已有8個(gè)項(xiàng)目的大悅城地產(chǎn)正在從“五年20座大悅城”的拓展目標(biāo)投入到海量客流的價(jià)值挖掘中。大悅城近期發(fā)布了互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略方案，將以消費(fèi)者為核心打造綜合服務(wù)平臺(tái)。與優(yōu)化平臺(tái)價(jià)值同步的是對(duì)購(gòu)物中心租金收入模式的新思考，未來(lái)購(gòu)物中心是否能通過(guò)精準(zhǔn)客流變現(xiàn)。

　　差異化自營(yíng)產(chǎn)品

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”與共享經(jīng)濟(jì)賦予零售業(yè)靈感。在探索體驗(yàn)、創(chuàng)新改變后，大悅城正在進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)下的新一輪變革，從經(jīng)營(yíng)商品轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)顧客。在近日的商業(yè)聚焦客戶價(jià)值峰會(huì)暨大悅城2015年度客戶答謝會(huì)上，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政表示，差異化產(chǎn)品是購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力，在實(shí)體空間上，大悅城今年進(jìn)行了多重改造。圍繞新的零售形勢(shì)，大悅城未來(lái)重點(diǎn)將聚集客戶價(jià)值，通過(guò)深挖客戶需求，預(yù)測(cè)商業(yè)變化趨勢(shì)，以此為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)更有針對(duì)性的產(chǎn)品。

　　據(jù)介紹，朝陽(yáng)大悅城打造了生活方式中心悅界、天津大悅城創(chuàng)新會(huì)員中心良食局、上海大悅城探索摩天輪愛(ài)情主題景觀等。新生活方式街區(qū)帶動(dòng)了商場(chǎng)成長(zhǎng)，朝陽(yáng)大悅城悅界開(kāi)業(yè)后，場(chǎng)內(nèi)銷(xiāo)售類(lèi)指標(biāo)提升明顯，樓層銷(xiāo)售及坪效水平漲幅在30%以上。天津大悅城開(kāi)發(fā)的良食局O2O會(huì)員體驗(yàn)中心亮相6個(gè)月，實(shí)現(xiàn)總客流5萬(wàn)人次，店鋪提袋率高達(dá)80%，開(kāi)業(yè)第三個(gè)月盈虧平衡。

　　探索新租金標(biāo)準(zhǔn)

　　如果創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心的生命線，租金收入則是延續(xù)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。在百貨時(shí)期，銷(xiāo)售扣點(diǎn)為主要盈利模式，購(gòu)物中心初期階段主要收取固定租金。零售形勢(shì)與環(huán)境不斷演變，根據(jù)商家承租能力，購(gòu)物中心租金構(gòu)成變?yōu)?ldquo;保底租金+流水倒扣”。

　　按照經(jīng)營(yíng)顧客的新商業(yè)邏輯，大悅城方面在設(shè)想租金模式的多種可能。參與天津大悅城騎鵝公社、上海大悅城摩坊More Fun 166街區(qū)設(shè)計(jì)的王三石認(rèn)為，按照客流收租金將會(huì)改變品牌價(jià)值衡量標(biāo)尺和標(biāo)準(zhǔn)，可以促進(jìn)購(gòu)物中心與商戶之間的客流轉(zhuǎn)化率，提升經(jīng)營(yíng)效率。

　　弘毅投資王小龍認(rèn)為，大悅城客流每年均在億人級(jí)別，如果以線上平臺(tái)獲取流量的成本計(jì)算，能夠獲得海量客流的實(shí)體商業(yè)將有很大優(yōu)勢(shì)。一方面，與虛擬平臺(tái)相比，線下店有完整的消費(fèi)者畫(huà)像研究，通過(guò)大數(shù)據(jù)研究可以更精準(zhǔn)了解消費(fèi)者特性與習(xí)慣;另一方面，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)能夠給商場(chǎng)帶來(lái)更多可挖掘的潛力領(lǐng)域，探索獨(dú)立的自營(yíng)板塊開(kāi)枝散葉到其他商業(yè)體，甚至可以進(jìn)行更多跨界合作。從投資者角度來(lái)看，高效的商業(yè)模式會(huì)讓他們更有信心。

　　模式尚不成熟

　　從中糧置地更名大悅城地產(chǎn)后，大悅城產(chǎn)品線對(duì)中糧的意義不言而喻。截至9月30日，各大悅城總銷(xiāo)售額近86億元，同比增長(zhǎng)25%;總客流量約達(dá)8300萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)14%。盡管在引流方面大悅城是行業(yè)的佼佼者，但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)體系的銷(xiāo)售與租金收入上也同樣有煩惱。

　　以客流收入租金或許會(huì)引發(fā)行業(yè)的新革命，但以目前情況來(lái)看，這種模式尚不成熟仍需探討。外婆家董事長(zhǎng)吳國(guó)平認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)下的零售業(yè)令很多品牌將70%的精力投入到如何挽留消費(fèi)者中。以客流收租金對(duì)于零售業(yè)態(tài)是一種促進(jìn)，但對(duì)餐飲、體驗(yàn)等引流較強(qiáng)的業(yè)態(tài)并不太適用。

　　大悅城執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石表示，短期內(nèi)大悅城與商戶之間的合作模式不會(huì)改變，但會(huì)針對(duì)趨勢(shì)進(jìn)行研究和探討，挖掘更多大悅城的平臺(tái)價(jià)值。站在資本市場(chǎng)與管理層的角度，大悅城需要為股東創(chuàng)造更大化價(jià)值。價(jià)值的體現(xiàn)一方面來(lái)自購(gòu)物中心租金收益，另一方面需要有持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)發(fā)展提升服務(wù)與品牌價(jià)值。

　　智易東方首席投資經(jīng)濟(jì)學(xué)家藺常念表示，中國(guó)有4000多家商場(chǎng),實(shí)際賺錢(qián)的僅有1/4，零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)殘酷，商場(chǎng)以往搶占黃金地段就能賺錢(qián)的思維已不再適用。從現(xiàn)階段來(lái)看，大悅城不能以量取勝，這要求商場(chǎng)需要有經(jīng)濟(jì)眼光深度地研究品牌與產(chǎn)品，這些對(duì)于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)度與管理層都是很大考驗(yàn)。（來(lái)源：北京商報(bào) 記者：劉宇）

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