在未來(lái)的某一天，只要付出一筆相比較而言不算高的費(fèi)用，也可以像土豪一樣，成為大型商場(chǎng)、酒店或者摩天寫字樓的股東并獲得收益，你會(huì)愿意嗎？
眼下，這個(gè)叫做REITs（房地產(chǎn)信托投資基金，英文全稱Real Estate Investment Trust）的金融工具，正成為綠地控股（600606.SH以下簡(jiǎn)稱綠地）試驗(yàn)輕資產(chǎn)化的重要砝碼—通過(guò)它，流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)將直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)證券資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)動(dòng)起來(lái)。
不過(guò)，綠地的首次商業(yè)項(xiàng)目證券化，沒(méi)有選擇在A股和港股，而是新加坡。
按照綠地近日的披露，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“Amare”）合作的Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托（以下簡(jiǎn)稱“Amare-綠地酒店REITs”）以綠地旗下19家中國(guó)境內(nèi)的物業(yè)酒店為基礎(chǔ)資產(chǎn)，總計(jì)價(jià)值約210億元，當(dāng)中不是資產(chǎn)剝離重組，而是打包后于新加坡證交所主板上市。
這堪稱是中國(guó)房企迄今為止發(fā)行的最大規(guī)模的REITs。一旦形成，對(duì)于綠地而言是魚(yú)和熊掌兼得之舉，一是部分酒店資產(chǎn)將不再歸于上市平臺(tái)報(bào)表內(nèi)從而進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，二是募得的資金將有效補(bǔ)充到資金池中。
綠地董事長(zhǎng)張玉良并不掩飾綠地的野心。他對(duì)外聲稱，“綠地對(duì)于房地產(chǎn)金融化籌謀已久，并希望成為中國(guó)房地產(chǎn)金融化的先行者，為房企商業(yè)模式變革探路”。
聯(lián)姻固然美，但利益訴求背后的邏輯則更耐人尋味。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，這是新加坡首個(gè)以中國(guó)物業(yè)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托且是首個(gè)數(shù)十億級(jí)資產(chǎn)交易項(xiàng)目。接近本次交易的匿名人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，本次合作談了近2年之久，未來(lái)Amare將通過(guò)與私募、國(guó)際銀團(tuán)的合作，把本次交易的資產(chǎn)變成信托或進(jìn)行資產(chǎn)證券化。但最終能否成功，還需要新加坡當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。
跨國(guó)聯(lián)姻
事實(shí)上，綠地已經(jīng)是中國(guó)金融業(yè)務(wù)最為龐雜的地產(chǎn)商。從信托牌照的獲得、投資基金的設(shè)立、互聯(lián)網(wǎng)金融的嘗試、股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心的成立等，綠地正鉚足了力氣預(yù)備在金融上大干一番。
綠地本身亦在改變，輕資產(chǎn)無(wú)疑成了當(dāng)中最強(qiáng)烈的訴求。目前看，綠地的酒店業(yè)務(wù)是一筆龐大的資產(chǎn)。截至2015年上半年，項(xiàng)目達(dá)70余個(gè)，遍布全球8國(guó)51城，擁有各類客房2萬(wàn)余間，酒店資產(chǎn)超過(guò)200億元。
是資本也是負(fù)擔(dān)，換一個(gè)角度理解，在打造出諸多地標(biāo)商辦項(xiàng)目后，綠地同步發(fā)出了需要尋找到接盤方或者投資方以回籠資金的渴求。
中金公司的分析師許艷和姬江帆一語(yǔ)點(diǎn)破當(dāng)中的邏輯—綠地的輕資產(chǎn)和其債務(wù)壓力的提升密切相關(guān)，報(bào)告表述為，“綠地近年來(lái)地產(chǎn)投資激進(jìn)，2014年以來(lái)自由現(xiàn)金流缺口均超過(guò)400億元”“是房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)最重的發(fā)行人之一”“短期周轉(zhuǎn)方面，對(duì)再融資的依賴性仍然較強(qiáng)”。
借助金融手段實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，綠地早已不是第一次。
去年12月6個(gè)商辦項(xiàng)目出售予基金是一大佐證。其操作手法是，先在綠地金融控股集團(tuán)旗下成立若干SPV項(xiàng)目公司，再將旗下的商辦項(xiàng)目裝入。這筆交易，綠地總計(jì)回籠了55.43億元，被“輕資產(chǎn)”的項(xiàng)目包括西安綠地正大繽紛城、成都綠地國(guó)際花都、上海綠地公園廣場(chǎng)、南昌綠地中央廣場(chǎng)、北京房山繽紛城以及上海金天大廈。
更早的時(shí)候，江西南昌的一個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已經(jīng)變成了一款金融產(chǎn)品。
必須要承認(rèn)的是，動(dòng)靜都沒(méi)有這次這么大。同步伴隨的疑問(wèn)是，Amare究竟是誰(shuí)？
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者多方了解，它是一家于2013年在新加坡注冊(cè)成立并存續(xù)的投資管理公司，是榮耀基金集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“榮耀”）為綠地設(shè)立的全球酒店資產(chǎn)證券化專項(xiàng)管理平臺(tái)。
而榮耀本身是一家年輕的私募股權(quán)基金管理集團(tuán)公司。公司由主席蘇大衛(wèi)在2010年創(chuàng)辦，專注于投資大中華地區(qū)的家庭娛樂(lè)和文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。代表性的項(xiàng)目為杭州好萊塢文化旅游產(chǎn)業(yè)園（愛(ài)的城Amare City）。作為天使投資人，榮耀曾發(fā)起過(guò)一筆達(dá)250萬(wàn)美元的種子資金。
值得一提是，蘇大衛(wèi)本人是資本市場(chǎng)的老手，其在私募股權(quán)投資和公司并購(gòu)領(lǐng)域有超過(guò)30年的經(jīng)驗(yàn)。接近蘇大衛(wèi)的消息人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，蘇極其看好新加坡的酒店業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，并認(rèn)為新加坡有眾多旅游資源尚待深度挖掘，而Amare的設(shè)立還擔(dān)負(fù)著致力于在新加坡打造國(guó)際級(jí)的文化旅游景點(diǎn)的重任。
在張玉良看來(lái)，新加坡是中國(guó)“一帶一路”戰(zhàn)略的重要節(jié)點(diǎn)，把資產(chǎn)化的酒店物業(yè)帶到新加坡資本市場(chǎng)只是起步，綠地日后不排除依舊會(huì)在當(dāng)?shù)乩^續(xù)物色項(xiàng)目或投資項(xiàng)目，尤其是酒店、辦公樓等綜合項(xiàng)目。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，綠地未來(lái)還將以適當(dāng)?shù)姆绞嚼^續(xù)參與對(duì)酒店的管理，而Amare-綠地酒店REITs亦有計(jì)劃收購(gòu)綠地在其他國(guó)家開(kāi)發(fā)的酒店物業(yè)。
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