華發(fā)股份規(guī)模擴張速度異常激進，截至2014年12月31日，其總資產(chǎn)為674.31億元，比去年末增長54.21%，連續(xù)兩年增速超過50%，是2012年底資產(chǎn)規(guī)模的2.3倍多。這種激進必然有一定的代價，華發(fā)股份2014年底凈負債率高達255.6%，較年初上升了93.1個百分點。

　　華發(fā)股份曾有兩項創(chuàng)舉：精裝房和人車分離的地下車庫，甚至成為“招保萬金”學(xué)習(xí)的榜樣。現(xiàn)在它需要再次拿出革新的勇氣了

　　2015年2月16日晚，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司(下稱：華發(fā)股份，股票代碼：600325)率先發(fā)布2014年年報，成為今年最早公布年報的上市房企之一，顯示出其對2014年業(yè)績表現(xiàn)的高度自信。然而隱藏在年報背后的，卻是華發(fā)股份正在進行著一場“走鋼絲”般急速擴張。

　　作為珠海房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)之一，華發(fā)股份2014年實現(xiàn)總銷售收入86億元，在克而瑞公布的《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排名中位列94位。珠海亦是華發(fā)股份最主要的收入貢獻區(qū)域，2014年貢獻了其銷售收入的66%。同時，秉持“立足珠海，面向全國”的發(fā)展策略，華發(fā)股份在中山、包頭、沈陽、大連、南寧、盤錦、威海、重慶、武漢、成都和上海等異地城市均有布局。

　　2014年，華發(fā)股份實現(xiàn)年度營業(yè)收入71億元，同比增長1.2%；歸屬母公司的凈利潤6.5億元，同比增長20.1%；每股收益0.79元，同比增長19.7%。同時，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利1元。業(yè)績表現(xiàn)整體比較平穩(wěn)。

　　但華發(fā)股份的規(guī)模擴張速度卻異常激進。截至2014年12月31日，其總資產(chǎn)為674.31億元，比去年末增長54.21%，連續(xù)兩年增速超過50%，是2012年底資產(chǎn)規(guī)模的2.3倍多。

　　2014年其在全國范圍內(nèi)的拿地規(guī)模和力度空前，全年新增9個項目，共新增建筑面積109萬平方米，對應(yīng)地價款高達119億元。而截至2015年3月4日，其總市值不過105億元。

　　以遠高于其市值的規(guī)模在當(dāng)下房地產(chǎn)市場中“逆勢擴張”，顯示出其規(guī)模擴張的急迫。

　　這種激進必然有一定的代價，華發(fā)股份2014年底凈負債率高達255.6%，較年初上升了93.1個百分點。按照克而瑞研究中心的說法，“凈負債率方面，如果高周轉(zhuǎn)房企突破150%，非高周轉(zhuǎn)房企突破120%，企業(yè)會面臨很大的資金運營壓力。”

　　擴張速度快經(jīng)營效率不高

　　作為國企控股的上市公司，華發(fā)股份的發(fā)展戰(zhàn)略和風(fēng)格更多受到其母公司珠海華發(fā)集團有限公司(下稱：華發(fā)集團)的制約和影響。

　　2012年5月，“70后”華發(fā)集團董事、總經(jīng)理李光寧，接替即將退休的袁小波出任該集團董事長及法人。這位年輕的董事長很快將沖勁和活力帶給了這個一貫四平八穩(wěn)的國企。

　　上任一年多后，已有30年歷史的華發(fā)集團便宣布進入戰(zhàn)略規(guī)劃元年，李光寧提出要用5年時間使華發(fā)集團的總資產(chǎn)達到1500億元以上，主營業(yè)務(wù)收入超過500億元，凈資產(chǎn)達到600億至800億元，使其綜合實力進入中國企業(yè)500強并位居較佳排位。2012年底，華發(fā)集團的資產(chǎn)規(guī)模為488億元，時至2014年底，其資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)暴增至1200億元，逐漸接近其規(guī)劃的目標(biāo)。

