由于海印股份承擔(dān)最終還款責(zé)任，這種專項(xiàng)計(jì)劃的缺點(diǎn)就是租賃收益權(quán)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有完全隔離，仍然留在海印股份，且沒(méi)有完全體現(xiàn)其物業(yè)的價(jià)值，回籠資金比REITs少很多。在目前的信用環(huán)境下，這樣的妥協(xié)對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行和銷售也是有利的。
近年來(lái)，海印股份加快異地?cái)U(kuò)張和項(xiàng)目推進(jìn)的步伐，導(dǎo)致資金需求量大幅提升，流動(dòng)資金較為緊張，此計(jì)劃募集了資金，有利于其降低負(fù)債水平和緩解流動(dòng)資金的壓力，并為其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)提供必要的資金支持。
基于前車之鑒，海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為保障收益安全做了十足的準(zhǔn)備。專項(xiàng)計(jì)劃約定，海印股份及其下屬13家全資子公司在平安銀行廣州分行開(kāi)立賬戶（下稱“收租賬戶”），并通過(guò)該等賬戶收取14個(gè)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益款項(xiàng)，同時(shí)接受浦發(fā)銀行、專項(xiàng)計(jì)劃管理人及貸款人的監(jiān)管。海印股份及其下屬13家全資子公司保證不存在以其他賬戶收取、存放經(jīng)營(yíng)收益款項(xiàng)的情形。同時(shí)海印股份在浦發(fā)銀行開(kāi)立信托貸款監(jiān)管賬戶，用于信托貸款資金的接收、存放及信托貸款本息的償還。
海印股份及其下屬13家全資子公司授權(quán)平安銀行廣州分行在每個(gè)自然月第十日將收租賬戶內(nèi)的所有款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至信托貸款監(jiān)管賬戶。在未取得計(jì)劃管理人書(shū)面同意的情況下，平安銀行廣州分行不得將收租賬戶內(nèi)的款項(xiàng)向除信托貸款監(jiān)管賬戶以外的任何銀行賬戶進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，也不得接受任何主體的取現(xiàn)申請(qǐng)或要求。
多面融資
在實(shí)施上述資產(chǎn)證券化融資之前，為籌得商業(yè)運(yùn)營(yíng)資金，海印股份還通過(guò)向銀行申請(qǐng)授信、定向增發(fā)等常規(guī)手段融資。2013年1月，為滿足日常經(jīng)營(yíng)所需資金和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，海印股份決定向民生銀行、渤海銀行、平安銀行各申請(qǐng)5億元、5億元、3億元授信額度。有了授信額度，只要授信余額不超過(guò)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)品種指標(biāo)，無(wú)論累計(jì)發(fā)放金額和發(fā)放次數(shù)為多少，銀行均可快速向海印股份提供短期授信：如直接提供的資金或者對(duì)海印股份在有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中可能產(chǎn)生的賠償、支付責(zé)任做出的保證，包括貸款、貿(mào)易融資、票據(jù)融資、融資租賃、透支、各項(xiàng)墊款等表內(nèi)業(yè)務(wù)以及表外業(yè)務(wù)。截至2013年末，海印股份有長(zhǎng)期借款10.27億元，大部分來(lái)自銀行借款。
2013年8月，海印股份開(kāi)啟新一輪定向增發(fā)。在定增預(yù)案中，海印股份曾披露，其營(yíng)運(yùn)資金主要來(lái)源于自身的盈余積累及銀行貸款，考慮到該項(xiàng)目未來(lái)資金需求量較大，面臨著籌集發(fā)展資金的壓力，因此有必要通過(guò)股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所需的資金。2014年5月，海印股份將非公開(kāi)發(fā)行股票發(fā)行底價(jià)由8.34元/股調(diào)整為8.30元/股。同時(shí)，將非公開(kāi)發(fā)行股票的數(shù)量上限調(diào)整為100481928股。經(jīng)過(guò)詢價(jià)，最終海印股份和承銷商中信建設(shè)確定發(fā)行價(jià)格為8.35元／股，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額8.15億元。共99880239股股票分別由太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、民生加銀基金管理有限公司、東海證券股份有限公司、融通基金管理有限公司、平安大華基金管理有限公司、深圳市吉富啟瑞投資合伙企業(yè)以及海印集團(tuán)認(rèn)購(gòu)，其中海印集團(tuán)認(rèn)購(gòu)29160239股，占增發(fā)總股數(shù)的29.2%。本次發(fā)行前，海印集團(tuán)持有342668633股，占海印股份總股本的69.62%。
此次非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金到位后，海印股份負(fù)債水平將有所降低，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，抗風(fēng)險(xiǎn)能力得以提高。截至2012年末，海印資產(chǎn)負(fù)債率69.02%。截至2013年末，資產(chǎn)負(fù)債率為62%，同比略有下降。截至2014年三季度末，海印股份的資產(chǎn)負(fù)債率又降至61.53%。海印股份2012年財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)6909.6萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的3.24%；2013年財(cái)務(wù)費(fèi)用5904.65萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的2.79%。截至2014年三季度末，海印股份累計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用占累計(jì)營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)到6.36%，據(jù)季報(bào)披露，主要是因?yàn)槿谫Y規(guī)模較上期大幅增加，導(dǎo)致利息支出大幅增加。可見(jiàn)，海印股份也一直想減輕資金壓力，但即使又實(shí)施了增發(fā)新股的辦法，其資金成本仍然居高不下。
曾經(jīng)的資產(chǎn)騰挪
