“我一點(diǎn)也不擔(dān)心萬(wàn)達(dá)的股價(jià)，”在萬(wàn)達(dá)上市現(xiàn)場(chǎng)，瑞銀證券一位高管對(duì)本刊記者斷言，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)很快會(huì)成為香港恒生指數(shù)股，因?yàn)榇蟮耐缎谢径紩?huì)配持。”目前入選香港恒生指數(shù)股的，都是香港和中國(guó)大陸最具實(shí)力和背景的公司，比如和記黃埔、九龍倉(cāng)、華潤(rùn)、中國(guó)海外等等，還沒(méi)有大陸民營(yíng)企業(yè)入選。他看好萬(wàn)達(dá)模式，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)模式不能復(fù)制，雖然很多人模仿，但是只有萬(wàn)達(dá)能做成。12月24日，萬(wàn)達(dá)股價(jià)反彈，收盤價(jià)48.65港元，漲4.06%。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)招股說(shuō)明書(shū)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)此次IPO計(jì)劃發(fā)售6億股，其中在香港公開(kāi)發(fā)行的只有3000萬(wàn)股，國(guó)際配售5.7億股。在香港公開(kāi)發(fā)售部分獲得了5.32倍的認(rèn)購(gòu)，國(guó)際配售獲得了8倍的超額認(rèn)購(gòu)，其中3.38億股由科威特投資局、中國(guó)人壽、平安資產(chǎn)管理等11家基石投資者認(rèn)購(gòu)。除了豪華的股東團(tuán)隊(duì)，萬(wàn)達(dá)此次上市是直接發(fā)H股，而不是民營(yíng)企業(yè)通常發(fā)行的紅籌股。直接發(fā)行H股要繞開(kāi)很多監(jiān)管政策，做起來(lái)非常麻煩，所以龍湖、SOHO等民營(yíng)房地產(chǎn)公司都是紅籌上市。這也從側(cè)面說(shuō)明了萬(wàn)達(dá)的能量和實(shí)力。
上市之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)總股本將達(dá)到44.748億股，以發(fā)行價(jià)48元計(jì)算，其總市值為1714億人民幣左右，這一估值大幅低于國(guó)際投行對(duì)其的估值。據(jù)了解，高盛、瑞信、匯豐、花旗等國(guó)際知名投行中多數(shù)對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)資產(chǎn)凈值預(yù)期都超過(guò)3000億人民幣。那么，萬(wàn)達(dá)被低估了嗎?
可以用一種直觀的方式計(jì)算：目前萬(wàn)達(dá)有10座萬(wàn)達(dá)城，每個(gè)項(xiàng)目投資都超過(guò)200億，僅此一項(xiàng)便超過(guò)2000億;此外萬(wàn)達(dá)有159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中100家已經(jīng)開(kāi)業(yè)。僅憑簡(jiǎn)單計(jì)算，就能得出萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被嚴(yán)重低估的結(jié)論。但這樣的估值也有其內(nèi)在原因。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)招股說(shuō)明書(shū)，2011年、2012年和2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收分別為508億、591億、868億，絕大部分來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。2013年，物業(yè)銷售收入占營(yíng)收的86.4%，物業(yè)出租與管理帶來(lái)收入占比為9.8%，酒店經(jīng)營(yíng)收入占比3.7%。但這種“以售養(yǎng)租”模式的前提是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流。2011年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)359億(主要來(lái)自物業(yè)銷售)，但2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流大幅降至115億，2013年進(jìn)一步降到68億，2014年上半年驚現(xiàn)負(fù)89.5億。此外，2017年7月前萬(wàn)達(dá)的在建工程還需投入2389億元。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還有1449億應(yīng)付款及總額近1800億銀行貸款及未償還債券。萬(wàn)達(dá)銀行賬戶雖然目前有748億現(xiàn)金，但資金缺口也很驚人。
業(yè)界評(píng)論，萬(wàn)達(dá)“以售養(yǎng)租”的模式已經(jīng)難以為繼，淪為“以融養(yǎng)租”。正是商業(yè)模式轉(zhuǎn)型及巨額資金缺口帶來(lái)的不確定性，拉低了萬(wàn)達(dá)的估值。