　　在母公司崇尚規(guī)模、快速擴張的戰(zhàn)略規(guī)劃下，作為集團三大核心版塊之一的華發(fā)股份的急劇逆勢擴張也成為必然。2012年底，華發(fā)股份的資產(chǎn)總額共計289.6億元，而至2014年底已經(jīng)增長至674.31億元。2014年4月，李光寧再次取代袁曉波，擔(dān)任華發(fā)股份的董事局主席。華發(fā)股份與華發(fā)集團的協(xié)同發(fā)展也會更加緊密。

　　而與華發(fā)股份規(guī)模擴張形成對比的，是其投資回報能力和經(jīng)營效率在業(yè)界并不出彩。根據(jù)其年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年其凈資產(chǎn)收益率為9.73%，2013年時凈資產(chǎn)收益率為8.58%。這一數(shù)值與“招保萬金”這4家房企相比差距非常明顯，這4家房企過去4年的凈資產(chǎn)收益率的平均值超過17%。中國房地產(chǎn)研究會《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》也顯示，過去5年，整個房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率也超過11%。華發(fā)股份總資產(chǎn)回報率在2014年也僅為1.2%，顯示出其資產(chǎn)投資回報能力明顯不足。

　　2014年華發(fā)股份營業(yè)收入增長率為1.2%，營業(yè)利潤下滑3.3%，其凈利潤增長20%是一大亮點，但是其凈利潤率僅有9.1%(這一數(shù)值2013年時為7.7%)，而2013年房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率平均在11%以上。而這種經(jīng)營效率較低的現(xiàn)狀可能還將延續(xù)。

　　中信建投的最新研報認為，“考慮到該公司此前受調(diào)控影響較大的項目尚未出清，且由于銷售結(jié)構(gòu)的變化銷售均價中樞持續(xù)下移，利潤率的改善仍有待時日。同時觀察到該公司費用率仍在提升，雖然近年完成了部分業(yè)務(wù)的分離和人員安置、逐步推行下屬職能公司實施獨立運作，但在新一輪布局思路下，成本管控仍需管理層更細致地把握。”

　　負債率高企資金鏈“走鋼絲”

　　快速擴張和經(jīng)營效率有限，必然導(dǎo)致其負債率高企。從財務(wù)安全角度講，華發(fā)股份已處于資金鏈緊繃狀態(tài)中，說其是在“走鋼絲”般發(fā)展也并不過分。

　　目前，華發(fā)股份資產(chǎn)負債率高達81%。公司2014年拿地金額占銷售金額的比重達到1.38，為歷史最高。其一年內(nèi)到期非流動負債和短期借款之和與貨幣資金的比重達到2.82，凈負債率再創(chuàng)新高，達到255.6%。那華發(fā)股份資金的緊張程度如何？

　　截至2014年底，華發(fā)股份的流動性負債為333.4億元，扣除預(yù)收款項后為282億元。這是華發(fā)股份2015年年內(nèi)要償還的金額，但華發(fā)股份目前的現(xiàn)金只有66.4億元，若銷售收入按照100億元計算，即使不考慮其在建項目的繼續(xù)投入，其資金缺口也高達115億元，占其凈資產(chǎn)的89%。

　　也就是說，依照華發(fā)股份目前的經(jīng)營造血水平，其根本不具備償還短期債務(wù)的能力。房企的現(xiàn)金來源主要有經(jīng)營、投資、融資。無疑，融資成為其唯一的選擇。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資政策的徹底放開，華發(fā)股份成為今年第一批擬增發(fā)擴股的房企之一。2015年1月22日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，擬以不低于11.41元/股的價格非公開發(fā)行不超過51621萬股股份，募集資金總額不超過58.9億元，投向6個項目，分別是廣州荔灣區(qū)鋁廠？一、二期地塊商住及拆遷安置房項目、廣州白云區(qū)集賢莊商住及保障房項目、珠海華發(fā)水岸花園項目、南寧華發(fā)四季項目、威海華發(fā)九龍灣中心(地塊三)項目，以及償還銀行貸款。