頻繁融資的背后，是海印股份的商業(yè)地產(chǎn)狂想。其實(shí)，海印股份的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是半路出家。2008年，海印股份通過(guò)定向增發(fā)及現(xiàn)金收購(gòu)的方式收購(gòu)了母公司海印股份廣州海印實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“海印集團(tuán)”）的相關(guān)資產(chǎn)，由此新增了商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。而此前，海印股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)是炭黑系列產(chǎn)品的制造和銷售、高嶺土系列產(chǎn)品的制造和銷售。
2008年10月，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)海印股份向海印集團(tuán)發(fā)行243275724股人民幣普通股及現(xiàn)金11379萬(wàn)元，用于購(gòu)買其持有的11 家子公司100%的股權(quán)。通過(guò)這次收購(gòu)，海印集團(tuán)主要的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)借由海印股份而基本實(shí)現(xiàn)了整體上市，但由于部分資產(chǎn)存在法律上的瑕疵，或者盈利前景不佳、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力較弱，海印集團(tuán)及實(shí)際控制人還持有14家子公司而未注入海印股份。海印集團(tuán)當(dāng)時(shí)表示，由于條件不成熟，尚有部分經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)未能注入海印股份，其中，廣州海印自由店城、廣東總統(tǒng)數(shù)碼港等資產(chǎn)將在本次資產(chǎn)購(gòu)買完成后擇機(jī)注入海印股份。該次非公開(kāi)發(fā)行完成后，海印股份總股本由16688.17萬(wàn)股增加至41015.74萬(wàn)股，其中海印集團(tuán)持有公司股份為28555.71萬(wàn)股，占海印股份總股本的69.62%。
此后一段時(shí)間內(nèi)，海印股份又陸續(xù)接手了海印集團(tuán)的一些資產(chǎn)，形成了商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理及炭黑生產(chǎn)銷售、高嶺土礦產(chǎn)開(kāi)采生產(chǎn)銷售并行的產(chǎn)業(yè)格局。
在2008年完成向海印集團(tuán)發(fā)行股份及現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)后，海印股份與控股股東海印集團(tuán)的部分下屬公司，如廣州市海印江南糧油城有限公司（下稱“江南糧油城”）、廣州市海印自由閑名店城有限公司（下稱“自由閑”）和廣東總統(tǒng)數(shù)碼港商業(yè)有限公司（下稱“總統(tǒng)數(shù)碼港”）還存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。2008年5月，海印股份與海印集團(tuán)就托管總統(tǒng)數(shù)碼港、自由閑、江南糧油城等簽署了《股權(quán)托管協(xié)議》，委托海印股份托管上述企業(yè)100% 股權(quán)。托管期限分別從2007年重大資產(chǎn)購(gòu)買實(shí)施完畢之日起至海印集團(tuán)將各托管標(biāo)的100％股權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給海印股份，并完成相關(guān)股權(quán)過(guò)戶的工商登記手續(xù)之日止。
2008年12月，海印集團(tuán)將其持有自由閑的100%股權(quán)以2170萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給海印股份。2009年12月，海印集團(tuán)將其持有總統(tǒng)數(shù)碼港和數(shù)碼港置業(yè)的100%股權(quán)以評(píng)估值2.4億元轉(zhuǎn)讓給海印股份。截至目前，江南糧油城仍處于虧損狀態(tài)，所以海印集團(tuán)仍把江南糧油城交給海印股份以由其托管的方式經(jīng)營(yíng)，直至江南糧油城符合進(jìn)入上市公司的條件或它們被注銷或被海印集團(tuán)轉(zhuǎn)讓至無(wú)關(guān)聯(lián)的第三人。
2013年3月，海印股份持有的茂名環(huán)星炭黑有限公司（以下簡(jiǎn)稱“茂名炭黑”）100%股權(quán)與海印集團(tuán)持有的總統(tǒng)大酒店100%股權(quán)及其債權(quán)進(jìn)行置換。資產(chǎn)置換完成后，總統(tǒng)大酒店成為海印股份的全資子公司，茂名炭黑成為海印集團(tuán)的全資子公司，炭黑業(yè)務(wù)正式從海印股份剝離。
據(jù)海印股份公告，炭黑業(yè)務(wù)的剝離，使其能集中資源發(fā)展商業(yè)，強(qiáng)化商業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)中的主導(dǎo)地位，突出其在商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)中的比較優(yōu)勢(shì)。
2014年11月末，有投資者向海印股份詢問(wèn)：今年前三季度，總統(tǒng)大酒店的盈利情況如何；置入置出的兩份資產(chǎn)比較，誰(shuí)的盈利能力更強(qiáng)？海印股份公開(kāi)回復(fù)，“總統(tǒng)大酒店2014年半年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2053.94萬(wàn)元，凈利潤(rùn)147.02萬(wàn)元，發(fā)展勢(shì)頭良好，且公司控股股東對(duì)2013~2015年的凈利潤(rùn)進(jìn)行承諾，保證不損壞上市公司權(quán)益。與之對(duì)比，公司置出的茂名炭黑在2013年產(chǎn)生了虧損，因此及時(shí)剝離炭黑，注入酒店，有效避免損失，增加公司盈利點(diǎn)。”
商業(yè)地產(chǎn)狂想
2008年之后，海印股份的業(yè)績(jī)經(jīng)歷了增速減緩到利潤(rùn)下降的尷尬之路。今年的成績(jī)單更是一片泛綠。
根據(jù)海印股份2014年第三季度報(bào)告，7-9月，海印股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.5億元，同比減少13.82%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1861.2萬(wàn)元，同比減少82.13%。前三季度，海印股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.45億元，同比減少6.13%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1.3億元，同比減少48.97%。
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