后勁不足
在中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來(lái)，從整個(gè)行業(yè)分析，過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利帶動(dòng)；第二階段則主要依靠商品、品牌去做商業(yè)；而如今，伴隨消費(fèi)者的選擇在增加，商業(yè)運(yùn)營(yíng)更應(yīng)該增強(qiáng)本地生活黏性，做好商圈情感交流。
商務(wù)部研究院消費(fèi)經(jīng)濟(jì)研究部副主任趙萍則表示，凱德MALL應(yīng)該明確消費(fèi)需求、明確自身定位，在品牌和業(yè)態(tài)組合上應(yīng)該多做更新。以凱德MALL西直門(mén)店為例，雖與西單大悅城同處交通樞紐核心商圈，均定位于時(shí)尚、年輕消費(fèi)群體。但在餐飲品牌組合上，凱德MALL西直門(mén)店則更偏向于標(biāo)準(zhǔn)化正餐、快餐，對(duì)年輕消費(fèi)群體缺乏吸引力。
北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)向北京商報(bào)記者表示，凱德當(dāng)下要在商業(yè)運(yùn)營(yíng)思維和模式上做出改變。在新實(shí)體商業(yè)革命過(guò)后，消費(fèi)者實(shí)體購(gòu)物需求大幅下降，購(gòu)物需求轉(zhuǎn)向休閑、娛樂(lè)、體驗(yàn)為主，購(gòu)物中心則大部分轉(zhuǎn)型為生活方式中心、休閑娛樂(lè)目的地，具體表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)模式體驗(yàn)化、品牌去主流化。“作為海外進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的代表，凱德的項(xiàng)目則依然保持著過(guò)去傳統(tǒng)的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式，明顯滯后于當(dāng)下購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，伴隨實(shí)體商業(yè)銷(xiāo)售量不斷下降以及實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大幅度增加，缺乏新意、特色的凱德商用在經(jīng)營(yíng)上壓力不小。”
北京商報(bào)記者 李鐸 孫麒翔 陳克遠(yuǎn)
凱德光環(huán)褪去
在輕資產(chǎn)模式上一直被視為標(biāo)桿的新加坡地產(chǎn)巨頭凱德卻出現(xiàn)了重大失誤。在籌備了三年的凱德MALL天宮院項(xiàng)目被曝停工、撤資后，凱德方面也許沒(méi)有想到自去年退市后，會(huì)以這種方式再度被外界關(guān)注。入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購(gòu)物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失、運(yùn)營(yíng)的壓力。
持續(xù)穩(wěn)健策略
天宮院項(xiàng)目的停滯，讓凱德MALL以一個(gè)燙手山芋的角色重回公眾視野。在去年遭遇退市后，凱德商業(yè)板塊變得更加低調(diào)。北京商報(bào)記者兵分多路對(duì)凱德在京項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地走訪看到，目前各個(gè)項(xiàng)目都在正常運(yùn)營(yíng)，中規(guī)中矩的運(yùn)營(yíng)策略讓凱德MALL收回了很多家庭客群，這也是多數(shù)門(mén)店餐飲、兒童業(yè)態(tài)火爆的重要原因。
以凱德MALL西直門(mén)店為例，該門(mén)店位于西直門(mén)交通樞紐的核心商圈，2007年開(kāi)業(yè)，建筑面積8.3萬(wàn)多平方米，共七層。定位于年輕時(shí)尚，主要目標(biāo)客群為都市白領(lǐng)及“80后”、“90后”等年輕時(shí)尚人群。北京商報(bào)記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，該門(mén)店目前擁有約169個(gè)品牌，其中包括烘焙、咖啡在內(nèi)的餐飲品牌數(shù)量占總品牌數(shù)量的近20%，共計(jì)約33家。居住在西直門(mén)一帶的消費(fèi)者李先生對(duì)北京商報(bào)記者表示，凱德MALL西直門(mén)店雖然是時(shí)尚、潮流購(gòu)物中心，但品牌大多圍繞餐飲升級(jí)，零售品牌吸引力比較有限。
在社區(qū)型購(gòu)物中心項(xiàng)目方面，凱德MALL太陽(yáng)宮店頗具代表性。據(jù)北京商報(bào)記者了解，雖然該門(mén)店沿用凱德一貫重視地鐵商業(yè)的傳統(tǒng)，坐落于地鐵10號(hào)線太陽(yáng)宮站之上，并輻射包括西壩河?xùn)|里、曙光里等成熟社區(qū)，以及新紀(jì)家園、UHN國(guó)際村等高端小區(qū)，定位以年輕時(shí)尚及家庭消費(fèi)為主。不過(guò)，該購(gòu)物中心卻始終不溫不火。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這里也出現(xiàn)了零售、餐飲運(yùn)營(yíng)兩重天的局面。商業(yè)地產(chǎn)界人士向北京商報(bào)記者透露，商業(yè)地產(chǎn)“科班生”出身的凱德商用目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)頗具規(guī)模，其商業(yè)項(xiàng)目多年前便已成為行業(yè)標(biāo)桿，更側(cè)重穩(wěn)健型策略。針對(duì)凱德商用近年發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)戰(zhàn)略等問(wèn)題，北京商報(bào)記者昨日致電凱德方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者截稿時(shí)，暫未收到其相關(guān)回復(fù)。
誰(shuí)來(lái)扛起大旗
凱德旗下?lián)碛袃蓷l購(gòu)物中心產(chǎn)品線：凱德MALL和來(lái)福士。相比高速擴(kuò)張的凱德MALL，來(lái)福士產(chǎn)品線更加理性。目前，凱德在中國(guó)7個(gè)重點(diǎn)城市穩(wěn)健布局了8座旗艦綜合體來(lái)福士項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的上海來(lái)福士、北京來(lái)福士都已實(shí)現(xiàn)高出租率、高回報(bào)率的業(yè)績(jī)。整合了集團(tuán)最優(yōu)質(zhì)資源的來(lái)福士品牌資產(chǎn)，也被視為凱德未來(lái)貫徹綜合體戰(zhàn)略的重要支撐。
在東直門(mén)來(lái)福士，主要目標(biāo)人群鎖定在25-45歲的中高端消費(fèi)者，與同樣坐擁東直門(mén)交通樞紐的銀座購(gòu)物中心有明顯的定位錯(cuò)位。北京商報(bào)記者日前走訪看到，北京來(lái)福士廣場(chǎng)內(nèi)有Armani Exchange、Retro+、Bershka等國(guó)際知名服飾品牌。在上海來(lái)福士，由于位于人民廣場(chǎng)核心商圈，定位和品牌層級(jí)更高，有Kate Spade、Vivienne Westwood、Michael Kors等。
根據(jù)凱德集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前來(lái)福士項(xiàng)目?jī)H在北京、上海、成都等7個(gè)城市共設(shè)有8家門(mén)店，其中上海為兩家，選址均為城市核心商業(yè)區(qū)。預(yù)計(jì)從2015年到2019年，建設(shè)中的杭州、深圳、上海長(zhǎng)寧和重慶來(lái)福士將陸續(xù)竣工入市，總建筑面積將超過(guò)310萬(wàn)平方米，創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值620億元。不過(guò)，在凱德MALL天宮院項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題后，來(lái)福士產(chǎn)品線是否能按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行也存在變數(shù)。
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凱德光環(huán)褪去
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