歷經(jīng)五年布局后，綠地集團(tuán)在華南的發(fā)展開始伸向商業(yè)運(yùn)營(yíng)。近日，綠地廣東事業(yè)部宣布，綠地集團(tuán)在廣東的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目綠地繽紛天地將在6月20日啟動(dòng)試營(yíng)業(yè)。

　　據(jù)介紹，綠地繽紛天地位于廣州白云綠地中心，定位為中高端主題時(shí)尚購(gòu)物中心，建筑面積約4萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)組合中零售部分占30%，休閑娛樂(lè)、美食等體驗(yàn)性消費(fèi)占比為70%。

　　富有戲劇性的是，作為綠地集團(tuán)廣東首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的綠地繽紛天地，身旁就是同樣位于白云綠地中心的凱德廣場(chǎng)云尚，后者亦是凱德商用首次登陸廣州的項(xiàng)目，連開業(yè)時(shí)間也同樣預(yù)計(jì)為2015年下半年。

　　可以預(yù)見的一幕是，在白云綠地中心項(xiàng)目?jī)?nèi)即將有綠地及凱德兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)營(yíng)，造成兩個(gè)戰(zhàn)略性布局商業(yè)項(xiàng)目毗鄰而生局面的背后，或許是出售方綠地集團(tuán)略為無(wú)奈的選擇。

　　綠地與凱德

　　白云綠地中心是綠地集團(tuán)進(jìn)軍廣州的第一個(gè)項(xiàng)目，位于白云區(qū)地鐵2號(hào)線白云公園站，總占地面積4萬(wàn)平方米，總建筑面積30萬(wàn)平方米，建筑主體為200米的超高層塔樓以及高度為30米的商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)包括超甲級(jí)寫字樓、酒店公寓、商務(wù)會(huì)所及購(gòu)物中心。

　　在功能區(qū)域劃分上，白云綠地中心的商業(yè)面積約12.7萬(wàn)平方米。其中，綠地繽紛天地位于白云綠地中心東側(cè)裙樓，建筑面積約4萬(wàn)平方米，包括地下2層及地上4層。從業(yè)態(tài)來(lái)看，綠地繽紛天地定位為中高端主題時(shí)尚購(gòu)物中心，主打餐飲與休閑娛樂(lè)體驗(yàn)。

　　5月20日，綠地集團(tuán)廣東房地產(chǎn)事業(yè)部商業(yè)管理部宣布，綠地繽紛天地招商率已完成90%，6月20日將開始試營(yíng)業(yè)。

　　難以讓人忽略的是，在綠地繽紛天地高調(diào)亮相的同時(shí)，位于白云綠地中心另一側(cè)裙樓的凱德廣場(chǎng)·云尚，也正在緊鑼密鼓的開業(yè)籌備中。

　　相較于綠地繽紛天地，凱德廣場(chǎng)·云尚體量約為其兩倍，建筑面積約8.6萬(wàn)平方米，包括地下2層和地上6層。據(jù)項(xiàng)目總經(jīng)理劉嘉早前透露，凱德廣場(chǎng)·云尚的特點(diǎn)在于聚會(huì)型餐飲及文創(chuàng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，開業(yè)目標(biāo)定在2015年下半年。

　　同樣作為首次進(jìn)入廣州的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，綠地繽紛天地和凱德廣場(chǎng)·云尚如此近距離“一體同生”的選址，在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中可謂少見。追溯原因，這個(gè)以“合作”定位的組合源于兩年的一場(chǎng)交易。

　　2013年11月，凱德商用公告宣布其全資子公司CAI與綠地房地產(chǎn)訂立協(xié)議，將以21.91億元的交易作價(jià)收購(gòu)廣州白云綠地中心零售部分二期，該筆交易以現(xiàn)金形式支付。

　　按照白云綠地中心最初的銷售信息，項(xiàng)目12.7萬(wàn)平方米的商業(yè)部分原計(jì)劃打造為一個(gè)國(guó)際購(gòu)物中心，規(guī)劃業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、酒樓、金融服務(wù)中心與室內(nèi)步行街。

　　顯然，從零售到整售、再?gòu)拈_發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商，白云綠地中心商業(yè)模式前后發(fā)生了轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變或許也正是綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)從銷售模式向經(jīng)營(yíng)模式過(guò)渡的陣痛樣本。

