傳統(tǒng)物業(yè)迫切希望能夠轉(zhuǎn)移費(fèi)用壓力，彩生活正好給他們提供了可以滿足想象的模式，物業(yè)公司直接深入社區(qū)O2O和社區(qū)金融，把業(yè)主變成客戶，用生意之外的生意來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的困境。但萬(wàn)科的思路卻是另外一種，朱保全說(shuō)，“一個(gè)好的物業(yè)企業(yè)，客戶其實(shí)是愿意繳費(fèi)的。物業(yè)公司身上的責(zé)任絕不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是跟客戶做一些社區(qū)生意。”

　　兩家巨頭，終有交鋒的一刻。

　　在金泰地產(chǎn)和萬(wàn)科物業(yè)戰(zhàn)略合作簽約46天之后，金泰集團(tuán)又和花樣年簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。金泰集團(tuán)是金泰地產(chǎn)的第二大股東，他們同屬北京京煤集團(tuán)，金泰集團(tuán)在北京的物業(yè)面積也遠(yuǎn)超金泰地產(chǎn)。

　　花樣年北京公司總經(jīng)理肖飛表示，金泰集團(tuán)計(jì)劃將旗下地產(chǎn)、商業(yè)、酒店三類(lèi)物業(yè)全面引入花樣年的服務(wù)，住宅版塊將與彩生活合作，辦公版塊將與花創(chuàng)空間合作，酒店版塊將與美易家合作。

　　金泰集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)周建裕告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，選擇和花樣年合作的主要原因是花樣年的管理板塊更為豐富，而萬(wàn)科物業(yè)只有住宅部分，金泰集團(tuán)旗下100多萬(wàn)平方的物業(yè)面積中有約80萬(wàn)平米的商用物業(yè)。另外，彩生活的模式中，把業(yè)主變成終端客戶的思維也更符合金泰集團(tuán)的口味。

　　從表面上看，花樣年拿到了金泰集團(tuán)超過(guò)百萬(wàn)平方的存量物業(yè)服務(wù)權(quán)，而萬(wàn)科物業(yè)只能“吃到”少數(shù)幾個(gè)、甚至可能只有門(mén)頭溝一個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科輸?shù)袅说谝粓?chǎng)。

　　就在花樣年和金泰集團(tuán)簽約的第二天，萬(wàn)科物業(yè)的負(fù)責(zé)人朱保全在一個(gè)高規(guī)格的論壇上稱，“現(xiàn)在很多物業(yè)公司選擇鴕鳥(niǎo)政策，如果保證品質(zhì)，就承擔(dān)不了成本，如果想覆蓋成本，就把物業(yè)公司承包給當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理”，并把以彩生活為代表的物業(yè)O2O模式形容為“賣(mài)點(diǎn)米、賣(mài)點(diǎn)油”。

　　而彩生活的模式就是物業(yè)O2O“賣(mài)點(diǎn)米、賣(mài)點(diǎn)油”的代表。此前花樣年集團(tuán)董事長(zhǎng)潘軍在接受記者專訪時(shí)說(shuō)，“方向我想清楚了，但是哪個(gè)產(chǎn)品賣(mài)得好，那個(gè)品類(lèi)賣(mài)得好?我也不知道，我只能和客戶不斷不斷地測(cè)試出來(lái)，最后尋找我的爆款。當(dāng)我有五個(gè)爆款以上，我們自己測(cè)算了，我的物業(yè)管理費(fèi)根本就不重要了。”

　　降低物業(yè)費(fèi)、把業(yè)主變成用戶，正是金泰集團(tuán)這樣的傳統(tǒng)物業(yè)的痛點(diǎn)。

　　另外一方面是人力成本占比逐漸升高。在花樣年的一份小冊(cè)子中提到，他的簽約公司深圳嘉寶豐物業(yè)管理有限公司面臨這樣的困境：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人工成本逐漸上升，而物業(yè)費(fèi)卻很難增加，而且小區(qū)里長(zhǎng)期存在一部分欠繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象給公司經(jīng)營(yíng)也造成很大困難。

