這就導(dǎo)致了萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)于物業(yè)銷售的依賴性極強(qiáng)，2011-2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別是508億、591億和868億元，其中絕大部分來(lái)自房產(chǎn)開發(fā)和銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。據(jù)萬(wàn)達(dá)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同收入1827.3億元，其中房地產(chǎn)(10.19, 0.15, 1.49%)合同收入1601.5億元，占比近九成，比重之高可想而知。
另外，萬(wàn)達(dá)要求每個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取土地收購(gòu)后18個(gè)月內(nèi)完工，24個(gè)月內(nèi)運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)達(dá)模式的“快”，也注定萬(wàn)達(dá)在招商依托于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)旗下的如萬(wàn)達(dá)院線、萬(wàn)達(dá)百貨、北京大歌星KTV等業(yè)務(wù)也得到了急速的膨脹。
如今，新常態(tài)下，隨著商業(yè)地產(chǎn)的過剩，以及物業(yè)銷售速度和價(jià)格的增速減緩，以及土地價(jià)格的不斷攀高，昔日低價(jià)拿地的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少。萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)正在逐步喪失。
與此同比，萬(wàn)達(dá)每年的支出也呈現(xiàn)出一個(gè)不利的趨勢(shì)。
從銷售費(fèi)用率看，2011-2014年上半年，相比于萬(wàn)科、華潤(rùn)、世茂等巨頭皆處于2%-4%的區(qū)間，過去，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均銷售費(fèi)用率在5%以上，2014年上半年甚至飆至9%。從管理費(fèi)用率看，2011-2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)用率為6%左右，一直處于行業(yè)高位。
王健林在年會(huì)上也坦言：“集團(tuán)總部和各系統(tǒng)都存在管理費(fèi)用偏高的問題。”
內(nèi)憂外患之下，隨著萬(wàn)達(dá)每年200億元以上的投資力度，萬(wàn)達(dá)模式的后遺癥也在近幾年漸漸復(fù)發(fā)，現(xiàn)金資金在萬(wàn)達(dá)的迅猛擴(kuò)張下顯得“力不從心”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流這幾天一直處于一個(gè)下滑狀態(tài)，從2012年的115億元到2013年的69億元，到了2014年的上半年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)跌至-89.5億元。
為了滿足資金的需求，萬(wàn)達(dá)只能通過大規(guī)模融資來(lái)維持現(xiàn)金流，數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資活動(dòng)凈現(xiàn)金流連年維持在巨額狀態(tài)，2012年為185.51億元，2013年為379億元，2014年上半年為351.36億元。
另外，萬(wàn)達(dá)手上還握有總建筑面積高達(dá)6790萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，這些對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)講也需要大量的資金投入。萬(wàn)達(dá)雖然總資產(chǎn)高達(dá)5341億元，但截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)付款達(dá)1449億，還有總額近1800億的銀行貸款及未償還債券。2014年末，萬(wàn)達(dá)靠IPO融資288億港元(約230億元人民幣)，對(duì)此只能說(shuō)是杯水車薪。
“對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，目前拿地的成本已經(jīng)在增加，同時(shí)企業(yè)的規(guī)模增大后，整個(gè)管控成本也在加大。而通過輕資產(chǎn)的模式，能夠降低資金投入的成本，并且能夠獲得和別的優(yōu)秀地產(chǎn)基金公司的合作。”房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，輕資產(chǎn)模式，是否能夠順利持續(xù)下去，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。“轉(zhuǎn)型背后，未來(lái)是否會(huì)侵蝕萬(wàn)達(dá)的品牌力，也是需要提防的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”
“投資者要看到項(xiàng)目的可持續(xù)盈利性才會(huì)投資，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能否保證運(yùn)營(yíng)效益是一個(gè)挑戰(zhàn)。”中投顧問房地產(chǎn)研究院殷旭飛告訴時(shí)代周報(bào)記者，萬(wàn)達(dá)雖然品牌聲譽(yù)高，但是各地影響因素不一，仍然面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。
前路喜憂參半
王健林稱，到2020年萬(wàn)達(dá)要形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
相比狂風(fēng)暴雨的商業(yè)地產(chǎn)，在文旅方面，萬(wàn)達(dá)顯得更加平穩(wěn)了許多，院線方面成功將AMC扭虧為盈，并推動(dòng)其上市，成為全球規(guī)模最大的院線。如萬(wàn)達(dá)旅業(yè)、影視公司、大歌星KTV等業(yè)務(wù)上均超額完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)。
作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的升級(jí)版，文化、旅游為主題的萬(wàn)達(dá)城也建成11座，計(jì)劃再建12-15座。
“相比別的商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)可以依托商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行一個(gè)衍生開發(fā)。未來(lái)在商業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)上，能夠積極創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)來(lái)源。同時(shí)，能夠?qū)⑸虡I(yè)消費(fèi)和文化消費(fèi)的群體進(jìn)行串聯(lián)，其難度并不是很大。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)、文旅兩大業(yè)務(wù)方面的根基已穩(wěn)，只要維持其發(fā)展速度，到2020年勢(shì)必將成為集團(tuán)的支柱業(yè)務(wù)。只是在金融、電商方面，萬(wàn)達(dá)尚處于摸索階段，還需進(jìn)一步加強(qiáng)，接下來(lái)的幾年，萬(wàn)達(dá)的重心將放于金融和電商兩大業(yè)務(wù)上。
電商上，萬(wàn)達(dá)與百度、騰訊合資成立飛凡電子商務(wù)有限公司，聯(lián)手打造全球最大的O2O電子商務(wù)公司，也為其帶來(lái)了利好。金融業(yè)務(wù)上，隨著萬(wàn)達(dá)收購(gòu)了快錢，萬(wàn)達(dá)在金融板塊上也擁有了自己的支付工具，算是成功地走完了第一步。
“萬(wàn)達(dá)由于已經(jīng)有了比較好的品牌力，所以轉(zhuǎn)型后依然會(huì)有很多客戶和消費(fèi)者關(guān)注。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)講，轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于要有一個(gè)可持續(xù)的資金補(bǔ)給模式，應(yīng)該借上市的身份在融資規(guī)模和渠道方面加大拓展。
“電商板塊是萬(wàn)達(dá)迎合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，整合線上線下資源，實(shí)現(xiàn)O2O商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的需要，金融則有利于將萬(wàn)達(dá)四大業(yè)務(wù)板塊更好地融合為一體，在資金、資源配置上更加靈活。”殷旭飛表示，要實(shí)現(xiàn)資源的實(shí)際整合，做到輕資產(chǎn)模式還有很長(zhǎng)一段路要走。
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