王健林稱，萬達(dá)將啟動(dòng)第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃，未來將會(huì)從房地產(chǎn)為主轉(zhuǎn)為服務(wù)業(yè)為主，并且不會(huì)再自己出資新建萬達(dá)廣場。
萬達(dá)董事長王健林稱，萬達(dá)將啟動(dòng)第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。
《詩經(jīng)》有云:“迨天之未陰雨，徹彼桑土，綢繆牖戶。”
商場又如逆水行舟，速度越快規(guī)模越大，也就意味著要承受更多的風(fēng)浪，作為地產(chǎn)界的一只“龐然大物”，在“新常態(tài)”下，如何適應(yīng)新常態(tài)成了萬達(dá)集團(tuán)不得不面對的問題。
日前，在大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“萬達(dá)”)的年會(huì)上，萬達(dá)董事長王健林宣告了萬達(dá)的“新玩法”。王健林稱，萬達(dá)將啟動(dòng)第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃，未來將會(huì)從房地產(chǎn)為主轉(zhuǎn)為服務(wù)業(yè)為主，并且不會(huì)再自己出資新建萬達(dá)廣場，到2020年萬達(dá)要形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在新常態(tài)下，此次轉(zhuǎn)型對于萬達(dá)而言，是個(gè)既無奈而又必然的選擇。
走上“輕重并舉”的道路
論起萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的地位，無疑可以用“帝國”來形容。
自2005年萬達(dá)開發(fā)首個(gè)萬達(dá)廣場至今，伴隨著地產(chǎn)界的迅猛發(fā)展，在王健林帶領(lǐng)下的萬達(dá)，其旗下的業(yè)務(wù)開始不斷“攻城略地”，連續(xù)9年保持著30%的增速。
短短十年間，“萬達(dá)速度”讓萬達(dá)迅速成為一個(gè)“龐然大物”，在全國超過110個(gè)城市開發(fā)了萬達(dá)廣場109個(gè)(已開業(yè))，總資產(chǎn)高達(dá)5341億元。
“不創(chuàng)新，毋寧死。”在王健林看來，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)階段性行業(yè)，不會(huì)永久興盛，如今大規(guī)模高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式并非長遠(yuǎn)之計(jì)。萬達(dá)需要具備這樣的前瞻性，及早布局，做文化、做旅游、做零售。
日前在萬達(dá)集團(tuán)的年會(huì)上，萬達(dá)董事長王健林亦拋出了萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的信號(hào)。相比于1993年，萬達(dá)從地方到全國的第一次轉(zhuǎn)型，2000年由住宅到商業(yè)地產(chǎn)的第二次轉(zhuǎn)型，以及2006年進(jìn)軍文化旅游地產(chǎn)，發(fā)展為綜合類企業(yè)的第三次轉(zhuǎn)型，這次轉(zhuǎn)型意義顯得尤為重大。
王健林稱，萬達(dá)此次轉(zhuǎn)型分為兩方面，從空間上看是從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè);從內(nèi)容上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，包括萬達(dá)和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。
萬達(dá)將逐步告別房地產(chǎn)業(yè)，力推“輕資產(chǎn)”模式成了萬達(dá)此次轉(zhuǎn)型的核心。
過去的萬達(dá)成功依靠的是“重資產(chǎn)”模式，即所謂的城市綜合體，建一個(gè)萬達(dá)廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來養(yǎng)活萬達(dá)廣場。而轉(zhuǎn)型以后，新建萬達(dá)廣場，萬達(dá)只負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)和電子商務(wù)，投資由別人出，資產(chǎn)也歸投資者。
在王健林看來，這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，靠租金獲得收入，可不受市場波動(dòng)的影響，令收入趨于平穩(wěn)。“未來萬達(dá)的目標(biāo)是提升租金凈利占比，3年內(nèi)將租金占凈利潤的比重提升至超過50%。”
據(jù)透露，萬達(dá)商業(yè)如今已和嘉實(shí)基金、快錢公司、光大安石和四川信托簽署透支協(xié)議，并且和海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)和基金洽談，萬達(dá)從此正式走上“輕重并舉”的道路。
王健林表示，到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
“現(xiàn)金流”倒逼轉(zhuǎn)型?
對于地產(chǎn)界來講，昔日跑馬圈地的時(shí)代已漸漸日薄西山，一味追求規(guī)模的增長如今已沒有多大意義，轉(zhuǎn)型已成為擺在房企面前無法規(guī)避的選擇題，萬達(dá)亦無例外。
在為民不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民看來，萬達(dá)此次的轉(zhuǎn)型實(shí)在是無奈而又必然的選擇，如果不轉(zhuǎn)型，萬達(dá)目前的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)難以維持其高速發(fā)展的需求。
不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期一般比較長。此前的萬達(dá)，為了能維持快速的規(guī)模增長，采取的萬達(dá)模式也異于很多“以持有物業(yè)為主”的商業(yè)地產(chǎn)。所謂的萬達(dá)模式，更多的是指萬達(dá)通過物業(yè)銷售來維持現(xiàn)金流開發(fā)的“以售養(yǎng)租”的模式。
換句話說，便是萬達(dá)通過自身的資源與品牌優(yōu)勢去以較低的價(jià)格去獲取土地，借助萬達(dá)廣場和配套的商業(yè)，通過土地的快速升值將可售物業(yè)高價(jià)銷售，獲取高昂收益，回籠資金反哺商業(yè)。王健林曾表示：“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜得很多，至少便宜一半。”
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