相關(guān)人士透露，王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)估值、融資額都不太滿意。按照最初的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃融資40億-60億美元，最終實(shí)際融資37億美元。但不上市的萬(wàn)達(dá)始終是王健林的心病。商業(yè)地產(chǎn)比住宅更依賴資本，不解決資本的問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)就是坐在火藥桶上。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融工具極為匱乏，且融資成本很高。雖然上市融資額并不理想，但是萬(wàn)達(dá)已經(jīng)打通了海外融資通道，上市以后在國(guó)際上發(fā)債拿到低息的錢就很容易。
萬(wàn)達(dá)多元化、國(guó)際化產(chǎn)業(yè)布局堪稱宏大。但沒(méi)有資本支撐，它在價(jià)值上始終無(wú)法形成一個(gè)閉環(huán)。此外，大公司越透明越安全，外部約束會(huì)幫助它成長(zhǎng)，龐大的萬(wàn)達(dá)如果長(zhǎng)期處于不透明狀態(tài)，危險(xiǎn)系數(shù)會(huì)增加。2013年以來(lái)，王健林多次表示“上市就是要讓萬(wàn)達(dá)越來(lái)越透明”。王健林的目標(biāo)是讓萬(wàn)達(dá)成為國(guó)際化的公司，不上市也無(wú)法與國(guó)際化戰(zhàn)略相匹配。
第三次轉(zhuǎn)型
其實(shí)，上市還不是王健林2014年的“一號(hào)工程”。位于武漢萬(wàn)達(dá)楚河漢街項(xiàng)目中的漢秀和電影樂(lè)園，才是他心中的一號(hào)工程。這兩個(gè)文化項(xiàng)目總投資70億元，是世界文化產(chǎn)業(yè)投資最大的項(xiàng)目之一。
王健林到達(dá)香港的前一站就是武漢。12月20日晚，萬(wàn)達(dá)歷時(shí)5年打造的漢秀首演，更像是萬(wàn)達(dá)上市前的一次超規(guī)格路演。全球十幾個(gè)國(guó)家的大使、張藝謀、楊麗萍等著名藝術(shù)家和王健林一起觀看了這場(chǎng)由國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)家執(zhí)導(dǎo)的“秀”。王健林盛贊漢秀“超過(guò)了國(guó)外的任何一臺(tái)秀”。但不少觀眾沒(méi)有看懂它講述的故事，有人吐槽，這是一臺(tái)寓意含糊不清的實(shí)驗(yàn)劇，將魔術(shù)、舞蹈、雜技和高臺(tái)跳水用令人眼花繚亂的技術(shù)包裝，充分體現(xiàn)了“有錢任性”。
這天下午，萬(wàn)達(dá)電影科技樂(lè)園也對(duì)媒體開(kāi)放。在這里可以體驗(yàn)到4D、5D電影科技帶來(lái)的獨(dú)特感受，盡管有些內(nèi)容顯得粗糙，12月21日萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園正式營(yíng)業(yè)就接待了6000余名游客。這兩個(gè)項(xiàng)目都是一票難求，2015年6月底的票已經(jīng)售罄，2015年預(yù)計(jì)收入超過(guò)15億元。
這兩個(gè)文化項(xiàng)目對(duì)萬(wàn)達(dá)具有標(biāo)志性的意義。2011年萬(wàn)達(dá)成立文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，2013年?duì)I收已達(dá)255億元，計(jì)劃2014年實(shí)現(xiàn)收入320億元。王健林的野心并不止于此。在這天的發(fā)布會(huì)上，王健林說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)文化的目標(biāo)是，2020年達(dá)到1000億元”。他特地強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)做的是文化產(chǎn)業(yè)而不是文化事業(yè)，萬(wàn)達(dá)就是要用大投入、大產(chǎn)出的方式顛覆目前國(guó)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)模式。他非常坦白地說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)對(duì)文化沒(méi)有情懷，我們是在商言商。萬(wàn)達(dá)看重文化的原因就是賺錢。文化事業(yè)是政府去搞的，我們就搞文化產(chǎn)業(yè)。”
武漢楚河漢街項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)的第四代綜合體產(chǎn)品，2012年接受本刊采訪時(shí)，王健林說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目使得他真正找到了做文化產(chǎn)業(yè)的感覺(jué)。萬(wàn)達(dá)第五代產(chǎn)品是投資200億以上的萬(wàn)達(dá)城，這些巨型的文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，會(huì)復(fù)制“秀”和電影樂(lè)園這樣的文化產(chǎn)品形態(tài)。從第一代單店到第二代組合店、第三代城市綜合體再到第四代綜合體產(chǎn)品，10年來(lái)的萬(wàn)達(dá)模式不斷變遷。在第一、二代產(chǎn)業(yè)中，依靠訂單模式和“以售養(yǎng)租”模式，萬(wàn)達(dá)盡享中國(guó)高速發(fā)展產(chǎn)生的巨大紅利。從第四代萬(wàn)達(dá)綜合體開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)對(duì)業(yè)態(tài)配比等內(nèi)容進(jìn)行了大幅度的調(diào)整：不再以商業(yè)為主，而是以文化娛樂(lè)為主，零售占比低于25%。第五代萬(wàn)達(dá)綜合體萬(wàn)達(dá)城，或?qū)⑹且约又伢w驗(yàn)業(yè)態(tài)為主的一種全新模式。
