昨日，萬達商業(yè)在香港公布上市后首份年報和2015年預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)。截至2014年12月31日，萬達商業(yè)地產(chǎn)總收入達1078.71億元，增長了24.31%；核心溢利為148.24億元，同比增長14.04%，核心溢利率為13.74%；每股盈利6.51元。不過，萬達投資性物業(yè)公允價值增長為134.55億元，較2013年降低12.87%。

　　值得注意的是，萬達集團副總裁兼財務(wù)總監(jiān)劉朝暉坦言，作為新的上市公司，萬達商業(yè)股價還有很大提升空間。萬達去年用20多天時間就實現(xiàn)了上市，雖然體現(xiàn)了公司的執(zhí)行力能力，也獲得了眾多投資者的認(rèn)同，但由于時間限制以及萬達商業(yè)業(yè)務(wù)板塊的多元復(fù)雜性，廣大投資者對公司的了解相對不夠，因此股價表現(xiàn)并不盡如人意。隨著時間的推移，“我們相信股價將有很大提升空間”。

　　同時，萬達商業(yè)董事兼執(zhí)行總裁曲德君公布了公司2015年的發(fā)展目標(biāo)。曲德君表示，2015年將新開26個購物中心、12個酒店。此外，除了在投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入、銷售合同金額、核心凈利潤等方面持續(xù)增長外，在萬達商業(yè)2015年經(jīng)營目標(biāo)中提到了優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，把”平均融資成本降至7%以下”是其重要目標(biāo)。

　　事實上，降低融資成本也是萬達商業(yè)由重資產(chǎn)經(jīng)營模式向輕重并舉模式轉(zhuǎn)型的重要支撐力。曲德君表示，2015年，萬達將在資產(chǎn)證券化、外部投資以及互聯(lián)網(wǎng)金融方面發(fā)力，致使公司未來不依賴物業(yè)銷售來獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　計劃發(fā)債

　　置換高息貸款

　　據(jù)萬達商業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年，萬達全年合約銷售總金額是1601.5億元，較2013年增長26.65%，合約銷售面積1478萬平方米，較2013年增長35.97%，完成了年初定下的銷售目標(biāo)。而在其1601.5億元的簽約銷售額中，按物業(yè)類型分，商鋪、寫字樓、SOHO及其他投資型物業(yè)占比59.64%，住宅物業(yè)銷售占比為40.36%。

　　值得一提的是，在簽約銷售額增長接近27%的同時，截至2014年底，萬達商業(yè)持有物業(yè)達到2156萬平方米，較2013年底的1635萬平方米增長了31.87%。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，加重對持有性物業(yè)的投資意味著沉淀更多的資金，雖然2014年萬達商業(yè)實現(xiàn)了現(xiàn)金流為正，且超過88億元，但其“以售養(yǎng)租”模式在市場上是存在短板的，不但資金成本高，長期下去也將直接提升公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　從萬達商業(yè)目前的負(fù)債情況來看，2014年，其凈負(fù)債率為57%，增加了4個百分點。而萬達商業(yè)的總體融資成本(包括資本化利息)由2013年的97.98億元元增長至123.75億元，增長26.3%。不過，萬達商業(yè)長期負(fù)債占比較高，1年以上到期負(fù)債占比達79%，相對能夠保證公司良好的流動性。

　　事實上，很早之前，王健林就已經(jīng)意識到這種“已售養(yǎng)租”模式不可能長久持續(xù)下去，特別是在整個房地產(chǎn)行業(yè)進入相對低迷周期后。鑒于此，去年年底，王健林用20多天時間就將萬達商業(yè)推上了香港資本市場，顯然有優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)之目的。

　　“公司今年在境內(nèi)和中期債券市場有發(fā)債的計劃，主要目的在于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低平均融資成本，置換目前公司存在的相對較高利息的貸款。”劉朝暉向記者表示，公司有信心把2015年的平均融資成本降到7%以下。不過，公司在境外發(fā)債規(guī)模將比較小，主要用于境外項目投資。

　　而從運營成本方面來看，為了降低資金使用成本，提高收益率，萬達商業(yè)一方面加快物業(yè)開發(fā)的速度，另一方面則側(cè)重于逆周期拿地，在拿地成本更低的時機，轉(zhuǎn)向銷售更為順暢的區(qū)域拿地。

　　據(jù)記者了解，王健林的投資邏輯頗有”雨天出門”之意，尤其擅長在市場低谷期抄底拿地。截至2014年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下有約7594萬平方米的在建和待建物業(yè)，這些土地儲備將近半數(shù)都位于經(jīng)濟最發(fā)達的華東地區(qū)，但其在購地成本上仍保持了較低的水平。2014年，公司新購置的土地儲備平均成本每平方米只有1187元，低于行業(yè)平均水平。

　　而在萬達商業(yè)2014年實現(xiàn)的1601.5億元的簽約銷售額中，來源于一、二線城市銷售額占比達49.81%，三線城市占比48.31%，境外占比1.88%。此外，萬達商業(yè)稱，“未來集團將繼續(xù)執(zhí)行審慎的購地策略，購地重點將從三線城市重新回歸一、二線城市”。同時，這些儲備項目未來將繼續(xù)加大萬達商業(yè)地產(chǎn)在投資物業(yè)上的比重，加之O2O戰(zhàn)略的推進，利潤仍有很大的釋放空間。

　　加快向

　　輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型

　　事實上，對于意在打造“國際萬達”的王健林來說，無論是萬達商業(yè)地產(chǎn)所倚重的“已售養(yǎng)租“的發(fā)展模式，還是不斷提升的負(fù)債率帶來的融資瓶頸問題，都無法將萬達推向一個新的發(fā)展平臺。鑒于此，在去年完成商業(yè)地產(chǎn)上市打開一條融資通道后，王健林啟動了由重資產(chǎn)運營向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的計劃。

　　按照王健林的要求，在接下來的5年內(nèi)，萬達將構(gòu)建起商業(yè)、文化旅游、金融和電子商務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。加上萬達商業(yè)收購快錢，計劃投資200億元搭建O2O平臺等動作，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達正在加快輕資產(chǎn)化，爭取使其業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)市場波動影響越來越小。

　　正如劉朝暉所示，萬達對中國房地產(chǎn)市場有清醒的認(rèn)識，目前在做互聯(lián)網(wǎng)＋業(yè)務(wù)，搭建商業(yè)消費平臺是公司戰(zhàn)略發(fā)展的重要方向。曲德君也直言，希望通過輕重資產(chǎn)并舉的經(jīng)營模式加快互聯(lián)網(wǎng)平臺的發(fā)展。

　　目前來看，萬達已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步。今年1月14日，萬達對外宣布已經(jīng)與光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司，分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費平臺的框架協(xié)議，4家投資機構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

　　按照目前王健林設(shè)計出來的輕資產(chǎn)模式，是將萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、運營、慧云系統(tǒng)和電子商務(wù)都由萬達集團來做，同時還將使用萬達廣場的品牌，而投資則由別人出，萬達廣場的資產(chǎn)歸于投資方。這意味不但能改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，還能提升企業(yè)凈利率和凈資產(chǎn)收益率。

　　而關(guān)于輕資產(chǎn)化的下一步如何走，曲德君表示，2015年，萬達將在資產(chǎn)證券化、外部投資以及互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)面發(fā)力，致使公司未來不依賴物業(yè)銷售來獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。同時，萬達商業(yè)財務(wù)總監(jiān)劉曉彬也透露，將密切關(guān)注中國政府的Reits政策，一旦時機成熟會立即啟動相關(guān)計劃。(來自：證券日報)

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