紅商網(wǎng)訊：作為當(dāng)?shù)匾患依吓粕鲜蟹科�，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（下簡稱“華發(fā)”）今年拿地的魄力之大實屬罕見。繼9月5日以23.7億高價摘得上海浦東新區(qū)張江版塊一宗熱門宅地之后,11中14日于滬上再下一城，拿下楊浦區(qū)大橋街道117街坊地塊。
120億的城市布局
事實上，近期以來，華發(fā)股份相繼在全國多地上演囤地好戲。
根據(jù)東地產(chǎn)財經(jīng)周刊記者統(tǒng)計，華發(fā)今年在土地市場已斬獲了10塊宗地，累計金額突破120億元，新增土地儲備已經(jīng)超過45萬平方米，而這10塊地除了珠海本地之外還遍布廣州、上海、武漢等主要一二線城市，其中以23.7億元成交的浦東張江南區(qū)住宅用地溢價率達(dá)到89.9%，成交樓面價達(dá)到25765元/平方米，刷新了該區(qū)域土地出讓價格的歷史紀(jì)錄。
據(jù)悉，此番華發(fā)大舉開疆?dāng)U土旨在突破珠海本地市場的局限性，實施全國擴張的戰(zhàn)略，重點進(jìn)軍國內(nèi)一二線城市。
對此，中信建投分析師蘇雪晶向《東地產(chǎn)》分析：華發(fā)今年在土地市場的大幅動作并不奇怪，這主要是由于前期公司戰(zhàn)略不當(dāng)，土儲位置和質(zhì)量不佳。正是在這樣的背景下，公司開始了大規(guī)模戰(zhàn)略調(diào)整，旨在走出珠海，重新布局。華發(fā)今年的頻頻動作也印證了這一點。
華發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人士也向《東地產(chǎn)》表示：“華發(fā)今年是轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，公司將依托珠海大本營向未來的戰(zhàn)略中心上海大舉轉(zhuǎn)移。”
除了上海，華發(fā)已進(jìn)駐廣州、包頭、沈陽、大連、北京、南寧、威海、重慶、武漢、成都、香港等地。廣州是華發(fā)今年拿地最多的地方，這家珠海最大的國有企業(yè)大有將其變成第二個大本營之勢。華發(fā)股份負(fù)責(zé)人在公開場合曾多次表示，廣州將是繼珠海之后的第二大核心戰(zhàn)略城市，未來還將繼續(xù)尋找機會在廣州獲得更多的土地儲備。
珠海國資的全國化路徑
可以看出，珠海華發(fā)在上海拿地的意愿非常強烈，作為新進(jìn)上海的企業(yè)，買地意愿比較急迫，這也使得一旦出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊，最終以高溢價成交。當(dāng)然也有分析指出，這和上海近期優(yōu)質(zhì)宅地出讓較少有關(guān)。
億翰中國執(zhí)行董事張華東告訴《東地產(chǎn)》：作為地方性國有企業(yè)，華發(fā)在全國的規(guī)模和品牌影響力不夠，也是他積極進(jìn)入上海的原因。而張江和楊浦兩塊地也非常適合其自身偏改善型住宅的產(chǎn)品定位。
根據(jù)中信建投發(fā)布的研報顯示，華發(fā)正發(fā)力布局主流城市。其中，14年至11月份新增建筑面積109.8萬平米，對應(yīng)地價款119億，公司9月份以89.9%的溢價率競得上海張江地塊，首次進(jìn)入上海，13年管理層換屆之后，公司布局戰(zhàn)略強調(diào)按“以珠海為大本營，武漢、廣州、南寧等一二線城市重點突破”方向貫徹。
資金方面，在華發(fā)股份港發(fā)布2014年三季報中，實現(xiàn)營業(yè)收入46.2億元，增長18.7%；實現(xiàn)營業(yè)利潤3.7億元，下降4.9%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤2.7億元，增長2.7%；每股收益0.32元。
數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)9月末的一年內(nèi)到期非流動負(fù)債和短期借款之和與貨幣資金的比重達(dá)到2.42，凈負(fù)債率仍維持在221%的高位，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量凈額為負(fù)3.6億元；賬面上所持的貨幣資金同比有明顯減少。這表明華發(fā)目前資金有所承壓。
中信建投分析認(rèn)為，這主要是由于公司前三季度拿地過多，金額占銷售金額比重達(dá)過大，從而使得短債壓力及凈負(fù)債率維持歷史高位，杠桿提升明顯。但對于階段性的負(fù)債，要客觀全面從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來看，即使負(fù)債率高，在短期內(nèi)問題也不是很大。
對于市場對公司資金的疑慮，華發(fā)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示目前公司資金狀況良好。事實上，華發(fā)股份背靠珠海國資，股東實力強勁，資信較佳。此前，華發(fā)股份于5月、6月相繼獲得2-3年期的中長期貸款約40億元。資金的充裕和信貸政策的松綁使得華發(fā)將在土地市場上繼續(xù)高歌猛進(jìn)。
黃金時代的尾巴
“華發(fā)選擇在這個時機進(jìn)入上海，是因為拿地窗口已經(jīng)打開，加之政策方面的支持，以及地價成本降低，預(yù)計華發(fā)未來需要做的就是實現(xiàn)快速去化。未來幾個季度，增加土儲是華發(fā)下一步的動作。”億翰中國董事張華東向《東地產(chǎn)》表示。
反觀這幾日華發(fā)的價格，似乎也印證了這一利好，受益于滬港通的開啟，和習(xí)總書記在APEC會議上發(fā)布的在廣東、天津、福建三省擴大自貿(mào)區(qū)的決定，截至上周五收盤報10.59元，漲幅達(dá)9.97%。
不過，資本市場的預(yù)期反映著房地產(chǎn)業(yè)的分歧。
一直以來證券市場中的房地產(chǎn)板塊一直被機構(gòu)投資者青睞。房地產(chǎn)市場的高金融杠桿率，使得房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率要高于其它大多數(shù)行業(yè)。然而，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)股預(yù)期已發(fā)生了極大變化。
在房價瘋狂上漲之時，地產(chǎn)商往往希望房價越高越好，地價高過周邊房價的現(xiàn)象也屢見不鮮。但如果房價下行，那么高價昂貴的土地儲備將成為拖累，甚至讓開發(fā)商血本無歸。因此，如何將手上的“燙手山芋”快速周轉(zhuǎn)，通過調(diào)整市場策略，快速回籠資金減輕公司財務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時期內(nèi)市場庫存成了高負(fù)債房企亟需解決的問題。
對華發(fā)股份來說，能否咬住樓市黃金時代的尾巴，時間將會給出最好答案。（來自：東地產(chǎn)）
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