　　繽紛天地能否繽紛？

　　據(jù)了解，盡管綠地繽紛天地由綠地商業(yè)運(yùn)營(yíng)，但該購(gòu)物中心屬于分散業(yè)權(quán)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

　　2011年，白云綠地中心開售一期商鋪，推出6層共300套貨量，報(bào)價(jià)3萬(wàn)-10萬(wàn)/平方米不等，并打出“十年售后包租，每年回報(bào)7%”的宣傳廣告。

　　按照彼時(shí)銷售人員的說(shuō)法，白云綠地中心“10年售后包租”的操作方式為頭3年每年返還7%，后7年則是選取商場(chǎng)實(shí)際租金的7折與7%中較高者返還。

　　“綠地集團(tuán)早期的發(fā)展策略以銷售為主回籠資金，持有并不是大方向，因此首先開售商鋪、寫字樓等產(chǎn)品。”廣州某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，采取類似售后包租方式可以促進(jìn)銷售，但就意味著必須要自己來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

　　“現(xiàn)在綠地的經(jīng)營(yíng)一定程度上是為了解決當(dāng)初銷售時(shí)的包租承諾，只能說(shuō)十年之內(nèi)綠地繽紛天地應(yīng)該會(huì)是個(gè)完整的商場(chǎng)。”因此，上述分析人士亦觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，這樣被迫解決銷售“手尾”的難度也可以解釋綠地集團(tuán)為何選擇將零售部分的二期出售給凱德商用。

　　“當(dāng)時(shí)綠地在全國(guó)做購(gòu)物中心的案例也不多，而且白云綠地中心是廣州第一個(gè)項(xiàng)目，在品牌資源、運(yùn)營(yíng)管理方面肯定會(huì)面臨一定難度，考慮出售給凱德可以理解的原因有兩個(gè)，第一個(gè)是回籠現(xiàn)金的同時(shí)可以減少經(jīng)營(yíng)面積，第二個(gè)是基于凱德的品牌號(hào)召力。”

　　相較于天河路商圈，白云新城商圈并非廣州成熟的商圈，而在綠地落子之時(shí)，商圈內(nèi)已經(jīng)有白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及五號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)，“如果面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)需要引入一個(gè)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)帶動(dòng)自己的項(xiàng)目，凱德無(wú)疑是個(gè)很好的選擇。”

　　對(duì)于需要戰(zhàn)略布局的凱德而言，在廣州核心商圈天河路已難覓空間之時(shí)，白云新城的綠地中心也算是退而求其次的最佳選擇了。

　　換言之，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)擁有成熟體系和品牌號(hào)召力的凱德面前，“新手”綠地繽紛天地的選擇必然不能是競(jìng)爭(zhēng)，只能是錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。于此同時(shí)，幾年來(lái)白云綠地中心的發(fā)展波折，也顯示出綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式上的轉(zhuǎn)變。

　　綠地商業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁薛迎杰2014年在接受專訪時(shí)曾表示，商業(yè)地產(chǎn)在綠地集團(tuán)中所占比重是40%，今后將發(fā)展至50%-60%的水平。而綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有兩個(gè)明確的發(fā)展方向，即超高層建筑和大社區(qū)類型的購(gòu)物中心。

　　未來(lái)發(fā)展路徑中，歸于“綠地中心”或“綠地中央廣場(chǎng)”的辦公樓主要將出售，大社區(qū)購(gòu)物中心則會(huì)以持有經(jīng)營(yíng)為主，品牌體系就是“綠地繽紛城”系列。

　　從綠地集團(tuán)廣東布局來(lái)看，綠地的商業(yè)愿景或許不限于購(gòu)物中心。據(jù)介紹，綠地廣東8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分為4種形式，包括購(gòu)物中心、block街區(qū)、寫字樓底商及住宅的底商和社區(qū)商業(yè)街。

　　“繽紛天地”們能否繽紛？在商業(yè)地產(chǎn)紅海競(jìng)爭(zhēng)中，綠地集團(tuán)的表現(xiàn)仍然要由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。(來(lái)自：中國(guó)日?qǐng)?bào))

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