　　傳統(tǒng)物業(yè)迫切希望能夠轉(zhuǎn)移費(fèi)用壓力。

　　但萬(wàn)科的思路卻是另外一種。朱保全說(shuō)，“一個(gè)好的物業(yè)企業(yè)，客戶其實(shí)是愿意繳費(fèi)的。”萬(wàn)科內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去24年中，萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)物業(yè)收繳率是超過(guò)96%。

　　因?yàn)橛形飿I(yè)費(fèi)收入的基礎(chǔ)，萬(wàn)科物業(yè)嚴(yán)格界定了物業(yè)的權(quán)力邊界。萬(wàn)科內(nèi)部稱之為“回”字模型，“回”字中間的小口是業(yè)主的私人領(lǐng)域，兩個(gè)“口”中間的共有部分才是物業(yè)公司存在的空間。因此萬(wàn)科物業(yè)走了一條傳統(tǒng)物業(yè)模式加上數(shù)據(jù)化管理后臺(tái)的思路。

　　朱保全甚至說(shuō)，“物業(yè)公司不能說(shuō)因?yàn)橛袔讉�(gè)保安把門(mén)占住了就說(shuō)這個(gè)小區(qū)屬于物業(yè)公司，其實(shí)小區(qū)是屬于業(yè)主的。”他舉的例子極有深意：現(xiàn)在有人說(shuō)物業(yè)公司離客戶近，我們可以賣(mài)點(diǎn)米、賣(mài)點(diǎn)油，當(dāng)說(shuō)這個(gè)話的時(shí)候我想起80年代剛剛改革開(kāi)放說(shuō)中國(guó)人賣(mài)糖葫蘆的故事，說(shuō)中國(guó)人有10億人，只要每個(gè)人買(mǎi)一串糖葫蘆，我就可以賣(mài)10億串糖葫蘆。當(dāng)我們思考一個(gè)企業(yè)的時(shí)候就是想企業(yè)能得到什么，但是我們忘掉了一個(gè)本原，就是我們客戶能得到什么。

　　面對(duì)不確定的局勢(shì)，有人喜歡回歸問(wèn)題的本質(zhì)，有人傾向于暢想未來(lái)的模樣。這就是萬(wàn)科物業(yè)和彩生活的區(qū)別。他們各自講著各自的故事。

　　實(shí)際上，兩家巨頭的目標(biāo)達(dá)成都有難度。萬(wàn)科物業(yè)計(jì)劃在2015年完成管理1.7億平方米的面積，3年內(nèi)擴(kuò)張到5億平方米。萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石預(yù)測(cè)：10年后，萬(wàn)科物業(yè)的客戶數(shù)量是1000萬(wàn)。“但如果接受其他樓盤(pán)的物業(yè)，10年后則是6000萬(wàn)～8000萬(wàn)。”

　　而彩生活則放言，他們現(xiàn)在的管理面積已經(jīng)達(dá)到3億平方米。在記者面前，潘軍中氣十足“未來(lái)我們五年的目標(biāo)，加上美易家，加上彩生活，加上解放區(qū)，我們的目標(biāo)是服務(wù)1億人口，1億的概念是什么!”

　　但實(shí)際上，萬(wàn)科簽署的協(xié)議多數(shù)是輸出“睿服務(wù)”智能管理后臺(tái)，而花樣年則是輸出他們O2O的一套內(nèi)容。直接踢掉原先的物業(yè)，全面接管小區(qū)難上加難。

　　周建裕告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，金泰集團(tuán)的物業(yè)“偷學(xué)”過(guò)彩生活，但沒(méi)有成功，后來(lái)才引入了彩生活作為合作方。

　　兩家巨頭交鋒正熱，最大物業(yè)公司的席位已經(jīng)悄悄易主。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉，高緯環(huán)球?qū)⒑痛鞯铝盒泻喜�，新的公司物業(yè)管理面積超過(guò)4億平方米，是全球物管面積最高的公司。

