“當(dāng)今企業(yè)之間的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭。”于萬科而言，其商業(yè)正尋求無可匹敵的模式。

　　二度延遲之后，5月4日消息，領(lǐng)匯對龍崗萬科廣場的收購終告一段落。原因為部分條款未能達成共識，在意向書有效期屆滿前未能達成協(xié)議，領(lǐng)匯決定暫停收購龍崗萬科廣場。

　　在摩根大通看來，收購紀律面前，領(lǐng)匯按章辦事，并給予領(lǐng)匯“拒購”以正面的看法。

　　終止收購，領(lǐng)匯收獲了嚴守紀律的正面評價，但卻凸顯了萬科商業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式“絆腳”的現(xiàn)狀。

　　“拒購”與挖角7-11

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，領(lǐng)匯與萬科的該項交易于去年尾宣布。2014年11月11日，領(lǐng)匯宣布與萬科簽訂無約束力意向書。根據(jù)意向書，領(lǐng)匯擬洽購萬科旗下位于深圳的龍崗萬科廣場八成權(quán)益，包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面，市場預(yù)計以當(dāng)下龍崗區(qū)域價格水平計算，該商場總值逾20億元。

　　但該收購于今年2月及4月初二度延遲之后，相關(guān)分析就曾向觀點地產(chǎn)新媒體坦言，交易沒有完成的任何時候，都可能存在被放棄的情況。

　　分析指，不確定性因素當(dāng)然包括領(lǐng)匯在做盡職調(diào)查時，考慮資產(chǎn)收益未達預(yù)期等因素。

　　“每一筆交易當(dāng)中，買方都有自己的判斷，不一定是完全依靠市場的價格去參考的。例如有一些機構(gòu)要求資產(chǎn)收益率達到8%，但市場上賣家也沒有那么傻，以超出市場回報的水平來出售他們的項目。”

　　該分析續(xù)稱，萬科廣場項目剛處于起步階段，無法明確資金回報有多少的問題，大家都是基于預(yù)測。

　　雖然重資產(chǎn)轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)路上“絆腳”了，但另一則與萬科社區(qū)商業(yè)有關(guān)的消息，則顯示萬科社區(qū)商業(yè)布局仍在招兵買馬，加大力度。

　　近日，有市場消息人士證實，便利店品牌7-11近30名中高層管理者集體離職到萬科社區(qū)商業(yè)品牌“鄰里家”。由此，“鄰里家”有望超過其他便利店成為北京門店規(guī)模之最。

　　“增量開發(fā)機會的減少，存量的社區(qū)運營和服務(wù)自然成為企業(yè)的關(guān)注點”，在睿意德執(zhí)行董事張家鵬看來，如此商業(yè)市場背景下，萬科重視鄰里家的運營不足為奇。

　　同時，他也認為更換新標識定位城市運營服務(wù)商后，萬科也需要在商業(yè)功能上做一些延展。

　　此外，張家鵬對觀點地產(chǎn)新媒體表示，此次萬科社區(qū)商業(yè)布局規(guī)模相對不大，今后不排除賣掉后重新回到輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上來的可能。

　　據(jù)了解，自2010年萬科宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)起，目前在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的持有規(guī)模。既有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”，又有1萬-3萬平方米建筑面積的“生活廣場”和區(qū)域型購物中心“萬科廣場”產(chǎn)品線。

　　不過，在商業(yè)地產(chǎn)版圖擴大的同時，萬科商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足的問題也日漸暴露，有分析評論認為對于強調(diào)資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業(yè)體量無疑像一個吸金的“無底洞”，因此，“輕資產(chǎn)”運作成為了萬科不二選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)路徑

　　不管是龍崗萬科廣場變陣輕資產(chǎn)運營遇阻，還是布局“鄰里家”加大重資產(chǎn)的布局，分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，這些商業(yè)最終均會回歸輕資產(chǎn)，因此萬科自身的商業(yè)模式始終是定位在輕資產(chǎn)運營。

　　分析進一步指出，從提升企業(yè)資產(chǎn)流動性，進而提高企業(yè)抗風(fēng)險能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報率(ROE)進而在短期內(nèi)提升業(yè)績的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化十分必要。

　　而目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營的途徑主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)等幾種。

　　當(dāng)下相比其他途徑，有分析認為，售后返租無疑為最優(yōu)。因為售后回租的好處除了以固定資產(chǎn)換取了流動資金以支持企業(yè)經(jīng)營以外，還可以將該固定資產(chǎn)移出表外，在回租期限內(nèi)不再提取固定資產(chǎn)折舊，改善企業(yè)的資產(chǎn)流動性，提升流動比率并迅速提升經(jīng)營績效。

　　“售后回租除了作為一種融資工具和融資方式用來解決企業(yè)流動資金需求之外，其核心價值就在于將固定資產(chǎn)移出表外，使公司資產(chǎn)變得更輕，流動性更好。”上述人士向觀點地產(chǎn)新媒體如此指出。

　　對于萬科而言，商業(yè)輕資產(chǎn)策略中，除合作開發(fā)外，售后返租是其輕資產(chǎn)的第一步，而后REITs是其更深層次步驟。事實上，目前萬科已聯(lián)手鵬華基金在國內(nèi)即將推出首支公募REITs，其董秘譚華杰也公開表示，前海萬科公館資產(chǎn)將打包為REITs封閉式混合型基金。

　　據(jù)悉，在輕資產(chǎn)運作方面，萬科其實早已有所進展。早在2014年8月，萬科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，并在未來會以資產(chǎn)證券化為目標退出。

　　緊隨其后，除了上述已被領(lǐng)匯暫停收購的龍崗萬科廣場外，萬科宣布將北京金隅萬科廣場的大部分股權(quán)售予麥格理。而2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司就與萬科宣布聯(lián)手進行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。

　　根據(jù)合作框架協(xié)議，東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)。同時，東方藏山與萬科擬簽署資產(chǎn)管理協(xié)議與委托商業(yè)運營協(xié)議，以合資資產(chǎn)管理公司的形式共同建立社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理平臺，在負責(zé)各商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)運營管理。

　　彼時有市場人士就評說，如果說萬科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機制的開端，那么“牽手”東方藏山則是其商業(yè)地產(chǎn)項目輕資產(chǎn)走向資產(chǎn)證券化的更進一步。
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