截至目前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)經(jīng)歷了兩次重要的轉(zhuǎn)型：一次是2000年率先從住宅轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，另外一次是從2008年以來(lái)率先轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)。在萬(wàn)達(dá)第二次轉(zhuǎn)型中，為了支撐這些龐大的文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，催生了“漢秀”、電影樂(lè)園這樣巨型的文化項(xiàng)目。而這些有著無(wú)比高大上噱頭的文化項(xiàng)目，又成為萬(wàn)達(dá)拿地的賣點(diǎn)以及轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力。“漢秀”由拉斯維加斯《水秀》、《O秀》的著名導(dǎo)演弗蘭克·德貢執(zhí)導(dǎo)，3年前萬(wàn)達(dá)和弗蘭克·德貢簽訂了排他合作協(xié)議，在未來(lái)的幾年中，這位著名導(dǎo)演只能和萬(wàn)達(dá)合作。在做萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園時(shí)，萬(wàn)達(dá)重金挖來(lái)了迪士尼的副總裁。通過(guò)資本之力，萬(wàn)達(dá)擁有了國(guó)際化的文化產(chǎn)業(yè)資源，這也更加刺激了王健林的雄心。他說(shuō)：“所有的產(chǎn)業(yè)都有邊界，唯獨(dú)文化產(chǎn)業(yè)沒(méi)有。”早在2011年，萬(wàn)達(dá)聘請(qǐng)世界頂級(jí)咨詢公司，對(duì)全球文化產(chǎn)業(yè)最大的公司做過(guò)梳理，對(duì)于文化產(chǎn)業(yè)王健林是有備而來(lái)。
在第二次轉(zhuǎn)型中，萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)版圖急劇膨脹。“未來(lái)計(jì)劃將10-20個(gè)省的核心旅行社全部收購(gòu)過(guò)來(lái)。”王健林在接受采訪時(shí)曾說(shuō)。2013年萬(wàn)達(dá)并購(gòu)了4家旅行社，而2014年它并購(gòu)了11家旅行社，營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)達(dá)到75億。2014年10月昆明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)發(fā)布會(huì)上，王健林稱萬(wàn)達(dá)有可能進(jìn)軍航空業(yè)。
萬(wàn)達(dá)這幾年所做的一切，都幾乎指向一點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)正在逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，娛樂(lè)、旅游等才是未來(lái)的主打方向。2013年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了歷史性的最高點(diǎn)，2014年它不可逆轉(zhuǎn)地走向了拋物線下滑的另一邊。對(duì)于萬(wàn)達(dá)“以售養(yǎng)租”的模式而言，這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)面臨著第三次轉(zhuǎn)型。
“房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，基于多方面的考慮，萬(wàn)達(dá)要進(jìn)行全新的轉(zhuǎn)型，”王健林說(shuō)，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的方向是文化、旅游、金融、電商。萬(wàn)達(dá)的規(guī)模和勢(shì)能，早已是食物鏈頂端的角色，它涉足金融只是時(shí)間遲早的問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)在海外已經(jīng)有美國(guó)AMC、英國(guó)圣汐游艇公司兩起著名公司的收購(gòu)案，AMC已經(jīng)在美國(guó)成功上市，這些復(fù)雜的業(yè)務(wù)中已經(jīng)包含大量金融業(yè)務(wù)。2014年萬(wàn)達(dá)與騰訊、百度的合作產(chǎn)生的“騰百萬(wàn)”，正在探索打通線上線下的O2O模式。
王健林透露，萬(wàn)達(dá)有非常明確的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，“2015年1月17日將正式宣布”。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)恰恰在上市之后。對(duì)于很多轉(zhuǎn)型遲緩的地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，它們的模式已經(jīng)到頭，而萬(wàn)達(dá)卻剛剛棋到中場(chǎng)。對(duì)于很多公司來(lái)說(shuō)，上市常常意味著模式的定型；而對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，上市意味著更多可能性的開(kāi)始。
（來(lái)源：《中國(guó)企業(yè)家》 記者：黃秋麗）
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