　　國企的孩子“有奶吃”，這次定增得到了其大股東的鼎力支持。公告稱，“本次發(fā)行對象為包括控股股東華發(fā)集團在內(nèi)的不超過十名特定對象，其中華發(fā)集團將按照不超過調(diào)整后擬募集資金總額上限的40%但不低于24.87%的比例認購本次定增。”

　　中信建投認為，目前涉房再融資審核條件已經(jīng)逐步放松，如公司最終順利獲批，將有助于公司在新戰(zhàn)略框架下加速發(fā)力。華發(fā)股份表示，“本次非公開發(fā)行有望降低公司資產(chǎn)負債率，改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，同時增強公司資金實力，拓展公司經(jīng)營規(guī)模。”

　　但以目前華發(fā)股份的資金缺口來看，這次募集資金只是一個開始，還無法起到根本性的改善財務(wù)結(jié)構(gòu)的作用，未來的資金壓力還是很大，接下來只能繼續(xù)貸款或者發(fā)債來補血。

　　享國企改革紅利需警惕國企病

　　作為一家中等規(guī)模地產(chǎn)公司，華發(fā)股份如此“著急”地規(guī)模擴容，有其內(nèi)在發(fā)展的客觀需求，但也與國企改革的大背景相關(guān)。

　　2014年8月，珠海市市委、市政府出臺《關(guān)于進一步推進國資國企改革創(chuàng)新的意見》，標(biāo)志著珠海版國資國企改革方案路線圖明確，相關(guān)改革配套政策也即將出臺。而此次珠海市第三輪國企改革的具體目標(biāo)便有經(jīng)濟規(guī)模實現(xiàn)“四個倍增”，即到2017年末，珠海市國有企業(yè)的資產(chǎn)總額要超過5000億元，國有權(quán)益總額超1000億元，營業(yè)收入總額超2000億元，利潤總額超200億元。在這樣的宏觀背景下，便不難理解華發(fā)股份幾乎不計“資金成本”的擴張。

　　事實上，在這輪國企改革和粵港澳自貿(mào)區(qū)建設(shè)中，華發(fā)股份也將有機會獲得更多的發(fā)展“紅包”。

　　比如其母公司華發(fā)集團的珠海金融投資控股有限公司(下稱：珠海金控)，根據(jù)珠海市的部署要求，未來5年將成為橫跨商業(yè)銀行、基金及基金管理、金融產(chǎn)品交易平臺、金融租賃、產(chǎn)業(yè)投資、保險、證券、期貨、信托等領(lǐng)域的全牌照大型金融控股集團。這無疑將進一步提升華發(fā)股份的融資能力。

　　而在產(chǎn)業(yè)方面，公司未來將確定受益華發(fā)集團整體支撐體系升級所帶來的紅利�；浉郯淖再Q(mào)區(qū)建設(shè)提上日程，作為粵港澳緊密合作示范點，橫琴投資價值非凡。華發(fā)股份在橫琴開發(fā)地產(chǎn)面積達31萬平方米，將直接受益。而華發(fā)集團肩負著橫琴城市運營的主體開發(fā)工作，擁有橫琴十字門商業(yè)區(qū)土地開發(fā)權(quán)，為避免同業(yè)競爭，房地產(chǎn)開放方面均由華發(fā)股份負責(zé)。接下來，在產(chǎn)業(yè)鏈延展方面，華發(fā)股份與華發(fā)集團在城市運營、文教、旅游等不同產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)也將進一步深化。

　　歷史上，華發(fā)股份曾有中國房地產(chǎn)史上兩項創(chuàng)舉：精裝房和人車分離的地下車庫，甚至成為“招保萬金”等巨頭學(xué)習(xí)的榜樣，但曾經(jīng)的成功并沒有有效保持。

　　新一輪國資國企改革的核心目標(biāo)是培育具有核心競爭力的一流企業(yè)，華發(fā)股份有了難得的機遇，但能否戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，提升自己的盈利能力，塑造出自己的核心競爭力，華發(fā)股份真正的“提升”之路，還很漫長。(來自：投資時報)

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