　　而一些中小型物業(yè)公司看到物業(yè)的新概念逐漸起勢(shì)，也不愿意把自己的地盤(pán)讓出去。

　　但物業(yè)公司這樣的薄利行業(yè)，不達(dá)到壟斷地位就很難建立絕對(duì)的生存優(yōu)勢(shì)。

　　潘軍這樣講，“比德林奇說(shuō)壟斷這件事是個(gè)好事，他要投資的時(shí)候，一定要投資什么?他認(rèn)為一定要有壟斷性的，他投Facebook，那個(gè)技術(shù)是有壟斷性的”。

　　“我就是高門(mén)檻。”潘軍眼睛瞪了一下。

　　萬(wàn)科更喜歡講另外一個(gè)故事：2014年底萬(wàn)科內(nèi)部統(tǒng)計(jì)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)小區(qū)的二手房總價(jià)值約為1.2萬(wàn)億，2015年8月份增長(zhǎng)到1.75萬(wàn)億，除了上半年增長(zhǎng)的將近700萬(wàn)平米新增面積之外，萬(wàn)科把業(yè)主房子價(jià)格上漲的主要原因之一歸結(jié)為萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　萬(wàn)科希望把業(yè)主也納入到“睿服務(wù)2.0”的后臺(tái)管理體系中，就像Uber一樣可以“接單”，在這套體系中，業(yè)主和物業(yè)、業(yè)主和業(yè)主、人和物之間都可以隨意鏈接，形成一個(gè)大的生態(tài)系統(tǒng)，而不是像傳統(tǒng)物業(yè)一直經(jīng)常把物業(yè)和業(yè)主放到對(duì)立的處境。

　　萬(wàn)科后臺(tái)的數(shù)據(jù)“已經(jīng)攢了25年。萬(wàn)科物業(yè)除了人之外，最大的資源就是我們的體系文件”，朱保全說(shuō)。這是萬(wàn)科物業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入“睿”，可以看到全國(guó)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)任何一個(gè)環(huán)節(jié)的狀況，甚至是一顆螺絲釘該不該換了。

　　潘軍更喜歡把自己定義為“成功者”，他經(jīng)常說(shuō)在成功之前他們吃了10年失敗的苦。這些失敗的經(jīng)驗(yàn)對(duì)金泰集團(tuán)這樣的國(guó)企是致命的誘惑，“大家對(duì)試錯(cuò)的容忍度是不一樣的”，周建裕談到金泰集團(tuán)那些失敗的嘗試時(shí)說(shuō)，制度決定了金泰集團(tuán)這樣的企業(yè)不能長(zhǎng)時(shí)間扮演“失敗者”。

　　于是金泰引入了花樣年。

　　潘軍似乎喜歡業(yè)內(nèi)人士對(duì)花樣年是“八爪魚(yú)”這樣的比喻，他還形容花樣年是“八個(gè)金剛葫蘆娃”，“我們現(xiàn)在出去接業(yè)務(wù)，我們叫打群架，我們家兄弟哥們兒多，八個(gè)兄弟，比如萬(wàn)科物業(yè)你去做，你自己去吧，你商業(yè)什么的都沒(méi)有。我們這兒一來(lái)旁邊坐八個(gè)人，我們這兒的服務(wù)，你想要的東西我那都有，我是集體給你抓藥方。”

　　萬(wàn)科朱保全強(qiáng)調(diào)的是“物業(yè)公司身上的責(zé)任絕不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是跟客戶做一些社區(qū)生意。我更希望找到物業(yè)公司的本質(zhì)”。

　　但花樣年也看得很清楚，物業(yè)公司其實(shí)也是個(gè)“把門(mén)的”，很多生意走不進(jìn)社區(qū)，就是因?yàn)闆](méi)過(guò)物業(yè)公司那一關(guān)�，F(xiàn)在也是一樣的，業(yè)主房子增值不增值可能跟物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有關(guān)，但無(wú)論是萬(wàn)科還是花樣年，現(xiàn)在去談擴(kuò)張，首先還得去找那些物業(yè)公司。（來(lái)源：地產(chǎn)壹線 作者：房濤）

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