。
談及興業(yè)太古匯的未來，李振輝和杜一莉坦言：“興業(yè)太古匯沒有可以分拆出售的部分，所以不管是寫字樓、商場還是酒店，亦或是酒店式住宅，香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)都會長期持有。”
長期持有運(yùn)營的開發(fā)理念，正是這兩家港企牽手合作興業(yè)太古匯的契機(jī)。
投資回報(bào)與持有法則
作為香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)布局上海的首個大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，興業(yè)太古匯總投資額高達(dá)170億元。
在高額資金投入和長期持有的決策下，項(xiàng)目的投資回報(bào)引人關(guān)注。對此，杜一莉表示，著眼于長遠(yuǎn)目標(biāo)、注重可持續(xù)發(fā)展是香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)的共同理念，雙方并不是非常注重短期回報(bào)。
回溯興業(yè)太古匯的發(fā)展歷程，香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)的合作可謂轉(zhuǎn)折點(diǎn)之一。資料顯示，2002年底，香港興業(yè)國際集團(tuán)與靜安區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，獲得興業(yè)太古匯項(xiàng)目所在地塊。
2006年，香港興業(yè)國際宣布與太古地產(chǎn)按50:50比例共同投資、擁有兼管理運(yùn)營興業(yè)太古匯項(xiàng)目。
在李振輝和杜一莉看來，雙方著眼于長遠(yuǎn)利益的開發(fā)理念正是促成合作的基礎(chǔ)。在香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)的投資史中，亦不乏長期持有經(jīng)營的成功案例。
成立于1977年的香港興業(yè)國際集團(tuán)，在香港、中國內(nèi)地及亞洲從事多元化業(yè)務(wù)，包括地產(chǎn)發(fā)展及投資、物業(yè)管理、豪華酒店及服務(wù)式住宅、醫(yī)療保健服務(wù)及其他投資項(xiàng)目。該公司旗下的旗艦式發(fā)展項(xiàng)目香港愉景灣，作為全港占地最大的私人發(fā)展社區(qū)，至今已持續(xù)開發(fā)超過30年。
隸屬于太古集團(tuán)的太古地產(chǎn)自1972年成立之初開始持續(xù)投入香港太古城的建設(shè)及更新，業(yè)務(wù)包括發(fā)展及管理商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)，在香港打造以太古坊、太古城及太古廣場為核心物業(yè)，并將太古匯、太古里及頤堤港三類產(chǎn)品線落地內(nèi)地。
“興業(yè)太古匯長期持有的概念很難概括周期，因?yàn)橄愀叟d業(yè)國際和太古地產(chǎn)會持續(xù)不斷地為每一個項(xiàng)目注入新的動力。”杜一莉表示，現(xiàn)金流對于兩家股東公司來說并不是問題，興業(yè)太古匯只是兩家股東公司總體體量的其中一部分，未來兩大股東亦會適時為興業(yè)太古匯進(jìn)行必要的調(diào)整。
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