45億元，溢價(jià)率約27%，萬科出價(jià)超過47億元的北京昌平地塊，最終被綠地收入囊中。
隨著該地塊成交，北京2015年1月共成交土地12宗，土地出讓金收入高達(dá)342.3億元，創(chuàng)出2014年2月以來新高。
樓市進(jìn)入調(diào)整期后，作為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的一線城市，房企紛紛扎堆在北京搶地，推高了北京的地價(jià)，也推高了入市土地的純商品房?jī)r(jià)格。針對(duì)高價(jià)房集中入市的2015年北京住宅市場(chǎng)，有房企負(fù)責(zé)人提醒，北京孫河、東壩等區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目集中，這對(duì)一些資金鏈較為緊張的企業(yè)而言意味著挑戰(zhàn)。
并非“價(jià)高者得”
1月30日，北京市國(guó)土資源局正式公布，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項(xiàng)目一期用地(下稱“昌平地塊”)，被綠地控股集團(tuán)有限公司(即綠地)以45.16億元摘得。
該地塊商品房部分約為25.27萬平方米，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)據(jù)此估算，該地塊折合純土地樓面價(jià)約1.05萬元/平方米，純住宅部分的樓面價(jià)約2萬元/平方米，溢價(jià)率26.99%。
根據(jù)北京市國(guó)土資源局公布的信息，昌平地塊包括F1住宅混合公建、A33基礎(chǔ)教育、U17郵政設(shè)施、R2二類居住、F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，本次出讓以“七通一平”形式供地，其具體四至范圍是：東至七星路和海鶄落新村三號(hào)路，南至七北路，西至望都東路，北至名佳花園北路和鄭海路。
作為北京今年來首宗招標(biāo)出讓地塊，掛牌信息顯示，昌平地塊底價(jià)為35.56億元，總建筑面積超過43萬平方米。與北京許多地塊一樣，該地塊也要求配建“限價(jià)商品住房”，配建面積為9.96萬平方米，這些房屋銷售限價(jià)1.2萬元/平方米。
昌平地塊之所以受到業(yè)內(nèi)關(guān)注，除了是北京少有的宅地之外，還有一個(gè)重要的原因是，從成交結(jié)果看，它不是“價(jià)高者得”。
此前的1月29日的招投標(biāo)，吸引了8家房企及聯(lián)合體參與招標(biāo)，萬科、龍湖報(bào)出高價(jià)，金融街(10.02, -0.14, -1.38%)、保利住總、綠地等強(qiáng)勢(shì)國(guó)企也積極“參戰(zhàn)”。最終，報(bào)價(jià)最高的企業(yè)是萬科，達(dá)到47.5億元。
彼時(shí)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉按照萬科的報(bào)價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目平均樓面價(jià)在1.8萬元/平方米左右，其中住宅部分的樓面價(jià)在2.2萬元/平方米以上。
關(guān)于綠地與萬科為何搶奪同一地塊，業(yè)內(nèi)人士回憶稱，去年年初兩大巨頭就在北京昌平土地上“交手”，此次競(jìng)爭(zhēng)，綠地因?yàn)樵诖说卦缬许?xiàng)目而志在必得，萬科也因昌平是其北京的重要據(jù)點(diǎn)而顯得“不依不饒”。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者留意到，去年1月13日，綠地曾與遠(yuǎn)洋以聯(lián)合體形式在昌平拿地，當(dāng)時(shí)兩家公司以23.5億元拿下的F2公建混合住宅用地，項(xiàng)目位置正是在此次地塊所在的北七家鎮(zhèn)。去年同一天，昌平區(qū)的另外一地塊以36.08億元落槌，沙河鎮(zhèn)七里渠南北村QLQ-007公建混合住宅用地、QLQ-009、QLQ-037住宅混合公建用地，競(jìng)得者正是北京萬科企業(yè)有限公司和北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體。
北京的土地使用權(quán)是通過掛牌出讓和招標(biāo)的方式進(jìn)行。知情人士稱，不同于掛牌出讓，招標(biāo)的地塊一般都有較大的產(chǎn)業(yè)要求，作為近年少有的招標(biāo)地塊，昌平地塊對(duì)投標(biāo)企業(yè)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，除了償債能力、盈利能力及自有資金周轉(zhuǎn)能力，可能還包括開發(fā)業(yè)績(jī)、投資業(yè)績(jī)、以前通過北京土地交易得到的商品房用地規(guī)模及經(jīng)營(yíng)用地合同完成情況，甚至?xí)紤]未來項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力等因素。
不想關(guān)門就得搶地
實(shí)際上，剛過去的2014年，北京土地市場(chǎng)也收獲不�。汗灿�(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性用地100宗，總出讓金達(dá)到1899.7億元，折合樓面價(jià)約為12911元/平方米，其中純住宅用地樓面價(jià)達(dá)到1.46萬元/平方米，同比上年上漲50%，再創(chuàng)新高。2014年全年北京土地總出讓金更是達(dá)到1916.9億元，創(chuàng)歷史最高。
一個(gè)細(xì)節(jié)是，北京出讓的經(jīng)營(yíng)性宅地在競(jìng)拍過程中，當(dāng)總價(jià)觸及價(jià)格上限，一般由企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)保障房面積以決勝負(fù)。
“你看看去年，你盤算一下去年的地，我們有一個(gè)數(shù)據(jù)，去年北京市出讓了近2000億的地，但是看看有多少是真的商品房，特別少，大概30%。”萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶近日對(duì)本報(bào)等媒體感慨，北京去年成交的不少地塊最終保障房面積多、而商品房面積極其有限，導(dǎo)致高價(jià)地的商品房未來不得不成為高價(jià)房。
他曾估計(jì)，從2015年二季度開始，北京將有約70個(gè)項(xiàng)目、近百次開盤，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格將超過每平方米5萬元甚至8萬元。
剛過去的2014年，北京高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)萎靡，為何開發(fā)商還要擠得“頭破血流”，舉高保障房面積在北京搶地？
“作為開發(fā)企業(yè)，我不拿，在這里就沒有項(xiàng)目，沒有地了，我這個(gè)團(tuán)隊(duì)怎么弄？不能讓明天公司就關(guān)門，我的持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)推動(dòng)著我去拿，實(shí)際上我可以告訴你，我負(fù)責(zé)任地講，所有人拿地的時(shí)候都是這樣的，拿下來就是勝利，拿過去就開始說話，這個(gè)地怎么辦，多數(shù)人都這樣的狀態(tài)。”一位上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說道，除了一線城市風(fēng)險(xiǎn)小的普適性因素，對(duì)于很多房企而言，為了公司的持續(xù)發(fā)展，也必須參與拿地的競(jìng)爭(zhēng)。
樓市進(jìn)入調(diào)整期后，一線城市也不可能是完美的“避風(fēng)港”。該負(fù)責(zé)人就提醒，目前在北京的一些區(qū)域存在風(fēng)險(xiǎn)，如孫河、東壩，高價(jià)地塊集中度高，這對(duì)個(gè)別資金艱難的企業(yè)而言，在該區(qū)域“重倉”，意味著2015年將面臨巨大的挑戰(zhàn)。(來自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 蔡胤)
銀城18億拿南京首個(gè)養(yǎng)老地塊 綠地拿下江寧東山地塊
武漢后湖新建4座商業(yè)綜合體 綠地永旺位列其中
萬達(dá)、綠地等紛紛布局地產(chǎn)金融：下一站是互融嗎？
綠地計(jì)劃2015對(duì)外再投100多億美元
綠地進(jìn)軍零售業(yè)首家精品超市開業(yè)
搜索更多: 綠地
