退房背后的艱難往事
回顧人和商業(yè)的發(fā)展史，這家略顯冷門的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，有著非常獨特的發(fā)家史和商業(yè)模式，然而又正因為這獨特的商業(yè)模式，遭遇了許多發(fā)展路上的起伏。
檢索歷史資料得知，人和商業(yè)發(fā)端于上世紀(jì)90年代初的哈爾濱，由戴永革家族創(chuàng)立。
1992年，哈爾濱人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式獲得商業(yè)回報，這在業(yè)內(nèi)被稱為“防空洞”模式。
這種“一招鮮”的商業(yè)模式開啟，讓人和商業(yè)迅速創(chuàng)造出業(yè)界神話。2008年10月22日，人和商業(yè)逆勢登陸香港股市，融資30億港元。
彼時行業(yè)分析指出，由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)的項目也就不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無須支付土地出讓金及土地增值稅，這大大降低了開發(fā)成本。
“再加上地下商業(yè)的運營成本相對比較低，因此利潤非�？捎^，人和商業(yè)的毛利率長期保持在70%以上。”
因此，后來人和商業(yè)沿著地下人防工程進行商業(yè)化開發(fā)這條道路不斷前行，接連開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個省市級城市地下人防商城，并創(chuàng)造了中國首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。
隨后，人和商業(yè)通過防空洞模式的迅速擴張。資料顯示，至2015年底，人和商業(yè)共計在中國12個城市擁有及經(jīng)營22個地下商場，運營總建筑面積127萬平方米，可出租總建筑面積約87萬平方米。另外，集團擁有的項目儲備總建筑面積達約481萬平方米，其中包括12個在建項目，總建筑面積達約132萬平方米；19個立項批準(zhǔn)項目，總建筑面積為349萬平方米。
不過，這樣的發(fā)展模式道路也并非全為坦途，在人和商業(yè)高速擴張的這些年，一些固有弊端也不斷浮出水面。
例如，人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業(yè)無法通過土地抵押獲得銀行貸款，建設(shè)所需資金只能通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。
因此，有市場分析人士就告訴觀點地產(chǎn)新媒體，地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及出租項目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。
在資金壓力下，人和商業(yè)在過去幾年里通過高息票據(jù)募集了近9億美元資金。值得注意的是，這些債務(wù)都將在2015年至2016年集中給付。
除了模式外，電子商務(wù)的迅猛發(fā)展以及此后商業(yè)地產(chǎn)所遭遇的“寒冬”帶來的行業(yè)環(huán)境的變化。
市場人士指出，電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，對于人和商業(yè)這種定位于二三線城市的商業(yè)物業(yè)的沖擊無疑是最大的。
轉(zhuǎn)讓經(jīng)營收入下滑、租金下降、電商沖擊、連年虧損以及到期債券的償還壓力，或許正是基于上述的這些因素，才迫使人和商業(yè)這家曾經(jīng)風(fēng)光一時的地下商場開發(fā)運營商最終被迫作出出售物業(yè)的無奈選擇。（觀點地產(chǎn) 王柔金）
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